以房养老模式

“以房养老”模式1.以房养老模式以房养老(HECM),也可称为反按揭,住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值,分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时,继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。2.以房养老模式在中国的可行性分析2.1有可观的市场前景据统计数据显示,我国城市人口中有751224户购买商品房,占城市家庭户的9.2%;533396户购买经济适用房,占6.5%;2401075户购买原公有住房,占29.4%;加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%,其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3平方米。而2003年全国城镇老年家庭大约2000多万户,按房产均价2000元计算,老年家庭拥有住房价值约为3万亿元。可见,以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平,增加老年人收入,减轻社会保障的压力,而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。2.2住房财产在家庭财产中所占的比重较大,以房养老可以优化家庭的资源,提高其效用国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示:截至2002年6月底,城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元,其中家庭金融资产为7.98万元,家庭财产的34.9%;房产10.94万元,占家庭财产的47.9%,在家庭财产构成中比重最高。推行反向抵押贷款,可以盘活住房这种价值不菲的固定资产,实现个人一生中经济资源的优化配置,切实提高老年人晚年的生活质量。2.3传统观念的转变随着社会的发展,传统的社会意识正在弱化,我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强,越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。在这种情况下,老年人更愿意处理自己的经济事务,开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。以房养老模式的出现,允许房屋所有者在保留所有权的前提下,继续居住,以住房作为融资的担保,既保证了物的使用价值的实现,又充分发挥了物的交换价值,扩大了不动产的用途,提高了其效用。2.4银行、保险公司等金融机构的利益驱动以房养老模式的出现,不仅便利了贷款消费的老年人,银行等金融机构也能从中获利。住房反向抵押贷款业务的推出,将是银行贷款体系的一种创新。由于这种新的贷款形式规模比较大,如果发展起来的话,对银行将是非常有利的。同时,由于新的保险品种的开辟,保险公司也能获得不菲的保费收入,房屋评估机构等其他中介机构也能从中受益,在巨大的利益面前,银行、保险公司不能不为之心动。3.以房养老模式的各种风险及防范3.1风险以房养老既涉及到住房问题又涉及到养老问题，这项贷款的设计理念非常巧妙，但是在实际运作中会遇到很多问题，诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险等。3.1.1长寿风险长寿风险与贷款人的寿命有关，并由信息不对称产生的逆向选择扩大化。以房养老贷款额的支付是以终生按期支付的，当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。另一方面，借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。借款人在申请贷款阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。这就形成了逆向选择，即身体健康的准借款人会踊跃申请该贷款。那么存在逆向选择时，贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命，从而导致贷款数额高于房产价值的风险。3.1.2利率风险利率风险与实际利率和预期利率不一致有关。在签订以房养老合同时，借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临着借款人提前终止合同的风险。前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的，而后一种状况是由预期利率高于实际利率造成的。3.1.3房产价值波动风险房产价值波动风险与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。住房产权是以房养老中最重要的抵押品。以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。若贷款签订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率，在贷款提供者对借款人除住房以外的资产无任何追偿权时，贷款提供者就会存在损失。若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产价值升值率，借款人要么会提前终止贷款合同，要么会要求分享超额的收益。3.1.4道德风险道德风险与住房维护好坏有关。由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权，借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。若他们在这段居住期间对住房不进行合理的维护，会导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率低于一般升值率，直接造成了贷款提供方的损失。3.2风险防范3.2.1长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划中，从而减少逆向选择的危害。具体操作时，若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产价值时，可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。这样，相关机构就能通过生命表中的生存率来合理确定贷款额度并控制风险。3.2.2利率风险是不可以分散的对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。另外可寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品，用该金融产品对冲利率的影响。3.2.3道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。若该住房状态未达到合同中规定的要求，贷款提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。通过这种方式可督促借款人妥善维护住房，减少道德风险发生的几率。3.2.4住房价值波动风险是以房养老各项风险中影响最大的由于以房养老的抵押物只是住房产权，对住房价值的准确预测就成为这项贷款的重中之重。住房价值波动风险可通过两种方式来减少：一是通过使用复杂的住房价值预测模型来减少预测房价与实际房价的差别；二是通过以房养老证券化将此风险分散给所有投资者。具体说来，可以将以房养老合同按照不同的等级进行拆分后打包，并由评级机构对以房养老证券进行评级后发放到二级市场上进行买卖。4.国内现行“以房养老”模式4.1南京模式2005年4月，南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”的业务。该项业务规定：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。南京模式的实质是个人房产抵押贷款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，并且“住房面积60平方米以上”。其次，汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求，而且公信力低，不能保证业务参与者的利益。况且“以房养老”作为新型养老模式，还处于探索阶段，其本身就具有很多不确定因素。因此，老人不敢把房产交由民营机构打理。但南京模式也有其优势。其规定，老人将房屋抵押给老年公寓后，老人在世期间，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人过世之后才能将房屋出售。这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。在老人在世期间采取房屋出租的方式，避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。4.2上海模式2007年6月，上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。该项目规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。但据了解，“以房养老”在上海实际上已被叫停。项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权。老人都希望晚年能够安定平和，而安定的具体表现就是有一个稳定的居住环境。因此，对上海模式，大多数老人不能接受。但不可否认的是，上海模式中公积金管理中心将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征，这是上海模式的亮点。此外，上海市公积金管理中心是直属上海市政府的不以营利为目的的独立的事业单位，该项目由它主导具有较强的公信力。4.3北京模式2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。北京模式的实质是委托租赁，它的特点在于“养老房屋银行”是典型的商业运作模式，是以盈利为目的的商业活动。据悉，“养老房屋银行”失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。但是北京模式也有可取之处。首先，作为商业运作模式，“养老房屋银行”业务的宣传效果非常到位，成功引起市民的广泛关注，为“以房养老”项目推行奠定了基础。其次，北京模式强调房屋产权不变更，这符合我国的传统价值观念，更容易被老人接受，也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。4.4杭州模式杭州模式提供以下四种方式供老人自行选择。一是租房增收养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出租；二是售房预支养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出售；三是退房补贴养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门；四是换房差价养老：将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房租赁给老人居住。杭州模式主要依靠房租、房价、退房补贴与敬老院费用以及房屋地段价差提高老人生活水平，其特点在于形式多样化。据悉，杭州市湖滨街道已有四位老人成功享受到“以房养老”政策，是试点城市中的成功典范。其成功的原因在于四种方案将房屋产权是否变更、如何变更、签约后老人住在何处等问题交由老人自己决定，保证老人能够根据自身需求和偏好选择适合自己的养老模式。题目“以房养老”模式姓名徐长闯所在学院工商管理学院专业班级企业管理学号MG11002020指导教师吕文慧日期2011年10月20日