购物中心开发前期策划

1购物中心开发前期策划目录◆购物中心开发市场调查分析流程图◆如何调查竞争店动向◆各类商品经营门店选址策略◆开店人应当知道的学问◆选址十不宜◆连锁药店的三角地带选址法◆开店选址的基本因素◆超级市场各业态类型选址策略◆区域位置选择◆零售店铺如何选择恰当的店址2购物中心开发市场调查分析流程图购物中心开发市场调查分析流程图环境条件分析↓地理位置环境条件优劣势竞争区域发展状况↓初步发展模式规划↓商圈界定↓需求面调查分析﹡购买力分析﹡消费者量化分析﹡消费者质化分析供给面调查分析﹡商圈业态业种调查﹡相关业种营运概况↓市场潜力分析↓购物中心主题定位分析↓最适合经营业态的评选↓结论与建议如何调查竞争店动向3今天是个竞争激烈的时代，为了安然渡过这一时期，每家商店非得确立独特的经营方针不可，因此，有必要调查竞争商店的经营方式，以拟出必胜的方法。然而，有些从业者，由于过于重视竞争商店的存在，而忽略了商店经营的目的乃是以服务顾客为目的；一味地与同业之间做价格上的竞争，无法继续抓住顾客的心，唯有得到顾客的支持，商店才能持续经营下去，所以忽略顾客的存在价值，只会流失更多的顾客，不会使生意更兴隆。收集同业间资料的要点：(1)顾客群从对顾客的观察和商品结构掌握得知。(2)主力商品从商品的陈列方式、陈列的数量、POP广告、广告传单等方面掌握得知。(3)价格的波动幅度从商品的价格、广告传单等方面掌握得知。(4)待客方式从对售货员的观察、商店的观察、广告传单等方面掌握得知。(5)商店内的格局、陈列的方式、色彩、照明等等从对商店的观察掌握得知如果能够掌握到上述的资料，便能够提高对顾客的服务品质，而且以这些收集到的资料为基础，考察同业间的作法，并判断出何种方4法才是最合适的，这样，不但能符合顾客各方面的要求，而且面对如此竞争激烈的时代，也就没有什么畏惧了。各类商品经营门店选址策略选址不仅要选客流较大的街区，同时，不同类别的商品也要选择不同性质的商业区域。在繁华街区，客流一般以购物为目的，停留的时间相对较长，应经营一些可比较挑选的商品；而在机关、学校、工厂附近，客流主要是路过，相对停留时间短，应经营一些选择性不强的商品，并且质量可以直观、携带方便。通常；商品的类别可分为三类：第一类是低值易耗的日用生活品…如牙膏；肥皂、手绢、毛巾之类。人们购买这类商品时，并不反复挑选，但求方便就近。因此，经营这类商品的商店，应最大限度地接近消费者，距居民区300米，步行即可到达的路程为宜。第二类是价高耐用的选择性消费品，如服装、家具；家用电器之类。这类商品价格高，购买频率低，消费者购买时不惜多跑路，货比三家后方肯解囊。因此，经营这类商品的商店应靠近店铺密集的商业区，便于顾客多家比较选择。郑州紫荆山百货大楼营业面积在河南省首屈一指，但其销售水平并不理想。其原因之一就是地处偏僻，周围无其他店可供选择比较，消费者不愿为光顾这一家商店跑远路；第三类是能满足消费者某种特殊偏好的特殊商品，如古玩；钓鱼用具、古装书等；经营这类商品的专亚店店址不必一定设于闹市区，5因有特殊偏好的消费者是不惜跑点路来满足自己的需要的。但这种商店一定要品种齐全，各档次兼备，便于顾客挑选。旅游区的店铺与旅游季节有关。如果在此区选址，不可忽视淡季、旺季之别。以旺看淡是旅游区店铺经营策略。旅游区的商品有自己的特点，如纪念品、饮料、食品、餐饮等，因为在旅游地区，人们主要是以娱乐为目的。所以，在开店时，要对自己经营的商品有所了解；对将要选择的商业区有所了解，盲目选址，不会有好的经济效益。当然，门店经营的性质也有所不同。零售店依据自身的能力和经营设计可以把门店开在繁华商业区。这里，众商家的哄托，加上城市的规划，使繁华区日显繁华。但繁华区房租较高，其他费用也相当可观，—实力雄厚及经营能力强者可选一类区域一展才华。城镇郊区，居民区也是零售商店经营的理想区域。较低的房租降低了投资成本和风险。有关机构调查认为，杂货店、五金店、餐厅、日用百货店、药店比较适应。