房产测绘单位内、外业工作流程细则

房产测绘单位内、外业工作流程细则一、房产测绘外业工作操作流程细则为了更好的完成房产测绘，使实测、预测有机结合，避免测绘工作失误，进一步保证作业质量，现将房产测绘实测、预测（内、外业）的操作流程细则说明如下，请测量人员按此流程仔细操作。（一）、房产项目测绘分栋实测外业工作操作流程1、实测前，项目经理应将实测项目分配给实测人；2、施测人员承接外业测量任务后，应做好测前准备：a、测前应对项目进行查阅，带足项目资料；b、检查丈量仪器有无差错，是否进行了检验；c、带足书写工具、外业测丈调查表、预测图纸；d、检查交通工具是否安全、是否有故障；e、联系被测单位的工作人员，进行沟通；f、仔细安排好、预想好实测的主要项目是什么，如：是否整栋、整层，还是一户、一层，还是某一部位、某一尺寸，做到心中有数。3、实地进行测量时注意事项a、到达实地后，将测前的准备工作的主要思想集中，先行对施测的项目进行大致的巡视，按照先整体、后局部，先下层、后上层，先外部、后内部，先容易、后复杂，先明了、后隐蔽，先房屋、后用地，先调查、后实测的顺序逐一测量；b、在开始丈量边长后，测手在测量时用纪录者能听见的声音读出边长尺寸。记录者一边复述测手的尺寸，并及时的纪录在准备好的测丈表上，或预测图纸的相应位置上；c、在丈量边长的间隙时间，记录员要调查询问测丈表的每一栏目，字迹清晰明了，代换、移转等箭头符号要清楚明了；d、大边长（超过15m）一定要丈量两次，分段丈量之和与整段之长必须符合限差；e、无法直接量取的尺寸，要用其他方法间接量取；f、要量取满足异型房屋面积计算的尺寸。4、实测时，房产要素调查的内容（1）、栋房调查内容：a、区、图、号；b、所在行政区、街；c、座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等门牌的新、老号，正街、背街号。）d、房屋名称；（即：该房屋的名称，如×××××大厦等）；e、房屋朝向；纪录大门、单元门朝向，要面向图的南图廓线，再画指北针；f、栋号；注意实地栋号与理论栋号的不同，注意该栋房屋的权号、共有权号、抵押典当权号；g、在坐落中要调查有无栋号、单元号、××座号（塔、裙楼相连），跨几个街道的号码。（2）、权属调查：a、产权人：现场问明房产的权人，索取产权人的相关资料，以帮助管理部门确定其产权；b、确定产别：8种产别是哪一种。c、特别要注意房屋产权的纠纷情况的调查。（3）、确定房屋的基本要素：a、层数：即确定该房屋地面上及±0以下的总层数，同时确定±0以上的层数，从外观上要确定房屋前、后、左、右的自然层数，特别是从外到里时，要确定其内部复式层数、技术层数、夹层数、顶层是否确定为层数。（注意：一栋房屋层数不同时，最终确定的层数，同时注意房屋有否退层、假层、跃层（有的把它叫做“复式层”）、顶层（有的把它叫做“阁楼”））；b、层次：当确定一栋房屋中部分楼层的测量时，要仔细调查出所在自然层数的哪一自然层；c、建筑结构：按照结构的6种分类标准，判断是哪一类结构，特别注意该结构新老标准的对比，将那些老标准中的结构归类到新标准中来，比如：大板结构归类为“钢混”，高级砖木结构归类为“混合”结构等。判断时，首先看设计中的“结构”定位，无法定位的再加以判断，无法断定其结构的，要记载其梁、柱、墙是由什么材料组成的，由内业人员或由技术负责人决定。d、建成年份：要寻问该房屋建成日期的年份；旧房只有年代的，确切询问该房屋的老居户。实在无法的，取中数判定（注意：取实数，如1998不能写成98），是新翻修建的以新翻修的年分为主；e、房屋用途：按国标区分房屋使用单位的性质来判断房屋的用途性质、现在的实际用途。28小类、8大类分别调查。例如，千万不要把商业用房的办公楼判断成“办公用房”等。