SOHO公寓客群定位研究(汇报版)

协信新华中心项目SOHO公寓客群定位策略营销管理部解放碑CBD南坪商圈江北嘴CBD观音桥商圈大坪商圈沙坪坝商圈公寓市场供应分布特征典型案列位置分布图棕榈泉国际中心1.棕榈泉国际中心2.星耀天地3.鸿德1814.万豪行政公寓（重庆塔）5.英利环贸中心星耀天地协信公馆万豪行政公寓鸿德181英利环贸中心1、棕榈泉国际中心——精装商务公寓精装公寓项目SOHO公寓分为清水和精装两个部分，其中精装部分有10个楼层，委托酒店运营公司管理，以返租形式进行销售；清水部分有23个楼层。该项目自2014年11月开始销售，截止目前整体去化率达57%，月均去化1170m2，其中清水占比去化率62%，精装去化占比12%，清水去化明显高于精装公寓；因为清水的购买客户大多是中、小型企业用于办公或出租给企业办公。整体指标用地性质商业性质体量（万方）4.3楼层（层）第1-4层为商业，第5-27层为清水公寓，第28-37层为精装公寓层高（米）3.4标准层面积（㎡）1320面积分割（㎡）47-95大堂挑高/面积10米/500㎡空调系统精装含空调，清水不含电梯数量8部物管费（元/㎡·月）7是否通气否清水套数486套精装套数220套建面价格（元/㎡）整体建均10550，清水建均10,181，精装14,773去化率整体去化率47%，其中清水占比去化率62%，精装占比去化率12%项目精装楼层与途家斯维登合作，作为酒店式公寓，客户购买精装楼层，分3年返租回报（每年8%），按季支付收益，3年后根据酒店经营状况再与客户签订继租合同。公寓大堂装修效果图1、棕榈泉国际中心——精装商务公寓重庆棕榈泉国际中心建面约87-273平方米的棕榈泉白金公寓；奢华酒店公寓分户式中央空调系统白金公寓级别：高端公寓总层数：37层物业管理费：10元产权年限50年入住时间:2016年12月底装修状况精装修面积：87-273项目房价均价15000元/平方米1、棕榈泉国际中心——白金公寓2、精装商务公寓——星耀天地目前项目整体封盘。项目位于江北嘴CBD，紧邻朝天门大桥。项目业态丰富，包含SOHO、LOFT、写字楼等，其中一栋SOHO的22-26层作为精装返租公寓，引进途家旗下酒店斯维登酒店，精装标准4000元/㎡。精装公寓整体指标体量（万方）2.1楼层（层）第22-26层为精装公寓，其余为清水公寓层高（米）3.15标准层面积（㎡）708-720面积分割（㎡）38-71空调系统精装含空调，清水不含电梯数量4部物管费（元/㎡·月）7是否通气否清水套数320套精装套数65套建面价格（元/㎡）整体建均13081，清水建均12614，精装18960去化率整体去化率90%，其中清水占比去化率100%，精装占比去化率40%项目返租销售，年回报率8%，返5年，分季度返。但是项目建面价格超过18000元/㎡，导致项目从2014年下半年至今，只去化了40%。精装实景房照片标准层平面图2、精装商务公寓——星耀天地3、解放碑万豪行政公寓3、解放碑万豪行政公寓高端精装公寓位于项目一期27-40层，所有户型均可享受渝中及两江风景。在租面积：45㎡（单间配套）、71㎡（单间配套）、94㎡（一室一厅），分别月租：1.6万、1.8万、2.3万。其他服务：房间清洁：一周三次室内清洁（酒店有的服务都能享受）同时在餐厅用餐和洗衣等有偿服务可享受酒店折扣优惠7—8.5折优惠，根据长租时间而定。（洗衣80一件）3、解放碑万豪行政公寓重庆塔整体规划整体六大业态，分两期打造。一期：低区万豪行政公寓、高区涉外公寓（重庆ONE）二期：430米高区（丽兹卡尔顿酒店）、中区云顶豪宅（丽兹卡尔顿公馆）、低区（写字楼）、9层商业裙楼。即将推售的产品即将推售涉外公寓重庆ONE，万豪行政公寓高层区域，建面100-150平米。电梯配比及商业配套目前万豪行政公寓是3部电梯。每层10-11户，共125户。整层1300平米。10层商业裙楼共7万方，专业商业团队打杂包含集休闲购物餐饮为一体。样板房展示样板房只有一室一厅和两室一厅，风格一致。简约商务风格，入户门稍显大气。