XXXX长沙写字楼发展研究

长沙写字楼研究及西站枢纽营销总纲“西站枢纽”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了西站枢纽？实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对西站枢纽的思考。关于“西站枢纽”的思考HOWWHATWHOHOW目前写字楼市场怎么样我们是什么样的产品我们的目标客户是谁我们怎么样抓住目标客户市场分析项目价值梳理客户群分析营销策略价值对接市场分析当前写字楼市场现状分析未来写字楼市场走势预判2013年1—7月新建写字楼用户市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析写字楼市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长沙写字楼市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙写字楼市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。当前市场现状分析｜写字楼市场走势10年~12年长沙写字楼市场总体走势当前市场现状分析｜写字楼市场走势当前市场现状分析｜写字楼市场走势当前市场现状分析｜写字楼市场走势时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004--2009年2009年至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；网络的普及使得居家写字楼概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；长沙写字楼开始专业化，写字楼市场开始进入全面升级阶段，长沙高端写字楼时代来临。产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现呈现明显的大型综合体特征，商业配套设施完善代表项目银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心中天广场运达国际广场万达广场保利国际广场初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段当前市场现状分析｜写字楼发展历程升级阶段长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现长沙写字楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。特征/档次甲A级甲B级乙A级乙B级建筑高度高层超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上会所大规模会所两千平方米以上较大,一千平方米以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐备同声传译,多媒体会议齐备无无车位比充裕,车位比低充裕,车位比低较好,但车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调可分户计量进口中央分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充裕充足较少较少装修标准高档高档中档中档物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高综合布线有智能化管理有无网络宽频信息点接口多宽频信息点接口多有有备用电源进口进口国产国产写字楼市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展当前市场现状分析｜写字楼发展历程目前主流产品中心板块传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区市府板块依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成省府板块依托省政府新址南迁形成武广版块依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区岳麓版块依托市政府及山水资源而开发的新兴区域长沙市写字楼市场五大版块中心版块市府版块武广版块省府版块岳麓版块当前市场现状分析｜写字楼市场板块划分•长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块；•市府版块、省府版块以及武广板块目前已经有写字楼项目开发，但尚未全面入驻；•岳麓版块目前仅停留在概念阶段，尚未有写字楼项目开发；长沙市中心版块写字楼分布特征五一路沿线长沙传统中心，以五一广场为核心芙蓉路沿线城市主干道，配套成熟完善湘江路沿线依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表韶山路沿线城市主干道路，配套完善五一路沿线芙蓉路沿线韶山路沿线湘江路沿线•目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的写字楼项目，这些项目主要延城市主干道路或沿江分布；•区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此交汇，地段认可度极高；当前市场现状分析｜写字楼市场板块划分运达广场亚大时代中天广场中隆国际华侨国际顺天财富中心华晨.双帆国际售价（元/㎡)20000150001600016000140001200015000租金（元/㎡/月）130789077.7845475目前长沙主要写字楼售价约为12000-18000元/㎡，租金约为80元㎡/月，投资回报率约为6%；芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是销售价格及租金最高的区域，投资回报情况相对较为可观长沙典型写字楼投资静态回报分析当前市场现状分析｜写字楼投资回报分析长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%长沙典型写字楼租金、售价增长趋势当前市场现状分析｜写字楼投资回报分析当前市场现状分析｜小结未来写字楼市场供应量长期保持供大于求，市场竞争激烈。写字楼已经进入全面升级阶段，逐步向5A甲级标准发展。写字楼分布形成以市区中心板块为主，外围五大商务板块逐步成熟。专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观。