批发店一般应选择集中的批发市场，如书城、服装城、五金城等。经营无孔不入，使批发商存有更大的选择余地。有的甚至对地点没有要求，生意依然做得很好。应当说，对于批发商、生产商来说，经营、公关、策划显得更重要，服务业主要讲特色于服务质量，知名度、信誉度是经营的基本策略，店址可以随心所欲。点子是没有穷尽的，只要你处处留心，随时可能会出现灵感。连6锁店除集合优势外，选址是否得当，也可影响企业的命运。开店人应当知道的学问开店人应随时记住，店内商品的位置和摆放方式要随时根据市场的变化加以改变，为店内制造一种充满朝气的气氛，并使店员养成随时移动商品的习惯。店内商品的陈列得当，富有意味，给顾客以感染的力量，这并不是每家门店都能做到的事，包容了开店人对事业的执着追求，一个成功的陈列布局有时要经过多次的反复才能得到确认，在探索的过程中，不仅需要付出的是投入资金，还要耗费宝贵的精力。开店的快乐就是有所收获，经济上的回报体现了创造的价值。作为一种商业上的经常作法为后来者所推崇，其意义比赚了一些钱更远大。商品陈列没有规律，又无常形。开店人最常见的是把最惹眼的货放在最显眼的地方，目的是要起一个以畅促滞的带动作用。商人更多的时候注重的是他的商品，他的门店给顾客留下深刻的印象，他们不惜花很多时间在这方面，花时间下功夫，甚至是使出了浑身解数，制造不同一般的效果，以期打动顾客的心。’在店中开店，第一个“食蟹者”不能不说是一个创举。1931年，美国商业奇才哈默回到了纽约，发现属于他的古玩店，由于他兄弟经营的不得法生意也不好。当时，有朋友提议他到美术馆去销售。哈默认为，传统的美术馆来人不多，根本不引人注意。而令朋友们不解的是，他却在百货公司联系了柜台。同时在报纸上大做广告，引起了顾客的广泛兴趣。不少来百货公司的顾客都忘不了到他的柜台’顺便挑点所7需之物。哈默的古玩生意开始“火”起来。美术品在百货公司获得出人意料的销售额，于是哈默便打算开另一家艺廊。自从犹太人发现女人的钱好赚之后，大家都想在女人身上打主意。这样谁的“招”高，谁就能“得到”那爱花钱的女人。开店绝不例外，日本的日伊高级百货店的成功主要在他们随时能抓住女人们的消费动向。老的商法总是能奏效，只是不要天天用。偶而把它拿出来，给顾客一种新鲜感。货卖一张皮。外表和内容的统一历来如此。只要人还喜欢美，美就能打动人。在美的前提下，如果再能想到顾客的具体难处，那样做生意将是一件很有意义的事。虽然商店摆的是货真价实的商品，让顾客看个够的同时，玩点“招术”也挺顶用的。有哪个顾客有时间在“追”根刨底呢?再说商家并不是要蒙人。商人就在于务实，更看重具体的问题。就这么一个在外行人看来只不过是“码”一下店堂布置，开店人至少要想到以下的内容：1．顾客对店内感觉。2．色彩。3．商品布置的位置、顺序。4．广告布置；5．怎么方便顾客购买挑选。6．分类商品。87．顾客在店内活动规律。8．人流量分布规律。9．店‘内气氛。10．灯光。货物陈列的合理必须引起重视。这是影响顾客挑选与购买的直接因素。陈列中的一些细节也不能视而不见。如货架的高度，要同眼睛视线平行，码货要整齐，包装要完好，价格标签要全，货架、商品无尘不脏，货不要上得太挤，缺货随时补齐，换位、移位的货要随时摆好等等。货物的陈列本来与艺术无关，开店人非要这么叫，足以证明，在这一方面有很多讲究和知识。多琢磨这些纯屑形式的经营，肯定会对实质的买卖有所帮助。选址十不宜事实上，有的人往往犯一般性的错误，反复的提示是有必要的。商人们经过数次的开店、转让、关闭，最后得出了常见十条选址“禁忌”，对于新开店者应把这些因素考虑进去，慎重行事。1．西晒的门面要慎选。有时候西晒店位置不错，但到了炎热的夏季，如果没有空调，顾客是不愿意冒着大汗购物的。2．风口位置的要慎选。在北方城市的冬季寒风袭人。如果店门朝风(一般朝西北方向)，对顾客入店会产生麻烦；93．店面地面与路面不平的慎选。高低不平影响顾客进店。4．店面在斜坡上要慎选。斜坡影响车辆停放，不利顾客进店购物。5．快车道旁开店要慎重。