深圳市莱蒙水榭春天地产的项目的研究的报告

专案研究报告2019.10项目分析产品分析客户分析营销策略分析项目基本指标项目开发团队项目整体规划区域规划及配套项目交通状况项目周边环境建筑类别：高层、塔楼占地面积：16.7万㎡建筑面积：56.59万㎡容积率：3.44绿化率：35%总户数：3032户总车位：2869个区位：宝安龙华二线拓展区人民南路和布龙路交汇处东南（体育中心旁）项目基本指标园林景观设计——Mr.ScottHostetler（豪斯泰勒·张）代表作品：香港迪士尼酒店、澳门文华东方酒店。双大堂设计——HLA莫尼卡代表作品：伦敦君悦酒店、文莱苏丹皇宫。建筑设计团队：香港华艺建筑公司开发商：深圳市水榭花都房地产有限公司代表作品：香蜜湖·水榭花都、莱蒙·水榭山。莱蒙·水榭春天开发团队建筑施工：中国建筑第二工程局代表作品：上海环球金融中心、北京奥运射击馆、深圳市民中心、深圳地王大厦等。物业管理：莱蒙物业物业管理顾问：第一太平戴维斯1栋2B栋2A栋7栋6栋5栋3栋一期二期水榭春天一期推出1、2A栋，2B栋3栋18层单位，临街，共501套。水榭春天二期推出3、5、6、7栋4栋33层高层单位，属于中心楼王组团，景观素质好于一期，总户数为818户。项目分4个地块，共分6期开发。先期启动区域为东南地块，分三期开发。先期启动区域经济技术指标：占地面积：约8.5万㎡建筑面积：约29万㎡住宅建筑面积：约26万㎡容积率：≦3.44总户数：2500户三期沃尔玛匹及CBD的区域配套：2条轨道交通、10余条市政道路1个亚洲最大的客运站6所九年制学校22所幼儿园4所小学3个综合性医院大型电影院、图书馆2个综合体育中心将座落于此；羊台山森林公园红木山水库……居住用地商业服务业设施用地政府社团用地绿地区域规划未来利好地铁4号线红山站距离水榭春天约500米，步行约10分钟，6站出入福田CBD；南坪快速、新区大道、福龙路15分钟到达福田CBD。区域内规划建成亚洲最大客运站，龙华新城北客站2019年落成启用，将取代罗湖火车站成为深圳交通核心，连接深圳与其他各省市交通。地铁4号线+快速路网连接龙华与福田CBD地铁4号线+广深港高铁连接龙华与香港深圳新客运站使龙华成未来深圳交通核心123三重交通网催升区域交通价值广深港高铁2019年全部落成启用,即时30分钟高速出入龙华与香港。地铁四号线2019年的通车，项目紧邻红山站，是目前吸引客户的最大交通利好因素；目前项目周边公交线路较少，最近的公交站台为锦绣江南站，距离项目约10分钟，项目附近公交站台在建；随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。交通状况分析市政绿地人民南路项目中央原著七里香榭松仔园小区日出印象农田布龙公路民塘路城投·七里香榭布龙路中央原著民治中学项目周边较为干净纯粹，多为住宅区：七里香榭，中央原著、幸福枫景以及中航、鹏润达地产项目。目前布龙路以东片区公共配套尚不成熟，多为各小区内部配套，公共配套成熟度尚需一定时间。日出印象松仔园小区周边环境中航项目分析产品分析客户分析营销策略分析项目建筑设计项目大堂设计项目园林景观项目内部配套售楼处/看楼通道精装样板房/艺术样板房产品组合设计及销售状况户型点评超现代滨海简约建筑设计风格，大面积玻璃运用，营造通透居住体验。5、阳台栏杆为不锈钢双层钢化夹胶玻璃栏杆4、客厅、卧室装有全双层LOW-E中空玻璃幕墙13241、建筑效果图2、建筑外立面实景图53、智能家居可视系统地上一楼大堂地下车库大堂地下车库为第一大堂，方便业主直接停车入户；花园平台架空层为第二大堂，为礼仪型大堂。双大堂设计，地下车库设有大堂，一定程度上提升项目“豪宅性”五大主题景区︱下沉式道路设计︱2000㎡草坪︱冬青树、大红花、木棉等珍贵品种︱地上零车化13241、园林景观效果图2、水公园3、道路铺设4、园林植被园林景观：大师设计/56000㎡·无边界·水公园【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】水榭春天内部有20000㎡商业配套，包括大型集中式的沃尔玛商场和沿路的风情商业街；生活配套包含9班幼儿园、篮球场、网球场、叠水泳池等。