第八讲 房地产权属登记法律制度

1第八讲房地产权属登记法律制度一、房地产权属登记概述（一）房地产权属登记的概念房地产权属登记，——指法律规定的房地产行政主管部门对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利等权属现状及变更状况进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。也就是房地产行政主管部门对房地产产权状况进行持续的记录，登记房地产产权人的权利，在专门簿册上记载权利的种类、范围等情况并向房地产产权人颁发权利证书的一种法律行为。通过房地产权属登记，房地产管理部门通过审查和确认房地产权利人、房地产权利的性质、权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等，从而在专门的簿册中对房地产所有权和其他权利进行记载，并设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。房地产权属登记，是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理部门申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理部门发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，经过登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。房地产权属登记的主体包括登记机关和登记申请人。登记机关为市县的土地管理部门和房产管理部门。登记申请人为房地产所有人、房地产权利变更的当事人或者与房地产有利害关系的人。登记机关与登记申请人之间是管理者与被管理者的关系，登记机关享有审查登记申请、裁决是否登记、处罚不履行登记义务行为的权力，登记申请人负有申请产权登记、服从管理、接受处罚的义务。（二）房地产权属登记的功能1、产权确认功能房地产权属登记，具有确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。房地产产权因登记而发生效力，得到法律的确认，并由国家强制力加以保护，以资对抗权利人以外的一切他人，从而建立产权人对房地产的法律支配关系，并得以排除一切他人的侵害。22、产权公示功能房地产权属登记，具有将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。房地产权利在通过登记公示以后，就能产生法律上的公信效力，可以用来对抗第三人。房地产登记，使权利变动的事实向社会公开，一方面可以减少无权处分他人房地产的行为，保护真正的权利人，另一方面也使交易的相对人了解房地产上的权利状态。房地产产权因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况，以使利害关系人周知，保护利害关系人的了解权利，并由产权公示而产生社会公信力，公示的产权方能产生物权变动的效力，从而有力地保障房地产交易的安全。3、产权管理功能房地产权属登记，具有实施国家管理意图的功能。体现在两个方面：产籍管理和审查监督功能。一方面通过产权登记建立产籍资料，从而加强产籍管理；另一方面通过对产权的得失变更进行审查监督，从而保证产权登记的真实性和合法性，进而实现国家房地产行政管理的意图。（三）房地产权属登记的效力1、房地产权属登记的效力模式房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。但房地产权属登记的效力如何，世界各国立法规定有所不同，大致上存在三种模式：第一种是德国法模式。肯定债权行为之外有物权行为独立存在，以登记作为物权变动的要件。规定不动产物权的变动不仅需要当事人的合意，而且需登记才能完成。非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不产生效力。未经登记的产权只能得到债权保护而得不到物权保护，登记对于产权变动具有绝对效力。登记具有公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。瑞士及我国台湾地区等在不同程度上采用该模式。第二种是地券交付模式。因是托伦斯所创，故又称托伦斯模式。规定将房地产权属状况记载在依法制成的地券上，一式两份，一份由产权人保存，一份由登记机关存查，权属状况发生变动时，登记申请人应将地券交回，由登记机关重新颁发新地券给新产权人。它也强调登记对房地产权利的转移或者设定具有绝对的效力，登记具有公信力。大多数英美法系国家采纳该模式。3第三种是法国法模式。否认物权行为独立存在，规定不动产物权的变动，仅依当事人之间的合意而产生法律效力。登记作为公示不动产权利状态的方法，只是对抗第三人的要件，在当事人之间不具有绝对的效力。但是，非经登记不能对抗第三人。登记没有公信力。法国、意大利、日本等国采用此模式。上述三种模式，可以归纳为两类：一类是成立要件主义，德国法模式和托伦斯模式属于此类。认为房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立；未经登记，则对房地产交易的权利受让方来说就只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。成立要件主义以登记作为房地产物权变动的生效要件，即物权变动要发生法律效力，不仅需要当事人的合意，而且需要登记完毕。登记机关对房地产物权变动有实质审查的权限，登记有公信力，即使登记簿上的房地产物权关系在实体法上不成立或无效，也不得用来对抗善意第三人。该模式的优点是安全性强，缺点是缺乏效率。另一类是对抗要件主义，法国法模式属于此类。认为房地产是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。对抗要件主义主张登记是房地产物权变动的对抗要件，房地产物权变动仅以当事人合意即可成立，登记只是使已经生效的房地产变动可以对抗第三人。