时代城商业项目市场调研及定位报告

三水项目市场调研报告三水区经济环境佛山市三水区地处广东省中部，佛山市西北部，珠江三角洲西北端。地形狭长，南北相距68公里，东西相距30公里，总面积874.22平方公里。常住人口为62.26万人，区政府驻地中心城区东距广州市约30公里。三水区概况本案西南街道为三水区区委、区政府驻地，面积为218.38平方公里，户籍人口为19.30万人,外来人口达１2万人。总人口为31.30万人，占三水区人口总数的一半。2008年全镇国内生产总值202亿元人民币，占三水区总GDP的绝大部分。西南街道是佛山市三水区的中心城区，位于西、北、绶三江交汇处,是佛山“２+５”城市组团规划中5个30～50万人口规模城区的重点项目，是市域西北部重要的产业基地、物流基地、区域性交通枢纽和旅游、会议、培训基地。项目所在地——西南街道概况白坭镇乐平镇芦苞镇大塘镇南山镇西南街道本案198.08255.3334.61429.26434.1805010015020025030035040045050020052006200720082009国内生产总值45,85248,49063,12280,88681,551010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,00020052006200720082009人均GDP2005-2009年期间，三水区经济保持稳定增长，国民生产总值从198.08亿元增长到434.18亿元，年平均增长高达21.67%。2009年，三水区人均生产总值突破81,000元，达到81,551元，几乎比2005年翻了一番，5年来保持年均15.5%的增长速度。经济发展状况5%70%25%第一产业第二产业第三产业7%61%32%第一产业第二产业第三产业2005年2009年产业结构由图表可知，三水的产业结构以第二产业为主，并且占绝大部分，这说明三水是以工业为主的城市。从2005年到2009年，第三产业的比例由原先的61%上升为70%，第二产业仍占主导地位。三水的主导产业为汽配、光伏、饮料等。三水的产业结构有待进一步优化，第三产业有很大的发展空间。92.09115.79151.07185.14233.0626%30%23%26%-10%0%10%20%30%40%50%60%05010015020025020052006200720082009固定资产投资固定资产投资增长率固定资产投资固定资产投资是推动三水经济增长的主要动力之一；2005-2009年间，三水全社会固定资产投资持续上升，年均增长达26.1%；2009年，全社会固定资产投资总额达到233.06亿元，其中基本建设投资占73.67%，反映出三水正处于一个强劲的建设增长阶段。社会消费品零售总额从上图可知，三水区的社会消费品零售总额相处于较低水平，2009年，仅占佛山市（5个区）社会消费品零售总额的7.8%。2005-2009年，三水区的社会消费品零售总额年平均增长率为19.3%，低于佛山市的年平均增长率22.55%.随着城市化的进程和未来经济的发展，三水区的零售市场会朝着成熟的方向不断发展。55.5664.5777.8894.09112.4634.47776.18946.81177.841429.0516%21%21%19%22%22%24%21%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0200400600800100012001400160020052006200720082009佛山和三水社会消费品零售总额三水社会零售总额佛山社会零售总额三水社会零售总额增长率佛山社会零售总额增长率12,58913,44914,82316,66619,07817,42418,89421,75422,49424,5787%10%12%14%8%15%3%9%0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,00020052006200720082009佛山和三水人均可支配收入三水人均可支配收入佛山人均可支配收入三水人均可支配收入增长率佛山人均可支配收入增长率近五年来，三水区的居民人均可支配收入呈持续增长过程，年平均增长率为10.95%。持续的收入增长为零售市场的发展提供了强有力的支撑。2009年，三水的人均可支收入为19,078元，相当于佛山市的77.6%。人均可支配收入12,11412,98513,49516,13917,62515,78916,85818,46917,55319,2967%4%20%9%7%10%-5%10%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%05,00010,00015,00020,00025,00012345佛山和三水人均消费性支出三水人均消费性支出佛山人均消费性支出三水人均消费性支出增长率佛山人均消费性支出增长率2005-2009年，三水区人均消费性支出年平均增长率为9.8%，略低于10.95%的人均可支配收入增长率。2009年，三水的人均消费性支出为17,625元，相当于佛山市的91.34%。据估计，三水人民日常消费的三成金额，流进了广州、佛山市场。人均消费性支出根据联合国粮农组织的相关标准，恩格尔系数在30%-40%的为富裕，根据这一标准，三水区的居民的生活水平已经进入了富裕阶段。这表明，三水居民在满足基本的温饱需求后，消费逐渐向享受消费型发展，餐饮、娱乐、休闲等成为新的消费热点。居民消费者支出结构35%6%9%6%6%20%14%4%人口消费性支出结构食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务杂项商品和服务摩托车、洗衣机、彩色电视机等的消费呈现下降的趋势，表明传统的耐用消费品已经逐渐失去竞争力。家用汽车、电脑、空调机、移动电话等呈现旺盛的消费需求，替代传统耐用消费品的趋势越发明显。