市场分析当前写字楼市场现状分析未来写字楼市场走势预判2013年1—7月新建写字楼市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析一、五一广场为核心：五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚二、河西滨江新城：总用地面积721.5公顷，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。三、北辰三角洲：总建筑规模达380万平方米，其中，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米四、南湖新城：将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区五、南城商务圈省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈六、武广商务圈武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城、万科环球村等项目先后开始建造。芙蓉路韶山路五一大道①五一广场商务圈五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务发展。3③北辰三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务写字楼聚集区1④南湖新城：酒店金融区及滨江商务区根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务写字楼聚集区4②滨江新城：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务写字楼聚集区5⑤南城商务圈省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈⑥武广商务圈武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城，万科环球村等项目先后开始建造。6未来市场走势预判｜未来发展特征政府规划现有导向，未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区。2013年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。未来市场走势预判｜长沙未来供应分析2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35万㎡保利国际广场9万㎡世茂铂翠湾8万㎡开福万达广场20万㎡复地崑玉国际6万㎡双湾国际3万㎡中建橘洲湾6万㎡发展高新项目6万㎡华远华中心9万㎡泰贞国际金融中心6万㎡民生大厦4万㎡中顺泰和广场5万㎡长沙报业文化大厦6万㎡深国投商业中心7万㎡九龙仓国际金融城16万㎡建鸿达万博汇9万㎡顺天国际金融中心6㎡喜盈门范城5万㎡华悦城12万㎡德思勤广场60万㎡华尔街中心6万㎡绿地5A中央广场5万㎡天健芙蓉盛世3万㎡财富岳麓8万㎡奥克斯广场5万㎡新长海麓谷中心6万㎡佳海创业中心20万㎡中欣满庭芳4万㎡方兴梅溪湖8万㎡华创广场7万㎡湘大广场4万㎡长房时代城5万㎡新华都万家城10万㎡中房瑞致5万㎡奥林匹克花园4万㎡兴汝金城4万㎡中信星城5万㎡大河西交通枢纽3万㎡裕天商会中心6万㎡中信大厦4万㎡达美D6区4万㎡华晨广场3万㎡星城荣域3万㎡嘉斯茂广场6万㎡万家丽国际商务中心17万㎡世茂芙蓉广场项目6万㎡2011年汇金国际2.3万㎡旺德府5万㎡泊富国际广场9万㎡运达中央广场9万㎡第六万㎡未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未来5年供应总量超过350万㎡未来市场走势预判｜长沙未来供应分析心星商务大厦长沙报业文化大厦深国投商业中心保利国际广场九龙仓金融城建鸿达万博汇华远华中心泰贞金融中心顺天国际金融中心喜盈门范城华悦城德思勤广场华尔街中心绿地中央广场天健芙蓉盛世财富岳麓奥克斯广场世茂铂翠湾开福万达广场复地崑玉国际双湾国际华晨世纪广场民生大厦新长海麓谷中心佳海创业中心星城荣域华创广场湘大广场长房时代城新华都万家城中房瑞致嘉斯茂广场奥林匹克花园兴汝金城中建橘洲湾中信星城大河西交通枢纽裕天商会中心发展高新项目中信大厦万家丽世茂芙蓉广场中欣国际达美D6区北辰三角洲长沙写字楼市场未来发展方向走向高端：从目前在售和在建的项目我们可以发现，长沙写字楼产品正在向高端迈进；影响分析：高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。走向外围：目前政府规划了多个副中心，长沙一个写字楼中心的格局必然被打破；影响分析：外围大量供应必然会分流中心区需求，尤其是在地铁开通后。需求放量：随着产业的转移，经济结构的进一步调整，长沙的写字楼会不断放量；影响分析：不同层次的企业进入会使市场需求更加细分化，给不同层面的产品带来机会。未来市场走势预判｜长沙写字楼未来发展方向高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划&“3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心高铁枢纽中心：京深高铁（北京—武汉—长沙—广州—深圳），沪昆高铁（昆明—长沙-—上海），形成以长沙为中心的1日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。“3+5”城市群中心京深高铁沪昆高铁高铁枢纽中心北上广深一日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心更中心！未来市场走势预判｜长沙城市规划分析公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生五大国际规划区域蓬勃发展重点区域建设公共配套交通配套南湖片区100亿元打造为长沙“维多利亚湾”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2004年开工2009年开馆省博物馆、图书馆和音乐厅2007年开工，预计2012年底开馆武广高铁2005年开工，2009年底通车，2014年至北京段将拉通城际铁路开工，2009年开工，预计2014年长株潭段开通长沙地铁2009年开工，预计2013年底2号线开通、2014年底1号线开通武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”2012年更国际！未来市场走势预判｜长沙城市建设分析GDP20%以上速度飞速发展，2011年突破5000亿，中部