橡树湾运营计划

橡树湾运营方案思维旅程ThinkingJourney国内会所现状开发商：经营问题成为顾虑的焦点：•厦门会所100%亏损；•广州会所约90%亏损；•深圳会所约84%亏损；•北京会所约60%亏损；•香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：•功能设置无经营意识；•功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；•……思维旅程ThinkingJourney国内会所现状会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已销售期与实际客户使用期的客户需求不一致出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；儿童活动场地没有成人休息座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一起会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津思维旅程ThinkingJourney会所成功案例会所盈利状况天琴湾会所1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格成都金林半岛03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营金地香蜜山会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金思维旅程ThinkingJourney会所成功经营模式酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封闭经营模式深圳招商海月花园小而精的半封闭经营模式成都金林半岛特殊模式常规模式成功会所特征思维旅程ThinkingJourney成功经营模式KPI会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用•年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目•重点项目为主要盈利点•定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛圣美利嘉的经营构想会所经营要素按目前会所功能设置定位,锁定消费者需求.高端女性和高端男性,高端外地游客是会所需要满足的核心人群SPA项目,旅游项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所三赢会员制+散客消费多种收费模式品牌嫁接功能设置消费者需求项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营餐饮文化获取差额利润.每月举办各类主题活动为会员服务。本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,与品牌美容机构（SPA）合作利润分配本地高端女性,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅收取别墅租赁费,与品牌机构合作利润分配高端团体与家庭品牌活动机构，影视机构。按目前的设置进行项目及人群位品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢精准的定位（文化）开发商品牌运营商会所收租金或直接参与分成与开发商核算独立开，单独承担责任和盈亏部分设施招商专业的运营自身及区域资源的整合，并会所实现互动三赢需注意的3个问题：会所经营多重收费相结合,半封闭式的经营模式收费形式收费内容会员及业主权益收费方年费以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费会所经营单位特殊项目收费如SPA等特殊项目的单独收费业主（会员）分级享受折扣外包方为主，少数自营项目活动收费按照活动的内容制定收费标准可自行选择参加或不参加外包单独收费，自营常规活动免费外部收益提成会员指定消费，与外部资源协商提成享受打折及订制服务优惠会所经营单位会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费主体类收入基础类收入刺激类收入拓展类收入餐饮会所:餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项.餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给)菜品以海鲜及补品为主,并增加西式菜品,形成中西结合的养生盛宴.重点推出中国茶宴为特色.SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训练课程室内,室外相结合形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务.提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务会所的运营会所与楼盘的带动性会所的带动性文化将是未来豪宅的灵魂文化带动•文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。•文化会将成为目标客户的鱼塘。•高端文化旅游的资源聚集，成为我们楼盘销售的良机。运营的人员构架会所经理营销经理财务经理运营经理会籍销售活动策划服务部出品部工程保洁采购餐饮服务客房服务前台接待水吧服务部门职务编制月薪金/人小计营销部会籍销售经理320002000活动策划140004000服务部经理160006000主管240008000服务员8240019200吧员224004800SPA220004000保洁420008000出品部厨师长11300013000厨师11450049500财务部会计140004000采购130003000合计-----37----127500各岗位人数及薪金营销部60005%财务部70006%服务部5000040%出品部6250049%营销部财务部服务部出品部财务预算分析(2013年度)项目年度收入(元)月度收入(元)销售占比餐饮4800,000600,00070%客房960,000120,00014%SPA320,00040,0005%别墅租赁720,00090,00011%总收入6800,000850,000---会所收入2013年度客房14%餐饮70%SPA5%别墅11%客房餐饮SPA别墅项目年度成本(元)月度成本(元)销售占比员工工资1,020,000127,50015%营销推广80,00010,0001.2%业绩提成680,00085,00010%食材1,800,00225,00030%能耗400,00050,0005.88%办公费用80001,0000.12%布草24,0003,0000.35%设备维护16,0002,0000.24%易耗品8,0003,0000.12%折扣1，360，000170，00020%税金516,80064,6007.6%成本总计5928800741,10087.2%会所成本工资14%营销推广1%业绩提成10%食材30%能耗6%折扣19%杂项1%税金7%净利12%工资营销推广业绩提成食材能耗折扣杂项税金净利月经营收入:850,000月经营成本:6,800,000月度净利:110,000年度净利:880,000会所利润引发的思考---蓝色养生城“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。要摆脱困境求发展，首先要思考:“我是谁，我现在哪里，明天将向哪里去”的核心问题。“亿达蓝色养生城”…….值得我们去深思思维旅程ThinkingJourney思维旅程ThinkigJourney我是谁?居住养生居住养生配套思维旅程ThinkingJourney我在哪?都有什么?大连旅顺亿达养生项目(蓝山)1栋3000平会所6栋600平以上公建(塔河湾浴场)原有沙滩浴场8000平海上建筑(蓝湾售楼处)2000平独立别墅(蓝山公社)精品农场400平餐厅两百万人次游客(综合文体中心)(圣美利嘉)橡树湾酒店橡树湾客房橡海树木屋别墅亿达业主,旅顺常住人口21万,高薪30万人口(30公里)思维旅程ThinkingJourney明天向哪里去?养生休闲旅游创利服务发展居住养生配套思维旅程ThinkingJourney从资源特点来看，养生休闲旅游产品大致有如下几类：1、居住养生。居住型养生是以旅游房地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。2、游乐养生。游乐养生是根据旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。思维旅程ThinkingJourney3、文化养生通过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有《黄帝内经》、《道德经》、《阴阳五行学说》、《风水学说》以及诸多我国古代中医药理论著作等。4、医疗养生医疗养生旅游产品主要是依托中医、西医、营养学、心理学等知识，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。5、美食养生药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的内容，在美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计要情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味。6、生理美容养生生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动，把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的