XXXX年世联培训资料_城市更新改造、土地运营

世联战略顾问专业服务介绍2005.122城市更新改造中必须建立的几个基本共识¶时间与空间的关系时间-历史布局的形成空间-规划是空间的布局（手段）¶多目标体系与多方参与主体社会、经济、文化、形象、可持续...政府、原住民、开发商、经营者…¶基本的评价标准区域开发成功转型是否成功¶政治组织保障与评价体系31改建之前的KopvanZuid片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。荷兰●鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程4爱丁堡Holyrood城市复兴增值举措2再发展战略：北靠爱丁堡城堡,南是皇宫,两侧紧邻主干道,原址是啤酒厂。改造的战略:保持旅游业与居住、工作和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区的空间特色5爱丁堡Holyrood城市复兴增值举措2个性与传统的和谐：道路规划沿袭城市空间模式（Patter)，将4公顷地块分成许多小块，由17家设计公司分别完成，并由1家城市设计师统筹，充分突显了建筑单体的个性化，又能相互协调，形成和谐整体。这是爱丁堡老城区传统小尺度的重新演绎新与旧的完美融合：新建筑立面在材质上采用砂岩饰面，以延续老城的历史风貌。在细部处理上又运用现代的玻璃或钢材等，使得沿街面更加丰富带单边屋顶的橡木阁楼6老议会大厦新议会大厦方案爱丁堡Holyrood城市复兴增值举措2苏格兰诗歌图书馆图书馆室内皇宫教堂的尖顶浓厚的文化气息：图书馆城市的标志和精神：19世纪末的旧建筑的保存——皇宫、教堂738393104日本——六本木：六本木B森大厦C酒店式公寓C酒店式公寓A中心广场六本木整体分为三个区域：A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；B街区是以“六本木HILLS‛的象征物--54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分--‚森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。东京中心部各主要旅游区11独创‚精英之城‛六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的‘精英之城’，让RoppongiHills成为日本大都市高品质街的品牌。4日本——六本木：重要元素分析理想之城——‚城市既是剧场又是舞台‛按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑‚森大厦‛，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米。位于商业区中央的住宅‚六本木HillsResidence‛，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的‚住职接近‛口号的象征性存在。媒体之城运用各种信息装臵和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配臵的显示屏。东京文化都心让六本木HILL成为东京的‚文化都心‛，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安臵公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一定位理念12定位理念4日本——六本木：重要元素分析泛在实验城市构想‚泛在（UBIQUITOUS）‛来自拉丁语，意思是‚普遍存在，无所不在‛，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。最先端ＩＴ城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线ＬＡＮ、非接触和接触的ＩＣ卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装臵，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。13总体规划设计特点城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。总体布局—酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设臵了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。4日本——六本木：重要元素分析144日本——六本木：增值举措单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑——森大厦酒店式公寓森大厦人性化的动线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔开来。15元麻布居民中心六本木使馆区4日本——六本木：增值举措地铁主要道路六本木附近交通图合理的交通体系:地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。164日本——六本木：增值举措区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛人的活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用人的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场17日本——六本木：增值举措4DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示——六本木是世界的都市中心小品/园林：代表世界潮流的公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%，18有太多问题需要我们去更谨慎的思考城市精神如何体现？标志性建筑与成本？成功的标志是什么？－土地出让成功？如何评价区域功能是否转型成功？如何与地区产业相协调？开发强度的确定？功能定位的评价体系？经济平衡问题？19目录¶世联对客户需求的理解¶世联能够为客户解决的问题（结合案例介绍）¶世联主要服务方式与质量保障¶为什么选择世联？20战略顾问在世联中国及顾问部的地位——世联标杆业务世联集团代理事业部估价事业部金融事业部经纪事业部顾问事业部战略顾问工商全程顾问住宅全程顾问区域开发主题地产城市重建土地运营政策研究企业发展战略21我们致力于在城市开发产业链中的各个关键环节为客户提供全程的、专业的解决方案土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发土地再开发土地开发生命周期环路：22世联战略顾问咨询服务链土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发土地再开发1.土地拆迁补偿评估2.土地利用计划建议……1.区域土地价值评估及资源盘点2.区域市场评估、预测与定位3.区域开发方案设计与评估4.区域经济评价及可行性分析5.区域开发组织形式设计6.公共投资的收益及经济分析7.规划的市场及经济评价8.区域产业研究1.土地市场需求评估2.土地底价与出让方式的制定3.土地出让前的地块分级4.土地出让策略5.土地包装与推广……1.土地转让的风险评估2.土地转让的途径与模式制定3.土地转让的经济评价……1.主题地产开发战略顾问2.大规模房地产项目开发（1500亩以上）……1.城市重建整体定位及发展战略2.开发强度研究与经济评价方案3.拆赔模式与实施策略4.港口、码头等区域重建战略与整体定位5.历史文化街区保护与更新策略6.旧城改造全程驻场顾问23根据我们对新河三角洲需求需求的初步理解，该项目主要有以下三个目标•规划的市场与经济评价•土地市场需求分析•一级土地市场运作、出让的方式及策略•规划控制的手段及土地价值实现•土地包装、土地营销、品牌开发商的引入等•土地出让方案•营销实施•如何利用城市资源挖掘区域价值，建立区域形象主题战略方向层面运营实施层面运作策略层面24主要任务核心问题2区域开发ₕ出让周期与节奏ₕ出让的关键绩效指标ₕ潜在购买者初步锁定ₕ出让底价拟定ₕ优惠政策建议ₕ土块包装ₕ媒体推广ₕ活动营销ₕ目标客户推广与锁定ₕ出让过程执行土地资源盘点与价值评估Step1B区域整体定位Step1Aₕ区域与城市价值挖掘ₕ资源利用ₕ市场实现分析ₕ规划调整建议ₕ区域定位形象定位价值定位功能定位ₕ地块划分ₕ一级开发模式ₕ区域开发成功关键因素ₕ区域增值举措与设施确定ₕ土地控制措施规划控制出让控制风险规避3土地出让4营销实施土地出让目标设计与策略Step3A土地出让营销战略与营销方案Step3BStep4A土地推介设计与实施Step4B土地出让方案与执行程序Step3C区域形象建立与增值举措Step2B招商实施Step2A1规划研究世联初步理解可以在以下9个模块提供专业服务，帮助客户解决问题土地一级开发模式与运作Step2C25目录¶世联对客户需求的理解¶世联能够为客户解决的问题（结合案例介绍）¶世联主要服务方式与质量保障¶为什么选择世联？26关于区域开发区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。27世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位臵/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式28世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销29政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会30区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取31世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