（4）、房屋外观的巡查程序：a、层数的构成；b、有否退、错层；c、有否单元组成、有否门牌号码组成、大型联体结构的综合楼有否塔、裙楼组成、有否能够分成单独栋的组成；d、阳台的组成，是封闭还是不封闭、是有盖还是无盖、是否错位阳台、是否异型阳台；e、有否各种廊，是有柱、有盖，是消防廊还是其他廊，门斗、门廊是单柱、双柱、多柱，注意是门斗还是大雨蓬；f、有否露台，注意露台及阳台的区别；g、有否各种外管道、垃圾道、暖气道、通风道、采光井、地下车道出口，有否室外楼梯；注意是否有象管井的，是通风道的死空间等。h、有否主墙体，有否凸凹部分算面积的地方；i、外墙体与幕墙之间的关系；j、伸缩、沉降、变形缝的厚度，缝内的房间是否相通，栋与外栋之间的分割墙体；k、勒脚及以上的判断；l、顶层有否装饰性的塔、顶盖、构配件；m、附属房屋的服务情况；n、底层外走廊、檐廊、骑楼、过街楼是否临街，还是为小区、为整栋服务；o、有否斜面及坡屋顶；p、外墙体的装饰情况，要列出哪些装饰部分算到主墙体；q、外观上初步确定该房的大功能区r、确定方位。（5）、外业分层分户的测量程序：a、分层丈量：①当有标准层时，注明几至几层同，但一定要丈量其中主层和此标准层的最上一层。如相同层多于5层，中间层一定要在分户丈量中复核一层，以此类推；②将分层中的大边尺寸相加积累之后与该层外框尺寸配比，在误差范围内取平差值；③丈量分层里面的技术层、附层、夹层、假层、老虎窗、气屋关系；④注意量取其中架空层、避难层、设备转换层的高度是否有2.20M；⑤每层核心筒、电梯间、楼梯等通道与该层相通归属关系；⑥管道井的分布、尺寸；暗楼、复式层、退层与自然层的相互关系；⑦水平通道的分隔、相通、用途、归属关系；⑧每层的外墙及内墙的厚度；（这是非常重要的）⑨地下层、设备层、避难层、架空层内各部分的用途、分割、归属、功能情况及尺寸。特别是地下层中的独立车库、消防、平战结合人防工程的面积；⑩平台层上的布局，有否水箱间、配电房、电梯机房、梯间房等b、分户丈量：①在分层丈量的同时，进行标准层的每一套分户测量；②按每层之中的户号（室号或者权号）逐一测量其使用面积尺寸（测距仪一般只量一次）；③户内结构墙体、户与户之间的分割墙体尺寸量清、户与外墙体的厚度丈取清楚；④无预测图纸的每一边尺寸要注明，异型多边形的户室要丈取辅助计算面积尺寸，无预测图纸，要划好计算草图；⑤户内一切可算使用面积的空间要量尺寸，含包含在户内的其他结构面积；⑥将每套户的分段尺寸加墙厚的总尺寸与该层同一边长的尺寸相比较，在误差范围内，再平差，求统一平差尺寸，如不符，要分析检查是哪一尺寸出现错误；⑦确定阳台的封与不封，是内阳台（符合围护结构主体墙内的阳台）凸、凹、半凸凹性质；⑧户套内有否有假层、夹层、技术层、阁楼、暗楼、气屋，有否有内走廊，注意户内飘窗的高度；⑨有否天蓬、天井、室内楼梯，室内楼梯有否有中空部分，有否分户内的管道井，户内大型结构柱的尺寸；⑩几户分户门外有否将消防通道分为安全门内的共有面积，有否将楼梯前室分割为几户门内的共有面积；11、如果是团结户，要当场确定指界人的指界点的尺寸及协议人的协议，以及墙体的归属（借、共、自），确定他项权利；12、将分户草图配以户外草图组成该层的分层图；13、几层相同的户图按分层图一样的原则，隔层、隔单元、隔2—3层要复测一次，不同布局楼层的分户丈量要户户见面。14、丈量边长时，要注明是中线尺寸，还是内空尺寸，还是外对外尺寸。（6）、实测外业成果资料的整理a、当一栋或几栋房屋外业测量基本完成后，要整理以下资料：①工具、仪器是否归包；②分栋房产调查测丈表是否遗漏；③分层、分户测丈表是否齐全，边长平差配赋或相同边长配赋是否合理、统一；④施测人员姓名、日期、天气、时间有否填写；⑤检查有否漏项；⑥实测计算表、草图是否齐全。b、将外业测量的所有资料移交内业人员，相关检查人员进行内业程序和检查程序。