银行地产公司金融服务方案

XX银行股份有限公司佛山分行二零一六年二月XX地产集团综合金融服务方案前言首先感谢贵单位多年来给予我行的支持！作为一家注重政治责任和社会责任的主流商业银行，XX银行以“浇灌实体经济、服务社会发展”为使命，把自身发展与经济社会全局的发展紧密联系在一起，举全行之力服务实体经济发展。在实体经济大力发展的同时，XX银行自身业务也取得了快速发展。截止2014年中，XX银行资产规模已达4.3万亿元，营收621亿元，实现净利润220亿元，在英国《银行家》杂志世界银行1000家大银行最新排名中，XX银行一级资本排名第37位，紧随工建中农交五大国有商业银行之后，排名第6位，居全国性股份制商业银行首位。为全面落实战略合作协议各项内容，我行围绕贵单位的金融服务需求，立足贵单位的资金特点，量身定制了综合金融服务方案。我行将一如既往充分发挥产品、技术、人才优势，为贵单位提供最优质的服务！目录第一部分并购融资服务方案.................................41、产业整合融资模式..................................41.1产业整合模式一：并购贷款+融资类理财...............41.2产业整合模式二：并购基金..........................51.3产业整合模式三：并购债............................62、跨境并购融资模式..................................62.1跨境并购融资模式一：境内企业直接并购境外主体......72.2跨境并购融资模式二：内保外贷.....................72.3跨境并购融资模式三：跨境人民币贷款（引入境外资金）82.4跨境并购杠杆融资..................................83、永续债............................................9第二部分经营性物业贷、开发贷款及ABN......................101、经营性物业抵押贷款...............................102、开发贷款（集团授信）.............................113、ABN(资产支持票据)................................11第三部分跨境结算、个人购房资金汇出业务..................121、跨境人民币双向资金池.............................122、个人购房汇款业务................................13第四部分服务团队和服务承诺..............................13第五部分XX集团基本情况.................................15第一部分并购融资服务方案通过长时间以来同贵集团的沟通和了解，我行对贵司的大致需求和主要需求做了详尽的了解。针对贵司对产业整合、资本运作、跨境并购，结算比较有针对性的需求，结合我行业务优势，特此设计了一下特色产品供贵司选择。其余银行常规产品如存款、理财、个人业务等常规服务再次不在赘述，若具体有要求，我行另行提供。1、产业整合融资模式1.1产业整合模式一：并购贷款+融资类理财:针对XX集团旗下单一项目，我行推荐此类产品，其具体交易架构如下：适用情况：收购企业后纳入合并报表范围进行核算的。交易目的：通过银行表内+表外资金为并购交易提供高杠杆融资支持，突破银监会对并购贷款60%杠杆率的要求。注意事项：1)、并购贷款单笔融资比例不超过60%，融资类理财单笔融资申报额度不低于5亿元，单笔提款不低于2亿。2)、并购双方需存在一定的产业相关性，目标企业未来分红可覆盖借款本息。3)、并购贷款的担保方式不得为信用。4)、若并购方不能对目标企业达到实际控制，则不能采用并购贷款只能选择融资类理财。1.2产业整合模式二：并购基金鉴于XX集团地产项目众多，单个做并购贷款较繁琐且效率低下，我行可以通过为贵集团设立并购基金进行一揽子并购。适用情况：有产业整合需求，但资金不足或暂时不宜进行表内收购。交易目的：通过控股权收购、行业整合投资、夹层投资以及其他法律法规允许的投资方式进行并购投资，通过对目标企业进行业务重组及改善，提升企业价值，最终以上市、股权转让、定向增发等多种方式退出。注意事项：1)、基金期限：一般为2-3年；2)、投资方式：通常为股权+债权特别说明：以上为普通合伙制基金，我行还可以设立双GP形式的执行合伙制基金，即XX附属基金管理公司可以与我行一同管理运营基金，用于收购境内及境外项目。1.3产业整合模式三：并购债适用情况：符合债务性融资工具发行主体要求。交易目的：获得并购所需资金。注意事项：1、并购债募集资金用途不得用于在二级市场购买上市公司股票。2、若采用公募发行并购信息须在公开市场进行披露，若采用私募发行并购信息也需向特定投资人披露并购信息。3、注册额度与一般用途债务融资工具分开管理，公开发行遵循不超过净资产40%额度管理。2、跨境并购融资模式针对贵集团在境外拿地，项目运作等需求，我行特推荐以下几款跨境融资产品：2.1跨境并购融资模式一：境内企业直接并购境外主体适用情况：在境内融资较为便利且资金成本较低。交易目的：境内直接收购境外目标公司，主要用于收购马来西亚、澳洲地产项目。担保措施：抵押、股权质押或保证担保，具体以审批为准。2.2跨境并购融资模式二：内保外贷适用情况：境外融资存在一定困难，且资金出入境不便。交易目的：在境内通过境外子公司收购境外目标公司。