武汉汉正街项目实施方案

泛华集团目录一、目标控制二、问题梳理三、项目简介（附件）2泛华集团一、目标控制1、目标节点控制①开展预调研，重点了解能否成立中外合资公司及成立所需条件；②若成立合资公司可行，取得汉正街项目的意向书及有关项目的投资分析概算，便于计算资金投入的时间及规模；③做成立项目公司前的准备工作：与摩根大通签署协议、确定合作模式，共同组建工作班子，并争取前期费用，开展深入调研；④若项目条件满足摩根投资标准，与武汉市及项目所在区政府签订相关协议，锁定特许权及优惠政策；⑤成立中外合资公司，制定开发、建设及最终退出方案并落实。泛华集团二、问题梳理1、泛华参与开发的方式，联合开发，合作主体是谁；独立开发是否接受外资，成立中外合资公司的可行性，了解当地的政策要求，如注册、立项、结汇、资本金比例、税收等已掌握信息：•汉正街项目接收外资进入，但省内审批权限是3亿美金；•项目具体操作层面的权利已经下放至硚口区和江汉区；•项目运作要签两个协议：市里与投资人签署战略合作协议，并负责协调投资人与区里对接；区里与投资人签署项目合作协议并确定一二级联动细节；•此次调研之前需要发函确认。泛华集团二、问题梳理2、政府可接受的开发方式，如果可以将项目分拆，请政府推荐具体地块并确定开发范围、内容、进度、成本、投资回报及方式已掌握信息：•汉正街项目可以分拆，希望控制在2-3家投资人；•可以一二级联动，孵化项目，带方案招标，重大投资项目可以成本价拿地；•投资人可以表明意愿，希望选取哪个片区进行合作。泛华集团二、问题梳理3、推荐地块内一级开发的总体资金需求（拆迁、安置、补偿、大市政、公建）及分期实施计划（开发时序）、土地收储及供应计划、投入产出测算等已掌握信息：•已经编制了汉正街区域的概念性规划，其中对投资时序及资金有一个大致的安排，但详尽的成本及收益测算正在编制中。泛华集团二、问题梳理4、政府已经及拟出台的相关政策已掌握信息：•企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本；•企业参与整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享；•企业参与整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本；•土地增值收益返还。对纳入汉正街改造项目资金平衡方案的地块，其土地增值收益按国家规定扣除各项专项资金后，剩余部分全额返还硚口、江汉两区用于汉正街项目收储和基础设施建设；•税收实得返还。将2011年起若干年内汉正街新建项目实现税收的市级实得部分，全额返还硚口、江汉两区，专门用于弥补汉正街整治改造的资金缺口，直至资金缺口总体平衡。泛华集团二、问题梳理5、推荐地块的规划条件，政府的开发思路，对区域定位、形象、进度等具体要求，回迁安置实施方案及进展已掌握信息：见附件。6、推荐地块内政府已经落实的投资方情况，资金需求与缺口。已投入资金及在建项目，哪些属于保留、哪些需要改造提升、哪些需要重建7、最新概念性规划及控制性规划（是否获批，根据投资方修改的可能性）8、政府主导、市场参与下合作方式及投融资模式，探讨集合各方资金发起汉正街改造建设基金或依托城投公司发行城投债的可行性泛华集团三、武汉汉正街项目简介（附件）泛华集团一、项目背景资料汉正街区位图：汉正街在武汉位置泛华集团一、项目背景资料汉正街区域图：汉正街四至图2.6平方公里泛华集团、改造项目情况（1）汉正街规划（改造区域规划为金融及居住用地为主）一、项目背景资料泛华集团一、项目背景资料1、改造项目情况（2）汉正街区域占地：2.6平方公里，其中改造区域泛华集团、改造项目情况（3）“9+8=17”片区区位片区数量占地面积征收面积征收户数拆迁资金成本单价区域内9大改造片区1085亩189万平米2.2万户295亿元1.6万/平米区域外8大配套安置房源片区463亩66万平米—56亿元0.8万/平米合计171548亩255万平米—351亿元1.4万/平米一、项目背景资料表：17片区基本情况泛华集团、改造项目情况（3）“9+8=17”片区12345678129大片区中1、2号长江食品片、三特片属于已完成交易及正实施拆迁片区。一、项目背景资料349大片区中3、4号红燕和竹牌片区为就地安置区域，其余5片区被拆迁户近一半就近安置在区外8片区。678495采取汉正街核心区内9个开发地块与核心区外8个安置地块相对应的模式整体打包。泛华集团、市场基本情况汉正街现有69个市场，经营服装针织、布匹辅料、皮具箱包、鞋帽制品、家用电器、副食品、工艺礼品、文体用品、日用小商品、塑料制品、儿童玩具、床上用品、日化用品等12大类商品。改造区域内需要搬迁服装辅料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大类23个市场，市场搬迁总面积达55.6万平方米。其中：服装辅料市场12个，39万方；鞋帽制品市场3个，6万方；副食品市场7个，10.1万方；塑料制品市场1个，0.5万方。一、项目背景资料泛华集团、客运、物流企业情况汉正街区域内物流企业304户（其中有工商营业执照218户，无工商营业执照86户）；客运站点2个（其中二级站点1个，三级站点1个）。一、项目背景资料泛华集团、改造区域内企业基本情况企业86家，其中市属4家、区属73家、私企8家、外区企业1家。