80梅溪湖竞品个案分析

重点竞争项目个案研究p旭辉御府p达美D6区p金茂梅溪湖p中建梅溪湖壹号p和泓·梅溪四季p罗马商业广场p中一九骏占地面积：108108.35平方米总建面积：343428.64平方米栋数及套数：高层住宅9栋，共2138套容积率:3.0绿化率:40%主力产品：90-120平米开发商：长沙旭海房地产开发有限公司项目地址：先导区梅溪湖长郡中学旁物业类别：高层住宅，联排别墅，精装公寓、商铺开盘时间：2012年6月22日最新动态：旭辉御府目前在售79-120㎡阔景美宅，交5千享2万，全款97折，另有7号栋96-120㎡阔景住区在售中，均价6300元/㎡。旭辉御府项目概况▼最新开盘动态：2012年12月30日，推出5#栋共136套房源，VIP办卡50多张，约40多批客户到场，预计当天成交30套左右。最新推售房源如下：面积户型推出套数占比成交价格价格走势133㎡三室两厅3425%6170比一个月前的价格略低118㎡三室两厅3425%96㎡两室两厅6850%规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为纯高层，二期别墅+高层，首推一期高层部分。项目规划及最新推货情况首次开盘6月22日推出9栋6栋9月推出7栋8月推出8栋7月推出高层及联排别墅均采用ARTDECO风格，易凸显项目品质感，目前外立面效果尚未呈现。高层外立面效果图联排外立面效果图建筑风格一期25000㎡园林景观，全灌木移植，中央水景规划，二期主要依托别墅前后花园的园林景观。园林规划户型周正；南北阳台设计，通风采光好；无飘窗设计、阳台相对较小，附加值相对一般。3房2厅2卫1厨：120.44㎡3房2厅1卫1厨：96.58㎡阳台赠送一半阳台赠送一半阳台赠送一半阳台赠送一半产品分析旭辉御府项目优劣势分析优势：●教育配套：学区房，临近区域名校院区，小区内有教育局直属公立幼儿园，且拥有名校学位资源；●项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好；●地理位置：离梅溪湖及龙王港自然风光带较近，景观资源丰富，且临近地铁站口，仅有5分钟路程。●户型设计：以舒适性产品为主，户型通风采光效果较佳，3.8-4米客厅开间宽敞大气。劣势：●交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便；●周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成，还需较长时间发展成形；●产品规划：项目户型赠送面积较少，与目前市场主流的N+1户型相比无竞争优势。重点竞争项目个案研究p旭辉御府p达美D6区p金茂梅溪湖p中建梅溪湖壹号p和泓·梅溪四季p罗马商业广场p中一九骏数据来源：合富辉煌市场监测品牌：湖南达美地产占地面积：9万平建筑面积：46万平容积率：4.46产品：住宅（36万平）+商业（10万平）主力户型：：84-92㎡的2+1房，114-127㎡3+1房配套：商业配套+酒店+交通枢纽中心入市时间：2011年7月客户情况：客户年龄集中在30-50岁之间，主要来自于望城、宁乡及长沙市岳麓区；购房目的以自住为主，也有较大比例客户是作为投资兼顾自住。大河西交通枢纽城市综合体，商业价值高达美D6区项目概况规划分四期，一、二期为高层住宅，三期为住宅+商业，四期为商住楼+酒店公寓。项目规划及最新推货情况12567891011123413141516商住楼酒店公寓2012年3-5月推出1\2栋85-130平2012年8月推出8栋89-127平2012年10月22日推出11栋85-127平2012年11月17日推出9栋以140-170平大户型为主三期一期2011年9月9日,推出12栋85-130平2011年7月23日首次开盘,推出6\7栋88-130平2011年10月23日,推出5栋精装85-140平二期2011年4月5月营销中心开放首批住宅启动认筹6月7月8月9月10月11月12月推盘节点推货量7月23日，住宅6#.7#首次开盘9月9日，住宅12#栋开盘