[克而瑞]2018年苏州楼市半年报

——苏州2018年年房地产市场半年年报2018.07冬已近尾，春未⾄至⽬目录⼁丨CONTENTS→宏观政策分析吴江市场情况及市场趋势研判苏州主城市场情况及市场趋势研判主城：姑苏区、园区、⾼高新区、吴中区、相城区昆⼭山市场情况及市场趋势研判太仓市场情况及市场趋势研判张家港市场情况及市场趋势研判123456常熟市场情况及市场趋势研判7宏观政策及市场分析1CRICConsultingDivisionPART1⾏行行业政策定调/“房住不不炒”，租购并举的住房基本制度⽀支持居⺠民⾃自住购房需求：!南京、武汉等⼆二线城市早早打响⼈人才争夺战，不不同程度地放宽了了外来⼈人才的落户条件!需要说明的是，“⽀支持”不不是“培育”、更更不不会是“发展”，对于地⽅方政府的⽀支持⼒力力度，⼤大家还是不不应奢望过多。继续推进保障性住房建设：未来三年年将开⼯工1500万套，2018年年计划开⼯工580万套，以此来看后两年年的⼯工作压⼒力力将有所减轻，但未来棚改的红利利也会随之减少培育住房租赁市场：!在2017年年13个城市试点的基础上，2018年年租赁住房试点城市的名单会还会进⼀一步扩⼤大。!⽬目前租赁住房市场刚起步，以地⽅方国企为主导，但在后期的实际运营中，相信还是会给⺠民间机构和房地产企业留留出更更多参与机会。推进房地产税⽴立法：!房地产税⽴立法，给出了了清晰的意⻅见“稳妥推进”。考虑到⽴立法程序的流程限制，具体落地可能还要继续等待。!对北北京、上海海等少数城市仍有望更更早⼀一步，迎来房地产税全⾯面落地前的个别试点。⾦金金融政策持续收紧：企业融资受到更更多限制，⼟土拍热度会进⼀一步回落，有利利于住宅价格的持续稳定；⽽而随着个⼈人消费贷合规的进⼀一步规范，三四线城市的购房潮也会更更快地向理理性回归。CRICConsultingDivisionPART1⾏行行业政策定调/多地密集进⾏行行政策调整，调控更更加精细化调整“四限”规范交易易兰州市取消部分区域“限购”，推出“限售”⼤大连市重启“限购”、收紧“限贷”，推出“限售”⻓长春市、泉州市、⾩阜南县“限售”海海南省升级“限购”、“限售”昆明市收紧“限贷“、推出“限售”芜湖市、淄博市严格“限价”⻘青岛市升级“限购”,推出“限售”哈尔滨市推出“限售”成都市升级“限购”，升级“限售”丹丹东市两度下发“限售”新政武汉预售资⾦金金监管佛⼭山、东莞、⼴广⻄西、南京、兰州不不得拒绝公积⾦金金客户武汉、杭州等公证摇号销售济南不不得要求购房⼈人全款买房或全款优先选房、捆绑⻋车位或地下室天津、南京、昆明、⻄西安、⻘青岛、济南、郑州、⻓长沙、杭州、成都、武汉、呼和浩特等放宽⼈人才落户标准，可先落户在买房南昌落户购房零⻔门槛，本科每⽉月补贴500元天津发布“海海河英才”计划，提出⼀一系列列⼈人才创新举措⼈人才落户•今年年以来，房地产市场政策环境主基调依旧从严，住建部约谈12城，房价已然成为本轮房地产调控的重要监测信号。⻘青岛、⻓长春、兰州、⼤大连、海海南、哈尔滨、成都等省市先后调整“四限”，武汉、杭州、济南等从规范市场交易易秩序⻆角度发⼒力力，天津、南昌、⻄西安等城市进⼀一步放宽⼈人才落户标准，部分诸如南昌、武汉等地也推出了了相应的购房补贴政策CRICConsultingDivisionPART1⾏行行业政策定调/多地密集进⾏行行政策调整，调控更更加精细化•精细化限购“查漏漏补缺”：上海海、⻄西安、⻓长沙、杭州等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。•三四线棚改货币化安置收紧：国开⾏行行总⾏行行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限，但并未暂停所有棚改项⽬目，⽬目前仍在进⾏行行中的项⽬目依然继续执⾏行行。•住建部等七部委整顿30城市场乱象：联合印发了了《关于在部分城市先⾏行行开展打击侵害群众利利益违法违规⾏行行为治理理房地产市场乱象专项⾏行行动的通知》决定于2018年年7⽉月初⾄至12⽉月底，在北北京、上海海等30个城市先⾏行行开展治理理房地产市场乱象专项⾏行行动上海海、⻄西安、⻓长沙、杭州等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。