目前仍有18家区属企业未改制，其资产总额3670.8万元；总负债4718.5万元（其中金融机构贷款2319.4万元，含本金879.82万元，利息1313.6万元），净资产-1047.7万元，企业欠社保563.75万元，未交税金235.37万元，企业欠职工医药费、生活费、工资福利等1600万元。18家未改制企业土地面积共约9237.86㎡，房产面积23307.53平方米，在职员工人数854人，总工龄2562年，经济补偿总额3843万元，离退休人员总人数1338人，其中离休95人，退休1319人。一、项目背景资料泛华集团、片区道路情况由于历史原因，汉正街区域的基础设施十分薄弱，欠帐较多，片区道路陈旧，破损较严重，汉正街、长堤街、大夹街等14条道路尚未按规划形成，严重影响居民生活质量。一、项目背景资料泛华集团二、甲方实施方案1、区域内拆迁量剔除已完成交易、正实施拆迁的长江食品片、三特片项目后，需征收：住宅面积106万平方米（15633户）：45平方米以下7658户45平方米以上85平方米以下5535户85平方米以上2440户非住宅面积55万平方米（3028户）。泛华集团、投资测算表：包内项目9片区投资测算序号地块名称用地面积（亩）拆迁面积（万㎡）拆迁户数拟建面积（万㎡）拆迁资金（亿元）1汉正街东片282.243555182.0086.072银丰片77.415.7296827.2022.96新安片7711.89171324.9621.923九如片509.314879.3513.684宝善片11824.8292743.3252.17红燕片7011.34171025.6021.545石码正巷38.86.5771012.939.836工业学院片12317.08118041.1725.787跃进片8818.5197629.3037.138三特454.882015竹牌片17.72.84396.493.479长江食品厂9823250622小计1085.1188.821987339.32294.55二、甲方实施方案泛华集团、投资测算序号地块名称用地面积（亩）拆迁面积（万㎡）拆迁户数拟建面积（万㎡）拆迁资金（亿元）1站邻街片29.13.959.73.252玉带一村片528.969.595.523弘玉二期22.1873.004硚口路片548.5970189.265皮子街片2003658.722.176宝康片263.89.543.137一职教东区片21.41.65.941.498利济电子商场片58.63.5635819.548.68小计463.2866.371328138.0156.50表：包外项目8片区投资测算二、甲方实施方案泛华集团、安置补偿方案需安置对象分类安置方案被安置区域市场（55.6万平方米）非住宅面积55万平方米3028户采取全货币补偿方式安置一批市场异地还建安置一批企业改制分流一批。结合国有、集体企业的改制工作，收购储备一批汉口北市场住宅20%（21.18万方平方米）85平方米以上2440户产权调换就地安置（用于汉正街东片约40%住宅的对口安置）红燕片规划建设安置房15.5万平方米，1720户竹牌片规划建设安置房6.5万平方米，720户）住宅30%（约32万平方米）45平方米以下7658户货币安置异地还建需要在全市范围内调剂经济适用房等保障性房源8000套住宅50%（约53万平方米）45平方米以上85平方米以下5535户区外8片区限价房就近安置在汉正街区域周边选取站邻街片、宝康片、玉带一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、一职教东片、利济电子市场片等8片共计463亩的项目8片区用于与汉正街区域改造打包，平衡项目资金，共可提供约83万平方米、10850套安置房源表：包内项目9片区安置补偿方案二、甲方实施方案泛华集团、总体原则三、甲方进度计划还建先行顺序推进滚动实施2、“四同步”原则同步征收同步规划同步设计同步审核泛华集团、开发时序三、甲方进度计划汉正街项目计划实施两年半时间。以下方案可根据开发地块与安置地块相对应的方式同步推进实施。序号片区开发时序备注1弘玉二期2011年6月份前供地为竹牌巷、红燕片提供900套安置房源2竹牌巷片、红燕片同步推动该地块房屋征收工作，争取2011年年底供地新增限价安置商品房22万平方米，提供安置房约2440套，用于汉正街东片约40%住宅的对口安置3长江食品厂片、三特片力争2011年内完成拆迁，2012年上半年供地如何解决安置问题待调研落实4皮子街片、硚口路片、宝康片、站邻街片、玉带一村片力争2011年6月份启动征收工作，年内完成征收和规划。2012年上半年供地以带设计方案方式实现挂牌供地上述项目除对接一职教东片、利济电子市场片的安置以外，预计还可提供约50万平方米、6400套安置房用于汉正街东片、银丰新安片等商业开发地块的就近安置5一职教东片、利济电子市场片与皮子街片等安置房项目对接，完成地块整理，2012年年底供地建设限价安置商品房，对汉正街东片、银丰新安片、宝善片、九如片、工业学院片、跃进片等商业开发地块提供约32万平方米、3550套安置房源6石码正巷片、银丰片、新安片、跃进片、宝善片、九如片、工业学院片2013年供地力争2011年内启动征收，2012年完成征收补偿泛华集团、开发区片与安置区片对应关系三、甲方进度计划221222