二、房产项目分栋测绘内业（含预测）操作流程1、内业（含预测）工作前的准备工作：a、承接任务的工作人员将该任务的外业测丈表及调查表、测丈草图、预算建施图、建施修改图、结施图、大样图、平面图、立面图、剖面图、变更设计书、公安部门核定的门牌号码证明等收集齐全；b、仔细分析各种图纸之间的关系，层图与户图边长尺寸之间的关系，边长是否闭合；c、仔细分析实测房屋的共有部位、名称；d、仔细分析全算、半算、不算面积的部位；e、仔细分析全算面积不参摊、全算面积要参摊的部位；f、仔细分析栋分摊、复合功能区分摊、单功能区分摊、层分摊的共面、部位、名称、以及户（套内）分摊的部位名称及面积；g、在预测时，注意墙厚的分析，预加墙抹灰厚的厚度（光粉刷一般加3公分、外墙有贴面加5公分、无粉刷取中线尺寸）；h、仔细分析那些现有规范中没有明确规定的，而其他类似规范中有规定的部位如何分摊，经请示后再决定；i、分析那些在规范中有明确规定的，而其他类似规范中有的规定的部位如何计算建筑面积，经请示后再决定；j、仔细研究外业测量原始数据，预测计算图纸中边长尺寸、角度转换、墙体厚度、异型图、各种结构、各个部位的名称等可以满足作图的条件否；2、内业制图、预测制图：a、打开本单位内业制图操作系统，按规定程序进入内业制图最佳状态；b、按照先上后下，先外框、后内框(原则如此)，按外业及图上尺寸和预测图纸尺寸进行绘图尺寸标注；c、严格按照内业操作程序或按自己在该程序的基础上创新的方法，完成整个楼层的绘制；d、全镜像、复制同一图形时，要注意复制的对象是否与原图形相符及对称；e、注意在制图中，微机的提示，并及时修改该提示的内容；f、牢记边长尺寸，准确无误的输入；g、各种图示符号、字体要符合国标的有关规定；h、各种注记要注在图形的各相关适中位置，大小同一；i、虚、实线要严格绘制清楚，粗细直线也要区别清楚；j、各种图表的图廊线内、外的附属注记严格按照房产图示的规范符号及示例标注清楚、准确（如：地名、栋数、栋号、房屋名称、产权人、产别、层数、年代、结构、权属面积、套内面积、分摊建面、占地面积、用地面积、院地面积、测绘单位、比例尺、指北针、测量日期、测丈人、绘制人、检查人、审核人、单元号、楼层号、层数、户号、何种图幅、何种图面、附层号、分摊计算表、产权来源）；k、上述填写均按照各种图纸的名称，分别填写在：①测丈草图；②测丈表；③面积计算表；④单栋私房权证附图（丘图）；⑤栋图、分层图；⑥分层分户图；⑦分层权证附图；⑧分户权证附图；⑨分摊计算表。3、内业制图（含预测算）的注意事项：①切记图上尺寸、实测尺寸绝对不准错误；②全、半、不计算建筑面积的附属房屋不能判断错误；③在审核外业资料、图纸时注意房屋有关部分的层高；④分摊原则不能输错；⑤功能区不能判断错误；⑥属各个功能区等的共面部位名称不能错；⑦运用软件时，运用鼠标绘图时，各结点、连结点、镜像点、复制位等不能出错；⑧墙厚分摊计算时（预测）居中加厚度不能分摊计算错⑨地下室、车库、架空层、避难层、消防通道、为整个小区服务的管理用房、设备层、设备间等不能出错；⑩房屋（异型）的角度转换、弧形线局部或全部的半径计算错误；11、用微机作业标注尺寸的鼠标捕捉点不能出错；12、微机作业的附属关联、中空部分的绘制、图层面的清晰、各种线号之间的关系千万要注意，免得事半功倍。三、其它1、严格按照以上操作流程及注意事项进行外、内业测量；2、不严格按照以上流程，导致成果出错者，按照公司《房产测绘质量管理实施细则》和《奖惩管理暂行规定》实施扣分和处罚；3、按照各自的岗位职责，由技术负责人→质检→项目组→外、内业人员这一管理流程各施其责；4、本操作流程尚有挂一漏万的地方，各位员工本着灵活、细致、不违背总体原则，做开拓性的工作；5、本流程不含分丘图内、外业作业，变更测绘内、外业作业的流程；6、本操作流程从发布之日起在测绘技术部施行。