此种模式简便易行、有利于提高交易效率，但不利于交易安全。2、我国房地产权属登记的效力我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。我国房地产立法规定登记为设定和变动房地产权的成立要件，不登记即无房地产权，登记具有公信力。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”该法第11条规定：“依法改变土地的所有权，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”《土地登记规则》第二十五条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十、六十一条分别规定：“以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，4应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关的法律规定办理”。“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照规定办理过户登记”。《中华人民共和国城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。上述规定都明确表明，我国以登记为土地、房屋等物权取得和变动的成立要件。二、房地产权属登记的种类及内容（一）房地产权属登记的种类1、从登记的形式和程序来看，房地产权属登记可以分为初始登记、转移登记、变更登记、抵押登记和其他登记（1）初始登记——即最初取得房地产所进行的登记。初始登记分土地使用权的初始登记和新建房屋所有权的登记。一般先进行土地使用权的初始登记，待建筑物及附着物竣工验收后，再进行建筑物及附着物的所有权登记。如原来未进行土地使用权初始登记的，则这两种登记可一并进行。（2）转移登记——指房地产转让，房屋所有权和土地使用权发生实质性变动时，如买卖、赠与、交换等，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请转移登记，并凭转移后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换土地使用权证书。申请转移登记时应提交下列文件：(1)房地产转移登记申请书；(2)房地产产权证书；(3)身份证明；(4)买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书或有关行政机关作出的决定书等证明。如原属于行政划拨或减免地价的土地，转移时按规定须补交地价的，应提交付清地价款证明书。非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件。（3）变更登记——指房屋所有权没发生实质性的变动，仅房屋本身发生变动如房屋改建、扩建及拆除部分或房屋析产、房主姓名更改而引起变化的，应办理变更登记。变更登记应提交下列文件：⑴房地产变更登记申请书；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)改变5房地产使用用途的，应提交土地管理部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明书，改变权利人姓名或名称的，应提交有关行政主管机关的批准文件。（4）抵押及他物权登记。在房地产上设定抵押权、典权等他物权时应办理抵押及他物权登记。最常见是房地产抵押登记。所谓房地产抵押登记，是指房地产权利人以其支配的房地产设定抵押后，依照法定的程序向有关的房地产管理机关提出申请，在房地产登记簿上所作的记载。房地产抵押登记机关是县级以上地方人民政府规定的部门。房地产抵押登记首先由房地产权利人向负责房地产抵押登记的有关机关提出登记申请，其次由负责登记的机关对申请文件进行审核，符合规定的，应当核准进行抵押登记，最后，登记机关在该房地产的登记簿(卡)上作抵押记录，记载内容包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额、抵押期限等。房地产抵押合同自登记之日起生效。抵押及他物权登记时应提交下列文件：(1)房地产抵押登记申请书或他物权登记申请书；(2)房地产权利证书；(3)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；(4)抵押合同书或典当等其他协议书；(5)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；⑹抵押贷款金额超过其房地产建购价款的，应出具登记机关认可的估价报告书。非法人企业组织的房地产抵押时，应提交其产权部门同意的批准文件。预购的房地产抵押时，应提交上述(1)(3)(4)项规定的文件和房地产买卖合同书。抵押行政划拨土地、减免地价土地的房地产，须由银行出具在处分抵押物前由银行先补交地价的保证书后，方可办理抵押登记。第三人以房地产担保申请抵押登记时，需出具其同意担保的证明文件和身份证明。（5）其他登记，如遗失登记、消灭登记。凡房地产权利证书遗失或消失的，应及时登报声明作废，并向登记机关报失，申请补发。凡房地产发生产权消灭的，产权人应持房屋产权证向房地产产权登记机关申请办理房屋产权消灭登记。2、从内容上来看，房地产权属登记主要有地产（土地）权属登记和房产（房屋）权属登记两种。（1）地产权属登记又包括以下几种：⑴国有土地使用权登记。国有土地使用权登记，是指土地管理部门根据依法取得国有土地使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进行审查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种制度。凡以出让方式取得的国有土地使用权或者以划拨方式取得的国有土地使用权，都应当办理权属登记。国有土地使用权登记应提交下列文件：①房地产初始登记申请书；②身份证明，如个人身份证明，企业法人营业执照和法定代表人证明，6国家机关负责人证明，市政府批