建筑房地产业筹划案例分析

建筑房地产业筹划案例分析A房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业，拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。通过对A房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案：1.资金筹措的纳税筹划A房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。（1）通过金融机构融资。A房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元（120×33%）。（2）通过发行债券融资。对于上述项目，如果A房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元（150×33%）。2.收入确认的税收筹划A房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5%=20（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。3.土地增值税的筹划A房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元？豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算，A公司应缴纳土地增值税为：增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200（万元）。如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000－8000）×30%=600（万元）；豪华住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元）分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。4.闲置房地产投资筹划A房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为400万元。下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2.（1）采取出租方式应承担的税负营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1；房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%×5%Xl＝0.35%X1；教育费附加：3%×5%X1＝0.15%X1；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1%X1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%×（X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1）=31%X1总体税负Y1＝营业税＋房产税＋城建税＋印花税＋所得税＋教育费附加＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1（2）采取联营方式应承担的税负房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%.减除30%，则房产税税负=1.2%×（1－30%）K＝0.0084K；土地使用税（此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元／平方米），假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X2×33%=33%X2；总体税负Y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=0.0084K＋0.7L＋0.33X2（3）寻求税负均衡点由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营的收入X2＞（48.6×租金收入－0.84×房产原值－70×实际使用面积）/33，则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；反之，则应采取租赁方式。营业税的税收筹划营业税的税收筹划，要从纳税人、计税依据及税率三个方面来考虑。由于营业税的税率是按行业设置的，不同的行业适用税率不同，只要行业确定，税率的筹划空间并木大。而纳税人和营业额的筹划成为营业税税收筹划的重点内容。纳税人的筹划规避税收管辖权，避免成为纳税人的筹划营业税暂行条例规定，只有发生在中华人民共和国境内的应税行为，才属于营业税的征税范围，而发生在中华人民共和国境外的应税行为就不属于营业税的税收管辖范围，也就不构成营业税纳税义务人。因此，纳税人完全可以通过各种灵活办法，将其行为转移到境外，从而避免成为纳税人。提供应税劳务的筹划通常情况下，一项劳务的提供，一般由两个环节构成，即劳务的提供环节和劳务的使用环节。所谓“应税劳务发生在境内”，是指应税劳务的使用环节和使用地在境内，而不论该项应税劳务的提供环节发生地是否在境内。由此可以确定，境内纳税人在境内提供劳务，其行为属于营业税的管辖权范围；境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，其行为属于营业税的管辖权范围；而境内纳税人提供劳务在境外使用的，其行为不属于营业税的管辖权范围。如国内某施工单位到俄罗斯提供建安劳务取得的建安收入不征营业税，原因是应税劳务发生在境外，尽管他们是国内的施工单位，但所发生的行为不属于营业税的管辖权范围，因而避免了国内营业税的缴纳。载运旅客或货物的筹划凡是将旅客或货物由境内载运出境的，属于营业税的管辖权范围；凡是将旅客或货物由境外载运境内的，就不属于营业税管辖权范围。如国内某航空公司客机从日本载运旅客入境，取得的收人不征营业税，因是“在境外载运旅客”。反之，日本某航空公司飞机从中国境内载运出口货物出境，取得的收入应当在中国内征税，虽然该公司属境外机构，但它属于“在境内载运货物出境”。根据此原则，运输企业将客货从我国境外运往我国境内，或者将客货从境外的一个地方运往境外的另一个地方，这两种运输业务因起运地不在我国境内，所以不缴纳营业税。运输企业可以充分地利用这条规定，开展起运地在境外的业务，尤其是在与我国有税收互惠协定的国家进行客货运输业务，以达到节税的目的。纳税人选择税种的税收筹划企业为了扩大经营，获得更大的经济利益，在所从事的经营活动中，并不仅仅局限在某单一应税项目，往往会同时出现多项应税项目，即兼营营业税木同应税项目，或者在从事营业税应税项目的同时又涉及增值应税项目，也就是税法中所说的兼营与混合销售。作为企业，必须准确掌握税收政策，准确界定什么是兼营销售和混合销售，才能避免从高适用税率，以维护自身的税收利益。兼营销售行为兼营是指企业从事两个或两个以上税目的应税项目。如某些饭店、宾馆，既从事服务业，搞餐厅、客房，又从事娱乐业，摘卡拉OK歌舞厅。由于所从事的不同税目营业额确定的标准不同，有些税目所适用的税率也不同，因此税法明确规定：对兼有不同税目的应税行为，应分别核算不同税目的营业额，对未按不同税目分别核算营业额的，从高适用税率。某宾馆在从事客房、餐饮业务的同时，又设一保龄球馆对外提供娱乐服务。某年10月份，该宾馆业务收入如下：客房收入80万元，餐厅收入20万元，保龄球项目营业收入50万元。该宾馆所在地娱乐业税率为18％，服务业税率为5％。如果该宾馆不分别核算兼营项目，则宾馆客房、餐厅收入与保龄球收入一并计税，并且按两个营业项目中税率最高的娱乐业计税。应纳营业税为：（80＋20＋50）×18％＝27（万元）如果该宾馆分别核算，客房、餐厅收入与保龄球收入应分别核算，则分别按各自项目的营业税税率进行计算缴纳。应纳营业税为：（80＋20）5×％＋50×18％＝14（万元）显然，将营业项目分开核算，可使该宾馆节税：27－14＝13（万元）。混合销售行为混合销售是指一项销售行为，既涉及应税劳务又涉及货物或非应税劳务，即企业在从事营业税应税项目的同时，又涉及增值税的货物销售或增值税的应税劳务行为。由于增值税和营业税是并行的税种，征收增值税就不征收营业税，反之征收营业税就不征收增值税，因此，其相关规定二者是一致的。某企业为增值税一般纳税人，某年１２月份，该企业将1000平方米的办公楼出租给某公司，由于房屋出租属于营业税应税行为，同时又涉及水电等费用的处理问题，因此在合同的签署上存在如下两种方案：第一，双方签署一个房屋租赁合同，租金为每月每平方米160元，含水电费，每月租金共计160000元，每月供电7000度，水1500吨，电的购进价为0．45元／度，水的购进价为1．28元／吨，均取得增值税专用发票。该企业房屋租赁行为应缴纳营业税为：160000×5％＝8000(元)(其他各税忽略不计)而该企业提供给公司的水电费，由于是用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，对该企业购进的水电进项税金应作相应的转出，即相当于缴纳增值税：7000×0．45×17％＋1500×1．28×13％＝785．4(元)该企业最终应负担营业税和增值税合计：8000＋785．4＝8785．4(元)第二，该企业与公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的帐务处理。转售水电的价格参照同期市场上：转售价格确定为：水每吨1．78元，电每度0．68元。房屋租赁价格折算为每月每平方米152．57元，当月取得租金收入152570元，水费收入2670元，电费收入4760元。则该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为，应分别缴纳营业税：152570×5％＝7628．5(元)增值税：(2670×13％＋4760×17％)－785．4＝370．9(元)该企业最终应负担营业税和增值税合计：7628．5＋370．9＝7999．4(元)两种方案税负相差：8785．4－7999．4＝786(元)第二个方案优