推出一期住宅6.7#栋推出一期住宅12#栋A、B座10月23日，住宅5#栋开盘推出一期住宅5#栋A、B座整体推货顺序2011年2012年4月5月5月加推1号栋房源6月7月8月9月10月11月12月推盘节点推货量8月，二期8号栋开盘11月17日，住宅9#栋开盘年初平推1、2#栋消化一期剩余房源10月22日，住宅11#栋开盘推出二期首批8号栋2012年3月平推2号栋房源推出二期11号栋A\B座推出二期9号栋A\B座127㎡的3+1房89㎡的2+1房产品分析半面积赠送全面积赠送半面积赠送全面积赠送均设有空中花园、入户花园、空调板等创新设计，赠送面积大，具有较高的附加值。分析：动静分区，干湿分离，居住的舒适度高；入户设有玄关或入户花园，保证主人私密性；每间卧室甚至卫生间都设有凸窗，另外设有空调板都是全面积赠送，还有空中花园、阳台都是半面积赠送，创新设计多，赠送面积大，附加值相当高。项目优劣势分析达美D6区优势：●地理交通：位于西站旁，临近地铁双站口，交通便利，路网畅通；●产品优势：N+1户型设计，赠送面积基本达到了20-40平，户型实用率超高，竞争优势明显；●景观资源：岳麓山风景区、梅溪湖、西湖公园等外部景观资源丰富；●周边配套：处于西站商圈辐射范围内，生活休闲配套较为齐全；●物业顾问：国际顶级物管——衡信柏迪，源于1875年英国伦敦。劣势：●居住环境：项目正东临二环主路，交通噪音严重；项目正南为污水处理站，空气质量较差；项目正西为当地安置小区，人流杂乱，环境较差；项目正北有加油站、加气站，有一定汽油异味，且存在一定的安全隐患；●休闲配套：项目周边生活配套档次较低，附近无大型高档的购物娱乐中心。●区域位置：处于梅溪湖边缘地带，离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离。重点竞争项目个案研究p旭辉御府p达美D6区p金茂梅溪湖p中建梅溪湖壹号p和泓·梅溪四季p罗马商业广场p中一九骏数据来源：合富辉煌市场监测开发商：长沙方兴盛荣置业有限公司占地面积：15.7万平建筑面积：40万平容积率：2.5产品：别墅、小高层、高层、超高层主力户型：92-170㎡二、三房项目地址：梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面规划特色：一线临湖，视野无限，观国际大师打造梅溪湖国际文化艺术中心。金茂梅溪湖项目概况▼规划有高层住宅、公寓、联排别墅和大型集中式商业，一期为别墅+16F高层，首推一期高层部分。2012年10月27日，首次开盘推出1、2、4、5、7、8、9、11、12栋加推3、6号栋2个户型共538套，现场VIP签到1300批次，到场客户2000，现场销售451套，销售率83.8%。▼年后将推出3、4、6栋剩余单元的房源（120多平的大户型已售完），户型为92-94平两房、117平2+1房，预计价格在8500平左右项目规划及最新推货情况户型面积段（㎡）推出套数占比销售/比例2房92-93㎡8215%64/78%2房117-118㎡8416%68/81%3房135-136㎡26449%215/81%3房169-170㎡10820%104/96%合计94-126㎡538100%451/83.8%开盘当天销售价格：不瞰湖7500元/㎡部分瞰湖8500元/㎡多角度瞰湖9500元/㎡主力产品分析92-93㎡二房二厅一卫多阳台赠送，视野景观极佳主卧享受豪宅大尺度，生活舒适次卧有飘窗、阳台赠送，舒适度高主力产品分析135-136㎡三房二厅二卫景观阳台改书房次卧绰绰有余主卧带单独卫生间享受套房绰约客餐厅南北双阳台，会客舒适景观极佳建筑风格海派ARTIDECO立面风格，长沙湖景华宅典范。项目优劣势分析金茂梅溪湖优势：●开发品牌：世界百强企业，梅溪湖板块投资开发商，项目尽享区域的一线优质资源；●项目规划：规划有别墅物业，社区部分绿化率高，景观视野较好；●景观资源：尽揽梅溪湖一线湖景资源及岳麓山支脉桃花岭景观；●产品优势：多阳台赠送，N+1户型设计，户型空间宽敞舒适，景观视野较佳；●物业顾问：金茂自身物业，号称五星级酒店总统级物业服务；●教育配套：内有幼儿团、博才小学、师大附中等15年一站式名校教育。