房地产法第六章

•常考知识点：•房地产交易的特征•房地产转让的条件•商品房预售的特征•经济适用房和廉租房的性质•房屋转租的要求•房地产抵押的标的•房地产抵押登记的意义第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念与特征•概念：在我国现行土地制度下，房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动，它包括转让、出租和抵押等。•特征：1、房地产交易标的价格高，对交易双方影响大；2、房地产交易的标的物具有固定性。交易完成的标志是权利的转移；3、房地产交易具有较强的社会性；4、房地产交易比一般商品交易复杂得多。通常需要有中介和专业人员介入。二、房地产交易的原则•房地一体原则；•依法登记的原则；•房地产交易价格分别管制原则；三、房地产交易的管理机构•定义：依法有权对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的国家机关和社会组织•（一）房地产管理机关：国土资源部、住房和城乡建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门。•（二）房地产交易中心：国家根据房地产市场发展的需要而设立的，供人们进行房地产交易的固定场所。一、房地产转让的概念和特征•概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。•1.房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。2.房地产转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。3.房地产转让的形式主要是买卖和赠与，同时，也包括其他合法方式。4.房地产转让是一种能产生房地产权利转移后果的法律行为。•特征1、房地产转让的标的必须合法。2、房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移给受让方。3、房地产转让属于要式法律行为。4、以出让方式取得土地使用权的，不得擅自变更土地用途二、房地产转让条件（一）转让、受让双方必须具有合法资格（二）房地产转让的客体必须符合法定要求转让客体中的土地使用权按照其取得方式的不同，而在转让中有不同的法定要求。（三）签订书面转让合同房地产转让属于要式法律行为，转让、受让双方经协商达成协议后，应签订书面合同，明确载明土地使用权取得的方式，双方确定的权利、义务及其他必要的条款。（四）办理登记过户手续三、房地产转让中的禁止转让情形根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：1．以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的。《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2.未依法登记领取权属证书的房地产3．所有权尚未界定清楚的房地产4．未经其他共有人同意的共有房地产5．已被依法收回的土地使用权6．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产7．法律、行政法规禁止转让的其他情形四、房地产转让的方式•买卖。实质是以取得价款为条件转移房屋所有权及相应的土地使用权。•赠与。主要特征是房地产权利的转移具有无偿性。但房地产赠与合同不一定都是无偿的单务合同。•交换。•其他合法方式：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。五、经济适用住房及其转让经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。•（一）经济适用住房的特征：1、经济适用住房单套的建筑面积控制在六十平方米左右。2、经济适用住房价格的确定以保本微利为原则。3、经济适用住房销售实行明码标价。4、经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。•（二）经济适用住房购买的条件•1.具有当地城镇户口•2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准•3.无房或现住房屋面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。•（三）经济适用住房购买的程序•1.申请•2.审核•3.公示•4.轮候•（四）经济适用住房的转让•出售条件：•1.所售经济适用房已满5年•2.向政府缴纳土地收益。•六、已购公有住房出售•（一）已购公有住房的概念:1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。•（二）已购公房上市出售条件已取得合法产权证的已购公房，可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：•（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；•（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；•（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；•（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；•（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；•（六）上市出售后形成新的住房困难的；•（七）擅自改变房屋使用性质的；•（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。（三）已购公房上市出售的程序：（1）申请。（2）审核批准。房地产行政主管部门必须在15日之内做出是否准予其上市出售的书面意见。（3）办理过户手续。（4）办理房屋产权转移登记手续。房屋所有权和土地使用权均需进行变更登记。•（四）已购公房出售后的收益分配1、以成本价购买的产权归个人所有的公有住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售者个人所有。2、以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公房上市出售的，其收入的分配有两种办法：（1）出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售，其收入在按规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售人所有。（2）将房屋直接上市出售，其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后，由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。•（五）已购公房出售时土地收益的分配国家财政部、国土资源部和建设部规定：1、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。2、土地出让金和相当于土地出让金之价款的标准相同，均为不低于上市公房坐落位置标定地价的10%。3、土地出让金按规定上交财政或返还原产权单位。一、商品房和商品房预售的特征（一）商品房概念：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。（二）商品房预售的概念和特征：商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。1．房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。2．房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。3．商品房预售要受到较强的国家干预。二、商品房预售的条件：1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。4、取得商品房预售许可证。根据我国《商品房预售管理办法》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交相应证件及资料。（见P174）三、商品房预售的程序1、售前宣传2、签订商品房预售合同3、办理登记备案手续4、办理入住手续5、办理房屋产权转移登记手续交付使用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续，领取房屋所有权证。四、预售商品房的转让1、概念：预售商品房转让也被称之为楼花转让，或期房转让。它是指商品房预售法律关系中的购房人将所购买的尚未竣工的商品房再转让他人的行为。2、对楼花转让的规范：（1）限制楼花转让的条件和次数，抑制过度投机行为。（2）完善房地产交易登记制度，将楼花转让纳入房地产登记管理的范围，将楼花转让置于政府的监管之下。（3）通过对楼花转让者征收所得税，调节其增值收益，加大其交易成本，使以投资为目的的楼花转让者的收益限定在一定的范围，降低其刺激作用。一、房屋租赁的概念和特征1、概念：房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产交易的主要形式之一。2、特征：（1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。（2）房屋租赁一般具有明确的期限。（3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。（4）房屋租赁要进行登记备案。二、房屋租赁分类1、按租赁房屋的所有权性质可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁2、按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁3、城镇廉租住房租赁。三、房屋租赁当事人的权利与义务(一)出租方权利：1．依照合同约定收取租金。2．租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查。3．在租赁合同期满时收回出租的房屋。出租方义务：1．按照租赁合同约定将房屋交付给承租人占有、使用。2．保证出租房屋的安全使用。3．不得损害承租人的利益。4．依法缴纳有关税费。(二)承租方权利：1．在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。2．在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。3．在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。4．在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。承租方义务：1．按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。2．爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。3．因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。4．承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。5．承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。四、房屋租赁合同(一)房屋租赁合同的形式格式合同。主要适用于公房租赁和廉租住房租赁。非格式合同。即一般意义上的房屋租赁合同。(二)房屋租赁合同的内容：见教材P149(三)房屋租赁合同的终止：1．房屋租赁合同期限届满。2．当事人依法解除合同。(四)房屋租赁合同的特殊保护1、买卖不破租赁原则。2、房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响3、租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。五、房屋的转租(一)房屋转租的概念与意义：房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。房屋转租作为房屋租赁中合理利用房屋的客观要求，可以大大提高房屋的使用效益。(二)特征：1、房屋转租必须经过原出租人的同意。2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。3、房屋转租需要登记备案。(三)转租双方权利义务：见教材六、廉租住房的租赁我国为了解决低收入家庭的住房困难，完善社会保障体系，继安居工程，建设经济适用住房之后，又实行了廉租房供给制度。（一）廉租房的特征：1、廉租房具有明显的社会保障性2、廉租住房租赁法律关系主体具有特定性3、实行政府规定的租金标准(二）城镇最低收入家庭廉租住房配租1、申请2、审核3、公示4、轮候•七、公共租赁住房•公共租赁房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向城市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。属于社会保障性住房的一种。•（一）供应对象•城市中等偏下收入住房困难家庭•（二）租金标准•由市、县人民政府统筹考虑，综合住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。•（三）租赁期限•租