研发中心产品详细定位分析报告

PRIVATE&CONFIDENTIAL厂项目“研发中心”标段产品详细定位分析报告11.写字楼发展建议2.商业发展建议3.项目营销推广建议4.财务评估提纲CONTENT271.3%65.7%63.9%62.0%33.3%30.6%5.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%电梯品质好有中央空调公共卫生间整洁停车位充足5A智能化系统大堂宽敞明亮层高较高对写字楼硬件设施的要求受访企业主要对于日常工作中直接接触到的部分有较高的要求，其中，电梯、中央空调、卫生间和停车位是本案应重点打造的地方3核心价值体系：契合目标客户的外部形象塑造、对内空间的精细化打造、对外公共空间的极致化延伸和展示，结合客户对功能的需求打造特色科技办公理念产品，同时提高产品附加值是写字楼项目成功的关键写字楼物业项目成功体系产品档次高形象人性化公共部分平立面智能化系统国际公共化导视系统空调系统生态办公公摊面积适中，车位足够，彰显物业档次人性化的平立面设计，可满足不同客户需求内部设计：通过大堂、电梯等硬件的高端打造彰显档次外部形象发力：打造昭示性强，具有现代风格外立面的高端写字楼产品VRV分户式空调系统，既满足环保节能的要求又符合企业办公的多样性需求运用高科技人性化元素，使客户得到人性化体验，提高客户的尊贵感，增强产品附加值和竞争力通过国际化标准打造，更突出产品商务办公的属性同时不失尊贵感提高办公特色及舒适度，提升产品档次科技主题打造产品档次打造4写字楼总体量约为11万平方米，其中：–联想所在大楼约5万平方米–面向市场部分写字楼单体2.94万方，共两栋，合计5.88万方–裙楼共二层，作商业配套单层面积建议：项目写字楼面向市场部分单层面积建议约1500平方米，联想所在大楼单层建议约1700平方米−遵循接近甲级写字楼并高于市场的标准，同时兼顾写字楼标杆形象需求−甲级写字楼单层面积标准1700平方米−市场最高水平代表：融众国际单层面积1300平方米2-29F,办公楼层排布原则：–保持塔楼整体美观一致性–区隔客户，方便后期管理3-22F办公楼层1F,配套商业2F,配套商业写字楼A(B)联想所在大楼C3－22层做为租赁办公区，其中单层面积1500平方米，层高4米单层面积1700平方米，层高4米约90米1层裙楼单层层高5.5米，增强展示效果，单层面积2000平方米2层做为其他商业配套使用，层高4.5米约118米挑高大堂挑高大堂会议室建议塔楼从低到高依次设置大堂、办公部分和会议室5采用玻璃幕墙并结合现代风格的特色，进行项目精细化打造，奠定写字楼的高端形象产品档次高形象建议要点：–风格：采用简约的现代风格，保持外立面竖向线条挺拔–色彩、形象向专业写字楼靠拢，并适当采用一些亮色，形成视觉冲击–采用Low-e中空镀膜隔音玻璃，既保证私密性又不失建筑品质–玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少开窗数–幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡考虑因素：−玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象人性化6同质产品中脱颖而出——体现尊贵的车行大堂建议要点：−车行大堂的设计需要注意雨篷的设置−车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰考虑因素：−设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道车行道产品档次高形象人性化7大堂风格建议以现代风格为主，面积不低于500平方米，大堂挑高建议10米左右建议要点：−大堂应宽敞、明亮、色彩柔和，体现严谨的商务形象；为控制造价选材多用玻璃，人造面砖等为主材既节省成本又不失色彩主要以银色、白色、米色、棕等色彩为主，突出现代商务感−大堂挑高10米，在最大化利用空间的基础上体现写字楼档次；−大堂面积建议在500平米左右。考虑因素：−高贵大气、设计新颖、宽敞明亮的写字楼大堂不仅能促进项目的租售行情，还能使物业不落伍，起到长久保值的作用，无论是用家还是投资客，在选购物业时都越来越看重写字楼大堂的作用。产品档次高形象人性化8简约大气的电梯间——延续物业统一设计风格，建议电梯厅空间净高5米以上建议要点：−设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理方便后期物业管理。−电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。建议首层电梯等候厅空间净高度在5米以上考虑因素：−电梯间融合现代风格写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合−电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档石材＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质产品档次高形象人性化9平面设计：−整体平面及分户应尽可能方正，采用矩形平面，提高得房率，方便使用。−外立柱尽量均匀，室内为大开间无立柱设计，可灵活分割户型。