劣势：●交通路网：尚未通公交车，出行较为不便；●周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便●居住环境：周边大片项目尚待开发，在后续开发当中将会出现将尘土飞扬，不利于居住。重点竞争项目个案研究p旭辉御府p达美D6区p金茂梅溪湖p中建梅溪湖壹号p和泓·梅溪四季p罗马商业广场p中一九骏开发商：长沙中建梅溪房地产开发有限公司占地面积：24万平建筑面积：70万平容积率：2.4绿化率：41%主力户型：78-126㎡的2+1房，114-127㎡3+1房配套：规划有15班4000㎡国际双语幼儿园、双会所；临湖会所内配备270㎡无边际泳池、顶级茶社、SPA、运动等高端服务设施。中建梅溪湖壹号项目概况3#8#7#6#1#2#4#项目是梅溪湖板块容积率最低的住宅用地，规划呈现“指状”布局，预计分4期、5年左右开发完毕。最新一次开盘推出了1#、2#、4#、10#，78-126平米，共370套。项目规划及最新推货情况9#10#5#一期一批2012年10月推出一期二批2012年12月推出一期三批2013年春节后推出项目首次开盘具体情况开盘时间：12/10/20日上午9点开盘地点：售楼部选房方式：按摇号顺序进行选房推出货源：4栋400套到场客户：VIP办卡500张签到450批次，到场客户约500人优惠活动：认筹即享2万抵3万，按时签约99折销售率：263套65.8%折后价格：8栋6900元/㎡、3栋7400元/㎡、6、7栋7800元/㎡户型面积段（㎡）推出套数占比销售/比例2+1房79㎡7017%70/100%2+1房97㎡14235%58/40.8%2+1房110-113㎡4613%37/80.4%2+1房124-126㎡14235%98/69.0%合计94-126㎡400100%263/65.8%大面积三房热销，户型功能和赠送外加湖景等综合因素打动客户.项目第二次开盘具体情况开盘时间：2012年12月21日开盘地点：运达喜来登酒店选房方式：按摇号顺序进行选房推出货源：4栋370套销售率：285套77%到场客户：VIP办卡450张签到320批次，到场客户约500人优惠活动：认筹即享2万抵3万，按时签约99折折后价格：1栋8175元/㎡、2栋7400元/㎡、4栋7700元/㎡、10栋7000元/㎡。户型面积段（㎡）推出套数占比销售/比例2+1房79㎡7520%72/96%2+1房97㎡14740%81/55%2+1房110-114㎡5014%44/88%2+1房124-126㎡9826%88/90%合计94-126㎡370100%285/77%产品分析厨房单独带生活阳台，生活方便空中花园可改次卧、书房等主次卧均有飘窗、阳台赠送，舒适度高79㎡2+1房产品分析110㎡2+1房阳台、飘窗等多重赠送，附送价值高主次卧均有单独卫生间设计，生活舒适空中花园可改次卧、书房等主卧阳台设计，舒适度高产品分析126㎡2+1房花园、阳台、飘窗附送价值高，赠送率15%主卧套房设计，带湖景阳台及衣帽间、卫生间项目优劣势分析中建梅溪湖壹号优势：●开发品牌：世界前百强，央企身份，中国最大建筑房地产综合企业集团，在全球拥有地标建筑；●产品优势：N+1户型设计，阳台、飘窗等赠送面积较大，110-126平户型客厅开间4.2米，主卧开间3.7-3.9米开间，户型通风采光性能佳；●项目规划：容积率最低的梅溪湖项目，楼栋景观视野开阔；●景观资源：坐享1100米无障碍一线湖景资源，岳麓山桃花岭支脉景观资源；●内部配套：规划有幼儿园、双会所、无边际泳池、公共泳池、环湖自行车道等私属豪华配套；●物业顾问：中建自身物业，“零干扰”和“24小时贴身物业服务。劣势：●交通路网：尚未通公交车，出行较为不便；●周边配套：区域内暂时无任何商业配套，生活购物、休闲娱乐十分不便●居住环境：梅溪湖新城开发周期长会影居家氛围。重点竞争项目个案研究p旭辉御府p达美D6区p金茂梅溪湖p中建梅溪湖壹号p和泓·梅溪四季p罗马商业广场p中一九骏开发商：湖南和