中华路裙楼塔楼八一路裙楼项目位于中华路与八一路的交汇处，地理位置优越。项目总体量8万方。其中商业裙楼目前为自持，塔楼高区24-35F为戴斯酒店，低区和中区可能为裸售。电梯配比为7梯27户。面积40-100多平米（暂定）。首付五成，无月供，回报率为2.7%。4、鸿德181整体指标用地性质商业性质体量8万方楼层（层）共35层层高（米）3.3米标准层面积（㎡）1260平米面积分割（㎡）40-100多平米空调系统自己安装电梯数量7梯物管费（元/㎡·月）戴斯酒店无物管费（其他待定）是否通气否清水套数无精装套数全精装（套数未定）建面价格（元/㎡）均价18000（具体价格为出来）去化率（推出部分）目前未开盘（意向登记）项目高区24—35F与戴斯酒店合作，推出“五成买酒店公寓，十年零月供、十五年净赚经营分红模式。”4、鸿德181参考项目1：英利环贸中心6、英利环贸中心参考项目1：英利环贸中心在售情况案例分析在营公寓面积集中在30-70㎡，由于档次和地段差异，月租金和出租率不同，因此投资回报率不同。在售竞品公寓以住宅性质为主、返租公寓有溢价空间。客群研究多种销售模式结合，灵活性强，对客户吸引更大。购买客户以投资为主(重庆本地居多），面积主要集中在40-60㎡；使用客户多为外地来渝办公、考察、学习客户公寓竞争市场/市场小结本案：新华协信中心本项目位于重庆渝中半岛和北区的几何中心—观音桥商圈，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。该项目区域优势十分明显，其产品本身拥有的市场潜力巨大，客户认知较高，故目标客户群的界定不单是所在区域竞品项目。客群分析目标客群客户分类特征描述投资客户重庆本地客群（主力）1、有一定财富积累，看重投资物业的地段、品牌、升值空间；2.关注区位地段价值；3.对公寓品质要求较高，青睐于大开发商开发的项目；4.对价格敏感度高，看重升值空间，较高的投资回报率。外地投资客群使用客户外企企业主及高管1.优越的地段，距离上班地点近；2.一定品质，注重档次与身份的匹配；3.较为完善的交通与品质生活配套；4.提供办公相关服务和出行服务，有在家办公的需求。长期在华的外国工作人员富二代、创业型青年1、附带周边商业（如星光68、北城天街），开办经济型酒店、外贸店、服务型行业。补充客户来渝家庭式旅游人群1.较为便利的交通与生活配套；2.放长假来渝的旅游人员，以家庭为单位出游，希望在旅途中有家庭的感受。对公寓的价值分析，我们分为两个逻辑层面，一面是新华协信中心所演绎的价值指向；一面是公寓所能提供的价值平台。价值提升新华协信中心的价值指向区域价值提升所带来的投资价值国际新都会新华协信中心的未来价值升级后星光68与商业街拉动中心商圈的升值潜力以商圈办公带动的居住需求公寓本身提供的价值平台通过商务公寓提升价值通过酒店式公寓提升价值通过产品设计（附送面=面积）提升价值通过打造“小户豪宅”提升价值1、公共空间按办公室需求来打造2、项目推广、营销方式针对商务人士1、公共设施及建筑按照5星级酒店标准装修2、高端智慧化APP配套系统3、国际知名酒店管理公司1、户型创新设计，平面立体任意组合2、智能化家居1、私密会客空间2、屋顶花园、恒温游泳馆、健身会馆3、超豪华入户大堂及售楼处4、超星级皇家式酒店管理服务配套共享样板房展示定位建议对公寓的使用人群，建议三套样板间针对不同客群定位进行展示：外派来渝国内企业主及企业高管富二代、创客家青年资本新贵创智领袖行业精英高级白领资本新贵创智领袖A4户型：57㎡状态：酒店化，流动性较强，通过品质提升尊贵感。手法：色调成熟、商务感、洗练感。参考：MYMANI公寓、artdecoA3户型：33.8㎡状态：环保意识、实用性、西方生活方式（咖啡、通透感）。手法：当代性、生活味足、柔软、舒适。参考：当代简约、当代油画、现代卓品家俱、亚布设计作品。行业精英高级白领富二代、创业型青年A1户型：31㎡状态：当代性强、趣味性、品牌追求。手法：可变化空间（多功能可变功能）。参考：W酒店、宝格丽酒店。谢谢！