项目内部配套莱蒙水榭春天社区配套最引以为豪的是引入沃尔玛，提供一站式的商业服务。幼儿园商业街全玻璃圆弧形立面售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海简约保有一致性。售楼处/看楼通道设有施华洛世奇水晶吊灯及展品，但对提升档次效果不佳。内部设计看楼通道精装样板房装修单价8000元/㎡，有一定档次，但并不惊艳。优点：制造噱头，吸引眼球成本较低艺术样板房手绘涂鸦，再现生活场景缺点：户型展示性不强引导性较差产品组合及销售状况水榭春天一期推出单位为1栋及2栋，两栋18F的高层，房管局录入套数为534套，实际合拼户型后为501套。一期房源主要有67㎡-70㎡的2房，83-88㎡的小3房、116㎡-125㎡的大3房以及合拼4房。一期于2019年1月17日开盘，成交均价为18000元/㎡，截止2019年10月14日，共售出495套，销售率为99%。（数据来源：深圳市房管局，截止日期：2019年10月14日）栋号房型面积区间套数比例已售套数销售率1栋2房67-68㎡179%17100%小3房83-88㎡11964%119100%大3房118㎡-124㎡3418%3397%合拼4房150㎡179%17100%总计187100%186100%2栋2房68-70㎡4815%48100%小3房83-89㎡21669%21399%大3房116㎡-125㎡3411%34100%合拼4房150㎡165%1488%总计314100%30998%一期合计501100%49599%一期产品组合设计及销售状况一期产品以83-89㎡的小3房为主，几乎售罄。栋号房型面积区间套数比例已售套数销售率3栋3房88-89㎡3124.6%2787%4房118㎡3124.6%2994%合拼4房140㎡3124.6%2581%合拼5房165㎡3124.6%26%顶层花园合院266㎡，206㎡21.6%00%合计126100%8366%5栋3房88-89㎡3124.6%2787%4房118㎡3124.6%2994%合拼四房140㎡3124.6%2994%合拼5房165㎡3124.6%1858%顶层花苑合院266㎡，206㎡21.6%00%合计126100%10382%6栋2房77㎡3111%31100%3房85-88㎡6222%6198%4房119㎡-120㎡9333%9097%合拼4房140㎡9333%8187%顶层花院合院228㎡，237㎡，215㎡，258㎡41%00合计283100%26393%7栋2房77㎡3111%2994%3房85-88㎡6222%5995%4房119㎡-120㎡9333%8996%合拼4房140㎡9333%8490%顶层花园合院228㎡，237㎡，215㎡，258㎡41%00%合计283100%26192%二期合计818100%71087%二期产品组合设计及销售状况水榭春天二期推出单位为3#、5#、6#、7#4栋33层的高层单位，房管局录入套数为1128套，实际合拼户型后为818套。二期房源主要有77㎡的2房，85-89㎡的3房、118㎡-120㎡的4房、140㎡的合拼四房、165㎡的合拼5房以及200㎡-270㎡的顶层花园合院。主力户型为4房单位，共496套，占据61%。二期于2019年5月17日开盘，成交均价为20000元/㎡，截止2019年10月14日，房管局显示共售出710套，销售率为87%。其中合拼5房户型房源以及销售较差，共62套，售出20套，销售率为32%。