以上表明三水区居民的消费开始向追求生活品质和高要求的方向发展，生活质量逐渐向享受型演变。年份摩托车家用汽车洗衣机电冰箱彩色电视机家用电脑组合音响空调机热水器移动电话200514111103102166876218610321520071123610210015789562211182312009944510010113811158245119244趋势每百户城镇居民拥有家用耐用品量三水是一个以工业为主的城市，因此其从事制造业的人口数占了绝大部分，达68.78%。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%68.78%11.90%7.10%2.74%2.13%1.46%1.17%1.15%1.07%0.75%0.69%0.54%0.16%0.11%0.09%0.09%0.04%0.02%0.01%三水区人口职业构成人口职业构成三水区经济发展水平速度较快，GDP及社会零售总额以较高速度不断增长，但仍有较大的发展空间。消费品市场持续稳定增长，但与人口收入、消费支出相比较，消费品市场的规模还较小；居民收入持续增长，消费结构升级，显示出三水城镇居民已跨入富裕阶段，居民消费开始向追求生活品质和高要求的方向发展。小结三水区城市规划本次规划明确了城市中心区的位置，确定城市发展方向以向西、向南发展为主，近期向西，适度向北。——摘自《佛山市三水区城市总体规划（2003－2020年）》中心城区人口规模为：近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。本案三水区城市规划四会肇庆小结：本项目位于三水区中心城区，周边用地主要规划为居住用地，未来将发展成为三水区中心城区以居住功能为主的新兴区域。三水区城市规划本案珠三角西、北江交汇处的园林城市广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地三水区城市定位《广佛肇经济圈发展规划（2010年－2020年）》于2011年9月5日以三市政府名义联合正式发布。本案珠三角一体化发展先行区全国深化改革与科学发展试验区国家重要综合性门户区域国际性现代服务业中心和先进制造业基地广东宜居城乡建设示范区广佛肇经济圈规划定位三水仍处于重大的发展机遇期，珠三角一体化、广佛同城化、广佛肇经济圈建设的推进，为三水加快发展注入了强大动力。三水今后将大力发展总部经济和以现代商务、科技服务、文化创意、休闲旅游、时尚消费为主的高端服务业，大力提升第三产业发展水平。---------摘自《三水区十二五规划报告》三水中心城区的交通较为发达，交通网分布较密，除了有广肇高速、广三高速、珠三角经济圈环形高速过境外，另外区内几条车流量较大的国道也与此构成三水成熟的交通网。西青-广海大道项目紧挨西青大道，其与广海大道相连，是三水的主要交通干道，横贯整个三水中心城区东西。中心城区道路规划本案广佛肇轻轨将于2013年通车试运营，届时将在三水设2站，分别是三水站和云东海站。本案3km4km广佛肇轻轨三水位于广佛肇同城的核心位置，地理位置优越，交通四通八达。随着广佛肇轻轨的开通，将进一步拉动三水的商业经济发展。项目位于三水区中心城区西部，周边用地主要规划为居住用地，未来将发展成为三水区中心城区以居住功能为主的新兴区域。小结项目简介及周边概况时代城占地约50万方，建面约120万方，产品涵盖小高层、高层及商业综合体，分8年开发的大型成熟社区，位居政府规划的新三水新居住中心核心，规划居住人口25000人，占三水常住人口的1/15，足以打造一座真正的“城”。三期B区三期A区四期(集中商业所在位置）二期北区一期二期南区项目简介项目名称：时代城4期地理位置：三水西青大道占地面积：10万平方米集中式商业总面积：约4-5万平方米集中式商业分布区域：四期B1地块业态初步定位：超市+餐饮+娱乐+购物+配套项目四至东面：工业大道和嘉陵摩托车厂西面：小山坡南面：西青大道和御龙湾北面：西咘村项目简介东面北面西面南面工业大道西青大道本案北项目周边交通状况本项目位于工业大道与西青大道交汇处，道路交通便利，15分钟内畅达三水中心城区各处。123本案工业大道西青大道文峰西路三水广场132六车道六车道四车道4-5km城市主干道城市次干道御龙湾西青大道（项目以西路段建设中）东西向，连接广海大道和三水二桥双向六车道交通主干道紧邻项目地块，可提供直接临街面，且展示面较长。与国道连接，西连未来的居住区的多个住宅地块，东接原有三水商业中心，交通十分便捷。道路路况较好，但当前车流量很少。х路面较宽，不利于行人来回走动。工业大道（项目以南路段建设中）南北向，连接广海大道和西河路双向四车道交通主干道三水中心城区西南片区唯一一条连接南北的主干道。х当前路况较差，路面坑坑洼洼。项目周边交通状况时代城自身配套2条楼巴专线，由时代城往返三水广场和西南市场，途经西南主要的中小学、肉菜市场及商业旺地。目前经过本项目的公交线路只有1条（605路），公共交通很不便利。6月13日，三水区环境运输和城市管理局出台《三水区近期公交线网规划》(征求意见稿)，规划中，时代城作为首发站的规划线路有5条，届时经过时代城的公交线路将有6条。项目周边交通状况时代城项目周边楼盘山水一品尚南雅筑三水雅居乐御江南东海蓝湾山水庄园丽日天鹅湖湖畔名苑丽日坚美森林湖r=5km北江明珠誉海尚城明珠湾锦盈嘉园天湖郦都雍翠新城御龙湾颐澳湾千叶花园绿湖爱伦堡本案时代城云东海林海尚都r=1.5kmr=3km项目位于三水中心城区以居住功能为主的新城区，周边1.5公里内共有楼盘10个。西南街道楼盘分布主要集中在中心城区及云东海片区，共有20多个主要楼盘。楼盘名称建筑面积(m2)规划户数（户）规划人口（人）入住率当前人口（人）备注入住时间华盛锦盈嘉园70,0007392,58695%2,456售罄誉海尚城35,8763501,2250%0在建2012-12颐澳湾161,2481,3524,7320%0在建2