路边无法穿过，影响顾客流动。6．居民稀少的地区开店要慎重。居民区流动人口少，加之居民增长慢，没有固定的消费者。7．门前有障碍物的要慎选。如有的门店前有树木、建筑物等，这些障碍物有可能影响店铺的能见度，进而影响客流。8．门店宽度相对窄者应慎重。因为门店宽度相对较窄者不易被顾客注意。9．行人匆匆的地方要慎重。因为这样的街道人们不习惯逛街。在这样的街道也很少有人驻足购物的。10．灯光暗淡的地方要慎重。昏暗的地方影响逛街兴致。同时也说明灯光暗的街段并非繁华街区。连锁药店的三角地带选址法日本有个叫通口俊夫的企业家，以经营连锁药店而闻名。初创时，通口先生在京板铁路沿线京桥、干木、梅云这三个地方分别开了小药店。因为这三家药店在一条直线上，销售总是上不去。一年夏天，他坐电车下班，无意中，发现在他前边的几个小学生都把手套在三角尺的窟窿里，用另一只手转着玩，他心里突然亮了起来。联想到他以前看到的有关部队打仗的书籍；”一下找到了药店不10景气的原因：直线排列点很容易被外力阻断，三足鼎立，点和线才能连起来，就能守住中间的三角形部分。想到这里通口激动不已。回家后，他拿来了地图，展开一看，果然，他所开的三家药店分布在一条直线上。于是，他就关掉了梅云的老店，在德庵又开了一家新药店。调整后的三家药店完全按照他的“三角形”结构布局。成功总是偏爱有心人，没多久，三家药店的营业额就开始回升，并越做越火，业务量不断扩大。如今，通口的药店已连锁到一千余家。通口的成功与他的“三角形”选址是分不开的。科学的选址非常重要。连锁店经营在现在经营中已经相当普遍，赚大钱者有之；本赚钱者亦不乏其人，赔本者也大有人在。在选址上下点功夫会给成功创造一个先决的条件；可是，有人并不重视连锁店的地埋位置；认为：“东边不亮西边亮”，好店坏店平均赚钱即可。从通口韵经验看来，连锁店应该是不可分割的有内在联系的总体。然而；开店的最大的特点是不愿意图轻闲，哪儿热闹往哪儿挤，他们不怕同行竞争，就怕没有顾客。在无以计数的商业街、专业市场上，都无例外地证实了这一点。开店选址的基本因素选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素：111．人的流量。2．租金。3．繁华程度。4．交通。5．居民结构。，6．面前场地。7．车站码头。8．机关学校。9．专业市场。10．经营性质。11．经营品种。12．房屋结构。13．能见度。14．相邻店铺。15．地势。16．朝向。17．楼层。18．规划19．相关政策。20．房东。以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感12受，方可拍板商圈的构成前面已经谈到，为便于分析，把商圈视为以零售店铺为中心的同心圆型，一般由以下三部分组成：核心商圈。核心商圈是最接近零售店铺的区域。次级商圈。次级商圈是位于邻近商圈的区域。边缘商圈。边缘商圈是位于外围商圈的区域。零售店铺由于所处地区、经营规模、经营商品品种等不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着二定的差异，在一般情形中，还是有规律可循的。地区性的零售店铺，核心商圈是顾客密度最大的区域，是主要商圈；次级商圈顾客密度较小，是次要商圈；边缘商圈顾客最少，密度亦最小。一般说来，居民区的方便店几乎没有边缘商圈的顾客。而位于商业中心的零售店铺，核心商圈的顾客密度较小，并不是商圈的主要组成部分，次级商圈和边缘商圈的顾客密度大。大型零售商店，边缘商圈的顾客往往最多。商圈的顾客来源任何零售店铺都有其特定的商圈范围，在这一范围中，零售店铺服务的对象，即顾客来源可分为三部分居住人口居住人口是指居住在零售店铺附近的常住人口，这部分人口具有13一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。工作人口工作人口是指那些并不居住在零售店铺附近而工作地点在零售店铺附近的人口