逐个堵死“离婚买房”、“企业买房”、“先落户再购房”等炒房的政策漏漏洞洞。精细化限购“查漏漏补缺”国开⾏行行总⾏行行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限，但并未暂停所有棚改项⽬目，⽬目前仍在进⾏行行中的项⽬目依然继续执⾏行行。三四线棚改货币化安置收紧北北京、上海海、⼴广州、深圳、天津、南京、苏州、⽆无锡、杭州、合肥、福州、厦⻔门、济南、郑州、武汉、成都、⻓长沙、重庆、⻄西安、昆明、佛⼭山、徐州、太原、海海⼝口、宁波、宜昌、哈尔滨、⻓长春、兰州、贵阳。打击重点包括投机炒房、房地产“⿊黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产⼴广告等四个⽅方⾯面。整顿30城市场乱象CRICConsultingDivision7#截⽌止8⽉月，千亿房企房企数量量已经达到了了8家，并且下半年年头两个⽉月千亿房企销售业绩持续提升。#TOP30房企规模继续保持了了⾼高速增⻓长，企业集中度进⼀一步提升，TOP50房企占据近五成。PART1企业/强者恒强，TOP50半年年业绩份额近五成资料料来源：CRIC，中国房地产测评中⼼心⾦金金额201520161H2017TOP1017.00%18.70%26.00%TOP2023.10%25.20%34.70%TOP3026.60%29.40%40.80%TOP5032.10%35.30%47.90%TOP10040.00%44.80%56.80%TOP200——　52.80%63.30%⾯面积201520161H2017TOP1011.40%12.50%16.80%TOP2014.70%16.20%21.60%TOP3017.00%18.60%25.00%TOP5020.10%22.10%28.90%TOP10024.90%27.50%34.00%TOP200　——31.90%37.60%备注：⾦金金额（⾯面积）集中度=⼊入榜房企销售⾦金金额（⾯面积）/统计局公布的全国商品房销售⾦金金额（⾯面积）。排名企业简称累计7⽉月单⽉月8⽉月单⽉月2016业绩1碧桂园3794.0450.04553088.42万科地产3530.4357.0401.23647.73中国恒⼤大3218.5430.73473733.74保利利地产1834.9155.2213.62100.95绿地集团1644.9100.7213.22550.06融创中国1613.5220.1305.41506.37中海海地产1418.1163.0147.41884.28⻰龙湖地产1150.3103.0121881.42017年年截⾄至7⽉月千亿房企（亿元）苏州⼤大市政策现状苏州：限购、限贷、限签、限价吴江：限购、限贷、限签、限价太仓：限购、限贷、限签、限价昆⼭山：限购、限贷、限签、限价常熟：限购（外地⼈人⾸首套限购140㎡以上）张家港：限售稳字当先，没有加码苏州主城市场情况及趋势研判主城是指：姑苏区、园区、⾼高新区、吴中区、相城区等五区2CRICConsultingDivisionPART2苏州⼟土地市场2018年年前6个⽉月有总建⾯面126万⽅方左右的供应，拿地⾏行行为趋于理理性（部分板块出现流拍现象），但热⻔门板块依旧⽕火热，成交楼板价与去年年同期略略有降低，房企拿地回归理理性。0.002018.42018.32018.22018.1供应总建⾯面积(万⽅方）0.0307.40.00.0119.9117.80.00.00.00.079.70.00.0102.927.9180.7102.5285.20.00.00.00.019.9106.32017.12成交总建⾯面积（万⽅方）0.00.0307.40.00.0119.90.0117.80.00.00.079.70.00.0102.927.9180.70.0102.5230.30.02018.50.019.92017.11成交楼板价001485402017.101541501472100015072001412721432113940154661231100055942018.