−根据规划，本项目写字楼的面积为11万平米、写字楼单层面积在1500-1700平米之间，客户需求（100-500平米），故建议单元分割面积以100-500平米为区间100-500平米分割区间，满足不同企业的需要，室内2.8米的净高，彰显产品档次30.3%25.8%16.7%10.6%7.6%6.1%3.0%写字楼受访企业的面积需求100-200200-300300-500900以上700-900500-700100以下立面设计：−较高的层高会给使用者带来宽敞、开阔的感觉，减少压抑，结合目前武汉市房地产市场发展水平，建议本项目室内净高在2.8米左右产品档次高形象人性化10“十”字形核心筒设计，电梯分区清晰，电梯数量布置合理，且通达性较好，建议采用渐收式核心筒，增大租售面积与效益的同时，提升产品舒适度与实用性低区中区高区正门入口方向中高区设置于核心筒后部，保证舒适性低区标准层中高区标准层中高区办公单位面积增大渐收式核心筒设计增大高区办公空间，增大实用率，可实现更高价值渐收式核心筒设计增大高区办公空间，满足高区大客户对办公空间舒适度要求优点：电梯分区清晰合理：•不会造成区域相互干扰，减少共用候梯厅造成的人流高峰期拥堵现象，提高办公效率；通达性好、昭示性均好：•“十”字形核心筒大大缩短行进距离，且可满足更多商家昭示需求；渐收式设计•中、高区可采取减缩式设计，增大办公单位面积，提升实用率产品档次高形象人性化11考虑因素：−电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知建议要点：−品牌：建议采用进口品牌电梯，进口电梯品牌使用较多的有美国西子OTIS、三菱、蒂森、讯达、通力、东芝、爱登堡等，其中本地使用较多、且口碑较好的为OTIS、日本三菱，可优先考虑日本三菱−内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁−指标设置：结合我行对国内新开发写字楼电梯情况的了解，建议本项目电梯配置低区速度在2.5米/秒，中区速度3-3.5米/秒，高区4~6米/秒。且要重视电梯群控的设计，好的群控设计可大大提高电梯使用效率。国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯，电梯最低速度不低于2.5米/秒产品档次高形象人性化12电梯等候时间：−反映楼宇电梯配置是否充足的最重要指标，国际甲级写字楼要求理论候梯时间30秒以内，国内高档写字楼一般要求理论候梯时间在40秒以内。我们结合在对本地企业访谈过程中客户对楼盘电梯的评价，建议本项目理论候梯时间低、中区在40秒以内，高区50秒以内电梯部数：−建议本项目总部与面向市场写字楼的电梯分别为11部、7部建议本项目总部与面向市场写字楼的电梯分别为11部、7部左右，电梯等候时间在40-50秒以内产品档次高形象人性化名称电梯数目（台）电梯面积电梯品牌建银大厦107161日本东芝商业银行大厦57200德国蒂森民生银行大厦195789美国OTIS瑞通大厦114909上海三菱新世界中心107341美国OTIS中商广场117374美国OTIS武汉万达中心165325蒂森克虏伯甲级写字楼电梯及品牌标准：配备名牌高速电梯，分配合理利于疏导人流，实行人货分流。要求每4500平平米的建筑面积至少配一台电梯。采用外资高档快速电梯，减小等待时间，提高办公效率。武汉写字楼电梯使用情况对比13根据客户需求分而治之——选择按电费计量的变频VRV空调产品档次高形象人性化空调的运行模式和计量方式：直接影响企业的运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一空调系统：应达到高效、健康、环保、舒适的功能，且购置成本与使用成本适中；建议使用四管制空调系统，不采用普通的双管制新风系统：应充分保证大楼使用者得到足够的优质新鲜空气，且尽量减少能源消耗，从而降低物管费用变频VRV空调：以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐品牌：目前进口中央空调系统（冷水机组）的品牌主要有：特灵、约克、开利等品牌。一线城市甲级写字楼使用最多的为特灵和约克，建议可从该三种品牌中选择，主要考虑成本和后期维护两方面综合比较空调新风量建议：35m³/人/小时案例：武汉市场的较新的项目•广泽中心（中北路)：30m³/人/小时•武大科创大厦：30m³/人/小时•光谷新世界：40m³/人/小时2012年10月1日，武汉制定了空调新风量的最低标准：30m³/人/小时VRV空调系统（如左图）可在每层布置两主机，各覆盖半层，租户按其办公面积收费，使用成本低，维护成本低主机因散热需求，墙侧需为百叶窗，故应靠边放置14公共面积分摊部位的合理设计直接影响到整体得房率的高低，同时借助电梯等候间的通道设计与内部走道的分割，为使用者提供最短到达办公地点的路径，从而节省时间，提高工作效率；结合一线城市、武汉写字楼市场的走道宽度设计及本项目定位，建议项目内部走道宽不低于1.8米得房率：建筑设计总体得房率应保持合理比例，太低则降低了经济效益，太高则降低了使用功能，建议本项目最佳得房率不低于70%，不高于75%。建议内部走道宽不低于1.8米，得房率控制在70%-75%，为使用者节省时间，提高工作效率产品档次高形象人性化15通过案例对比，给出本案停车位建议产品档次高形象人性化类型写字楼部分商业部分参考案例世界城广场写字楼：273平方米/停车位光谷国际广场写字楼：272平方米/停车位浙商国际大厦：150平方米/停车位企业中心5号：145平方米/停车位世界城广场商业：173平方米/停车位光谷国际广场商业：171平方米/停车位政策要求83平方米/停车位66平方米/停车位配比建议合理值：160㎡/停车位成本值：200㎡/停车位（本案写字楼档次在案例中等，但联想大楼应给与较高的配比）合理值：100㎡/停车位成本值：150㎡/停车位（本案商业作为项目配套，其客群同写字楼部分将有较大的重合关系，但目的型定位使其大于案例）物业体量（㎡）停车位成本合理写字楼108800544680商业82005582合计599762本案停车场车位至少约为600个按每个停车位建筑面积40㎡计本案地下部分总建面为2.4万方，共需下挖两层16考虑因素：−细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方−定位为甲级物业的写字楼，宜采取集中式卫生间，有利于上下水走管安排，并与核心筒等较难利用的部位结合，节省空间，也有利于大厦的统一管理建议要点：−设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离−设置玄关和过渡前室，并提供人性化服务，如化妆间−在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机等，选用名牌洁具如科马、TOTO等−卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一−建议使用一次性马桶套，给使用者带来干净卫生的使用感觉−董事长办公室预留卫生间排水管道，