二期产品组合设计及销售状况户型2房3房4房合拼4房合拼5房顶层花园合院合计面积77㎡89㎡120㎡140㎡160㎡200㎡以上套数621862482486212818已售套数60174237219200710销售率97%94%96%88%32%0%87%（数据来源：深圳市房管局，截止日期：2019年10月14日）二期产品以120-140㎡的4房为主力；合拼5房及顶层花园合院由于大面积、户型以及价格等因素存在一定的消化难度。项目户型点评户型优点：入户花园、露台、阳台赠送面积；入户花园设计，空间自然过渡阳台可改成卧室或书房，利用率高；厨房带生活阳台，采光通风好。户型缺点：进门过道狭长，过于浪费；餐厅空间不够独立，通行不顺畅；主卧门正对卫生间，不够雅致私密；客厅阳台过小，降低整体效果。70㎡2房2厅1卫户型优点：户型方正紧凑，通透实用；入户花园、露台、阳台面积赠送面积；入户花园设计，空间自然过渡；阳台可改成卧室或书房，利用率高；厨房带生活阳台，采光通风好。户型缺点：进门过道过于狭长，过于浪费；餐厅空间不够独立，通行不顺畅；主卧不带洗手间，不够大气；客厅阳台过小，降低整体效果85㎡3房2厅1卫户型优点：户型方正紧凑，通透实用；露台、阳台赠送面积；阳台可改成卧室或书房，利用率高；主卧带阳台、露台，华丽大气，观景效果佳户型缺点：餐厅空间不够独立，餐厅客厅不够分离；主卧过道浪费；客厅面积过小。89㎡3房2厅2卫户型优点：户型方正紧凑，通透实用；阳台赠送面积；阳台可改成卧室或书房，利用率高；客厅带大阳台，采光通风好，观景效果佳。户型缺点：公共洗手间设置偏内，不够方便；客厅面积比例略小，不够大气。120㎡3房2厅2卫户型优点：南北通透，最大化南向采光效果；入户花园设计，空间自然过渡阳台赠送面积；阳台可改成卧室或书房，利用率高。户型缺点：为合拼户型，2个房产证；主卧无独立卫生间，不够大气；主卧仅靠客厅，不够私密安静；公共洗手间设置偏内，不够方便。150㎡4房2厅2卫户型优点：户型方正紧凑，通透实用;入户花园设计，空间自然过渡阳台可改成卧室或书房，利用率高。户型缺点：为合拼户型，2个房产证；餐厅面积过于浪费；140㎡4房2厅2卫户型优点：大厨房面积，大气豪华；户型缺点：为合拼户型，2个房产证；户型迂回，不够紧凑；内阳台利用率不高，实用性不强；露台、外阳台面积过小。160㎡5房2厅2卫户型优点：双主卧设置，大气奢华；独享大尺度花园；户型缺点：厨房设置偏内，洁污不够分离；室内过道面积过于浪费；卫生间设置偏内，不够方便；客厅阳台露台开间错位，露台功能大大降低；200-250㎡顶层花园合院项目分析产品分析客户分析营销策略分析一期客户置业目的分析一期客户付款方式分析一期客户区域来源分析二期客户区域来源分析二期客户基本信息分析客户分析总结改善自住,91,21%为家人购买,26,6%自主兼投资,135,31%纯投资,122,28%首次置业,61,14%置业目的首次置业改善自住为家人购买自住兼投资纯投资总数批数619126135122435比例14%21%6%31%28%100%付款方式首付2成首付3成首付4成一次性比例85%1%7%7%一期成交客户置业目的及付款方式分析一期成交客户中，自住比例为41%，纯投资客户为28%，自住兼投资客户占31%。其中纯自住客户中改善自住比例最高，为21%。付款方式中，首付2成具有压倒性的比例，占据85%。福田，246龙华,105南山,18其它,7台湾,4香港,9罗湖,25宝安,14坂田,7区域福田龙华罗湖南山宝安坂田其它香港台湾批数2461052518147794比例56%24%6%4%3%2%2%2%1%一期成交客户区域来源分析客户区域来源中，最大比例区域为福田，占据56%，其次为龙华，占24%。关内客户占66%；关外客户占29%。居住区域数量比例福田6437%龙华5029%罗湖2011%坂田148%南山127%龙岗42%宝安区32%盐田21%香港21%东莞11%观澜11%汕头11%合计174100%二期成交客户区域来源分析50201412432211164010203040506070福田龙华罗湖坂田南山龙岗宝安区盐田香港东莞观澜汕头(数据