商品房购买流程与风险防范--律师教您如何购房

商品房购买流程与风险防范--律师教您如何购房第一部分：购买预售商品房基本流程商品房预售交易是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。更何况，开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，以致完工时不符合订立合同时之预期约定等问题，让房主哑巴吃黄连，有苦说不出。买房难，买期房更难。在这一部分，您可以了解购买预售商品房须知的基本步骤，对购买预售商品房形成一个基本轮廓。购买预售商品房基本流程：1.审查文件（国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证）2.签定认购书3.签定预售合同4.预售登记5.过户、领取房产证6.房地产交付第二部分：具体流程分解近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。在这一部分，我们将对购买预售商品房基本流程进行分解，让您知道每一个具体分解步骤的注意事项，以防范风险和维护自己的合法权益。一、审查文件为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。开发商齐备上述证件及批准文件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文件时的总原则是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件，体现很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。1.审查《国有土地使用权证》《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。上海颁发该证的部门应该是上海市房地局。要注意的是：正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府和行政主管部门公章；对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”则表明土地使用者尚未缴足价款，会给日后办理产证带来隐患；土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；看看土地证上是否有土地使用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。2.审查《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》是表明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意：没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。3.审查《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房地产权证件；如卖房人没有此证，则说明其开发的土地未经规划；此证不能保证规划不变更，开发商有可能申请变更规划获得批准，对此的应对办法是与开发商约定其应当在变更规划获批后一定期限内书面通知买受人，并约定不及时通知时开发商应承担风险（购房人有权退房和索赔）。4.审查《建设工程开工许可证》《建设工程开工许可证》是表明建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律证书，也是房屋权属登记的主要依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程开工手续是否齐全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。5.审查《商品房预售许可证》《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准文件。此证的颁发是上海的房地局。注意：查看该证是否在有效期限内，是否是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂；《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。同时又有规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、签定认购书认购书不是购买房产的必须手续。不过，实践中开发商在购房者有购买意向时，都会要求购房者签定认购书。认购书是当事人双方对交易房产有关事宜的初步确认，名称较多，一般有认购书、定购书、预定书、意向书、允诺书、定金收据、预付款收据等形式。如果购房的心意已决，可以将购房合同应具备的主要条款写在认购书中，以有利己方；如果还处在可变阶段，希望能够有机会随时退出，那就不要在认购书中约定过于详细。注意：在签定认购书时，一般都会要求交纳定金，此定金可以适用定金罚则，因此，为保护自己利益，应当具体约定双方当事人在一定期限内不能达成一致意见或签定购房合同时的责任条件。如不约定，一般来讲是对处于弱势方的购房者的限制或影响较大。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小定”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还定金，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。三、签定预售合同为规范商品房预售消费市场，有关主管部门已实施了示范合同文本的推荐使用制度，但即使是这种比较规范的标准合同文本，在保障购房人权益权方面，仍不够完整。因此，为了维护自己权益，把好预售合同签定关，有必要坚持的原则是：合同逐条审查，范本不是不能改，内容该细化的细化，避免模糊约定，不清楚处可以要求开发商给予解释，对己不利处要力争补充协议修改。购房人在签定合同时，应当注意一些来自开发商陷阱，并通过合同条款补充来保障自己的权利。1.广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。2.销售陷阱抓住消费者的盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱：，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。3.合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。所以，签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。在合同中，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。要有强烈的法律意识。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。签定合同时，还要注意以下方面的内容：（1）《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书》可作为商品房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：A.基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C.供热与供冷系统