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.91000050000250002000015000350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.0苏州主城涉宅⽤用地市场情况注：不不含经济适⽤用房⽤用地CRICConsultingDivisionPART2苏州⼟土地市场/涉宅⼟土地成交情况地块编号位置⾯面积⽤用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年年限（元/平）（万元）苏园⼟土挂（2018）02苏惠路路北北、星海海街东199357.75商住;40、708.755941115200万科苏地2017-WG-75号吴中区临湖镇浦庄⼤大道⻄西侧、联东河南侧91391.4纯住宅;701.889708197428.13兴隆隆苏地2017-WG-82号⾼高新区狮⼭山街道⻩黄浦街东⻄西、⽵竹园路路南115834.02纯住宅;702.12707531361831.43九⻰龙仓苏地2017-WG-78号相城区⻩黄桥街道华元路路北北、通湖路路东169401.6纯住宅;701.81636127716216.86九⻰龙仓苏地2017-WG-77号相城区元和街道⽂文灵路路东、安元路路南123832.5商住;40、702.51710021174913.99九⻰龙仓2017-WG-76号相城区元和街道荣泰街北北、织锦路路东325026.5商住;40、703.759191923810相城城建苏地2017-WG-79号相城区渭塘镇新燕⼤大道南、澄阳路路⻄西44512商住;40、702102974583521.14建发苏地2017-WG-80号相城区开发区永昌路路⻄西、腾道路路北北114864纯住宅;7023000344590苏州漕湖置地苏地2017-WG-67号姑苏区玻纤路路北北、⻁虎丘路路⻄西7877.54纯住宅;701.121254167431.2朗诗地产苏地2017-WG-71号吴中区度假区孙武路路北北侧、外塘路路东侧147966.3纯住宅;701.81118316546639.78⻰龙湖苏地2017-WG-85号⾼高新区科技城科⼴广路路南、天佑路路⻄西183794.16纯住宅;702.21497027514822.2苏⾼高新苏地2017-WG-83号⾼高新区浒关镇闻⿎鼓路路南、苏浒路路绿化地⻄西152962.05商住;70、401.9110001682550越秀苏地2017-WG-68号姑苏区缘园路路⻄西、倪家桥⼩小区南11069.3纯住宅;701.121271235461.29华宇苏地2017-WG-72号吴中区度假区孙武路路北北侧、外塘路路⻄西侧217494.18纯住宅;701.81111124166338.89⻰龙湖苏地2017-WG-70号吴中区东吴南路路⻄西侧、⽯石湖⻄西路路北北侧262122.96商住;70、404.41046427201423.91平安今年年上半年年以来成交地块，溢价率明显下调（部分受⼟土地⾼高起拍价影响），宅地现房率销售超三成（去年年超七成），房企主城区拿地热情明显下降。CRICConsultingDivisionPART2苏州⼟土地市场/涉宅⼟土地成交情况地块编号位置⾯面积⽤用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年年限（元/平）（万元）苏地2017-WG-81号相城区⾼高铁新城南天成路路南、相城⼤大道东161677.5纯住宅;702.5156182525164.12美的苏地2017-WG-73号吴中区⽊木渎镇⾦金金枫南路路⻄西侧、⽵竹窝路路南侧74173纯住宅;702.2162701206771.68⾦金金茂苏地2017-WG-66号姑苏区玻纤路路两侧、缘园路路⻄西13284.7纯住宅;701.3