针对贵集团海外项目较多，融资需求较大，而境外融资较难得情况，我行可以为贵集团提供内保外贷融资。融资币种：人民币/美元/马来币2.3跨境并购融资模式三：跨境人民币贷款（引入境外资金）适用情况：已经或即将在前海设立平台公司。交易目的：引入低成本海外资金降低并购融资成本。2.4跨境并购杠杆融资通过与融资融境内企业合作设立并购基金的模式，配合内保外贷为客户解决境外并购资金。通过该模式，XX可通过较少的自有资金实现杠杆并购境外项目。考虑XX近几年在境外扩张速度较快，收购项目较多，我行特此推荐此产品。具体细节我行另行提供方案。3、永续债为方便为贵集团招拍挂项目支付土地款，我行特此推荐永续债产品，该产品为我行特色产品，同行业能开展此类业务的银行较少，我行即为其中之一。产品采用资管计划+委托贷款模式操作，主要目的是为融资支付土地款，同时解决资产负债率增加而专门设计的一款产品，尤其针对香港上市公司调节报表有较大意义。具体模式及特点如下：1）、银行资金借道相关联基金子公司为在港股上市的企业设立项目资管计划，以委托贷款形式，通过指定银行向该企业下属的项目公司发放委托贷款；2）、贷款不设固定期限，根据境外会计准则可计入“永久资本工具”，计入权益项；3）、一般而言，前N年固定利率约10%，第N+1年起递增，若一直不偿还本金，利率会在N+3年后达到18%的峰值；4）、投资方将其视为“类信托”。第二部分经营性物业贷、开发贷款及ABN针对贵司酒店经营及管理、物业经营及管理的业务，我行为贵单位提供经营性物业抵押贷款及资产证券化业务。1、经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。XX集团旗下经营成熟的酒店、写字楼、商铺等商业物业均可申请，期限最长可达15年,以一种最简便的方式实现了物业未来收益的资产证券化。2、开发贷款（集团授信）贵集团全国项目众多，我行可以直接为贵集团申请开发贷款全国授信额度，额度预计200-300亿。具体放款条件视具体项目而定。3、ABN(资产支持票据)资产支持票据，是一种债务融资工具，该票据由特定资产所产生的可预测现金流作为还款支持，并约定在一定期限内还本付息。XX集团可以讲能够生成稳定现金流酒店、出租商业物业资产出售给受托机构，由我行将这些资产打包包装作为支持基础发行商业票据，并向投资者出售以帮助贵集团盘活固定资产。特点:1)对发债主体要求较低；2)此模式融资期限5年;3)规避贵集团商业物业及酒店均为项目公司名下物业，抵押物权属人较分散的缺点；4)绕开净资产40%的限制；第三部分跨境结算、个人购房资金汇出业务1、跨境人民币双向资金池针对贵集团与境外公司之间有资金往来，且较频繁的特点，我行特推荐人行新推出的跨境结算产品。跨境双向人民币资金池是指跨国企业集团根据自身经营和管理需要，在境内外非金融成员企业之间开展的跨境人民币资金余缺调剂和归集业务，属于企业集团内部的经营性融资活动。具体架构如下：主要特点：1.1额度管理与股东外债政策不同，资金池能从境外归集多少资金不是通过外债额度控制，而是通过净流入额上限来控制。净流出额暂不设限。1.2资金使用规定被资金池归集的现金流应来自于生产经营活动和实业投资活动，而不是融资活动。1.3资金池设立要求原则上，跨国企业集团在境内只可设立一个跨境双向人民币资金池。2、个人购房汇款业务关于贵集团比较关心的境外地产销售回款问题，即境内投资者购房所需支付的购房款汇款渠道我行主要有一下几种方式处理，再此只是初步方案，因涉及商业机密，贵集团可以我们具体再行商讨。1、通过银行购汇汇款；2、通过开立个人融资性保函形式解决；第四部分服务团队和服务承诺我行作为XX驻佛山分支机构，负责统筹调配XX系统在广州、佛山市境内的资源。本次由广州分行佛山集团客户一部牵头组团北滘支行专门负责为本项目提供优质服务，是XX-XX银行总对总融资具体实施机构。广州分行佛山集团客户一部在房地产客户金融服务方面积累了丰富的经验，并拥有一大批高素质、强技能的员工，能为贵公司提供高效、优质服务。为更好地完成本项工作，特此成立了行领导牵头、跨部门的服务团队，名单及联系方式如下：所属机构姓名银行职务办公电话移动电话XX银行广州分行广州分行行长//广州分行副行长//广州分行公司部总经理广州分行投行部副总经理广州分行国际部总经理佛山分行公司部总经理佛山分行集团一部副总经理（主持工作）佛山分行公司部业务经理日常事务联系人：在本次金融服务方案实施的各阶段，银企双方工作小组将建立定期、不定期沟通机制，就工作进展情况及遇到的问题进行讨论研究，共同推进工作的开展。对于沟通形成的结果，将采用会议纪要的形式予以记录，并及时向双方相关负责人汇报最新进展情况。第五部分XX集团基本情况XX集团是我国首个实行对外开放的窗口企业，目前已经发展成为我国规模最大的综合性金融集团之一。金融业务是XX集团公司最为重要的业务领域，目前已发展成为一家金融与实业并举的大型综合性跨国企业集团。其中，金融涉及银行、证券、信托、保险、基金、资产管理等行业和领域；实业涉及房地产、工程承包、资源能源、基础设施、机械制造、信息产业等行业和领域，具有较强的综合优势和良好发展势头。截至2013年末，XX集团总资产达42,997亿元，净资产2,719亿元，全年实现营业收入3,751亿元，净利润378亿元。2009年以来连续五年入选美国《财富》杂志“世界500强”企业排行榜，2014年排名第160位。XX集团旗下拥有XX银行、XX证券公司、XX信托投资公司、信诚人寿保险公司、XX期货经纪公司、XX资产管理公司和XX国际金融控股公司等多家金融企业，可以充分发挥品牌和协同效应，为企业提供银行、证券、保险、基金、信托、期货、资产管理等全方位、一站式跨境综合金融服务。