2013房地产营销策划方案模板

1目录一、项目基本概况....................................................................2（一）地理位置.................................................................2（二）项目情况..................................................................2（三）开发商....................................................................4（四）周围配套设施..............................................................4（五）交通状况..................................................................5二、宏观环境和市场分析..............................................................6（一）经济环境..................................................................6（二）政策环境..................................................................7（三）广州房地产状况...........................................................10（四）区域房地产市场及典型楼盘分析.............................................15三、项目本体分析...................................................................19四、项目营销定位...................................................................20（一）目标客户群定位...........................................................20（二）项目价格定位.............................................................21五、项目总体营销战略...............................................................23（一）营销战略目标.............................................................23（二）各阶段目标...............................................................24（四）总体营销思路分析.........................................................26（五）总体营销战略部署.........................................................27六、营销推广策略...................................................................28（一）总体推广策略.............................................................28（二）项目推广价值诉求点.......................................................28（三）广告主题.................................................................28（四）各阶段的推广策略.........................................................29七、价格推售策略...................................................................32（一）定价策略.................................................................33（二）单位价格制定的原则.......................................................33（三）不同楼体的定价方位.......................................................33（四）定价流程.................................................................34八、事件营销.......................................................................39(一)第一期公开销售.............................................................39(二)第二期公开销售.............................................................39(三)第三期公开销售.............................................................40(四)第四期公开销售.............................................................41九、包装方案.......................................................................42（一）地盘包装.................................................................42（二）售楼处策划...............................................................42（三）样板房...................................................................43（四）形象包装.................................................................44(五）包装费用合计（详见表10）.................................................46十、营销管理.......................................................................46(一）营销组织的建立............................................................46（二）销售队伍的管理...........................................................47报告评定成绩表......................................................................12一、项目基本概况（一）地理位置“德馨苑”项目为黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地段，位于大沙北路与丰乐北路交界处（大沙地北，黄埔体育中心南侧）。图1“德馨苑”项目位置（二）项目情况“德馨苑”项目用地面积：113284m2，建筑面积：102424m2（地上79674m2，地下22750m2)容积率：1.935绿化率:40%装修情况:带装修和毛坯规划用途：普通住宅建筑类别：小高层、高层本期2栋9层1梯8户电梯房，朝向：西北、北、南，将至少有7成要建中小户型，两房面积75-87㎡，三房面积为100㎡左右，明年9月份交楼。每层2个户型：3室2厅2卫(详见图2）和2室1厅2卫(详见图3）3图2：3房2厅2卫户型图3：2房1厅2卫户型4负一层是停车场，首层架空做车位和休闲场所，物业管理费:洋房1.5元/㎡/月，中庭开阔，配套成熟，生活配套齐全，教育资源配套优良。开发商为恒翔房地产，地价取得总成交价为23900万元,楼面地价2333元/m2。溢价高达154%。（三）开发商广州恒翔房地产开发有限公司是一家以房地产开发为龙头产业，集实业投资、工程建设及物业管理于一体的综合型企业。多年来，公司秉承“诚信务实、追求品质”的企业文化理念，坚持“以项目投资为基础，以人为本，以资金为核心”的经营管理思路，在市场竞争中稳步向前，取得了不俗的业绩；现已在天河公园板块成功开发两个房地产项目——“恒安大厦”和“恒业大厦·阳光心域”，并赢得了广大业主与社会的高度认同。（四）周围配套设施大学：广州市黄埔区行政干部学校、黄埔区委党校、广东航海高等专科学校中小学：泰景小学、横沙小学、怡园小学、怡苑小学、下沙中心小学，86中学幼儿园：育蕾幼儿园、丰乐幼儿园、怡园幼儿园、海关幼儿园、泰景幼儿园商场：乐捷图广场、盛景大厦购物城、大沙购物城、潮客隆平价商场、港湾货仓商场、黄埔区供销社大沙综合商场、黄埔区车恒家私灯饰商场、大沙地商业街、百佳超市邮局：中国邮政银行：工商银行、商业银行、建设银行、农业银行、农村信用合作社医院：中山大学附属第一医院黄埔院区、黄埔区中医院下沙门诊部(广州)、中国石化四建医疗门诊部其他：黄埔公园、黄埔体育馆5（五）交通状况该项目北接广圆东路、南连大沙东公交。公交车大沙北路站正在对面不远，可乘坐240、431、433路公交车。临时停靠线路为高峰快线24开往广州火车东站总站，438开往碧山村总站，506开往广州火车东站总站，513开往罗岗总站。距离地铁5号线大沙东站步行距离约10分钟左右。6二、宏观环境和市场分析（一）经济环境2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会更加明显。世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，增大了今年经济进一步向下调整的压力。但是，我国经济长期增长的内在条件没有改变，宏观经济政策有可能.转为中性偏松，经济继续向下调整的幅度可能会减少。初步预计2009年我国GDP突破30万亿元大关，达339359.6亿元，有望实现不低于9%的增长。如果政策干预力度较小，则不排除破“9%”的可能。（1）外部环境继续恶化，出口增长的压力依然较大2009年我国面临的外部环境更加严峻，世界经济面临衰退的可能性在增大。美国次贷危机仍继续向纵深发展，其对美国以及世界经济的拖累效应仍在不断扩散。美联储前主席格林斯潘认为，“这场危机引发经济衰退的可能性正在增大，危机还将诱发全球一系列经济动荡。”受次贷危机拖累，这使我国经济发展面临的外部环境继续偏紧，不确定性仍然较强，但是，我们也应看到，随着美国以及其他国家采取的一揽子救市方案的出台及效应的逐步显现，预计美日欧三大经济体增长放慢的趋势将有所缓和，对我国出口增长将形成一定的稳定作用。（2）消费增长将趋于放慢08年前8个月全社会消费品零售总额同比增长21.9%，我们认为，这一速度已经达到本轮增长周期以来的顶峰，有可能呈温和回落趋势。我国经济和投资增长分别持续回落已近一年时间，由此可以判断，今年消费增长将呈回落趋势。但相对于投资和净出口，其贡献会有所提高，经济增长的协调性会