大型城中村改造项目经验沉淀

-1-大型城中村改造项目经验沉淀大型城中村改造项目经验沉淀-2-大型城中村改造项目经验沉淀大型城中村改造项目经验沉淀第一部分综述.................................................................................................................................-3-一、城中村改造项目印象...............................................................................................................-3-二、城中村改造项目特征...............................................................................................................-3-三、城中村改造项目小结...............................................................................................................-8-第二部分专题一：关于“势”....................................................................................................-10-一、“势”是什么..........................................................................................................................-10-二、“势”的重要性.....................................................................................................................-10-三、“势”该怎么用.....................................................................................................................-12-第三部分专题二：推售节奏........................................................................................................-20-一、推售节奏的作用.....................................................................................................................-20-二、推售节奏的关键.....................................................................................................................-22-第四部分专题三：综合联动........................................................................................................-27-一、综合联动的弊端.....................................................................................................................-27-二、弊端的处理方法.....................................................................................................................-29-第五部分专题四：客户构成........................................................................................................-33-一、什么决定客户..........................................................................................................................-33-二、客户在哪里..............................................................................................................................-35-三、客户决定什么..........................................................................................................................-38-第六部分专题五：渠道及宣传....................................................................................................-41-一、关于渠道..................................................................................................................................-41-二、关于宣传..................................................................................................................................-43-第七部分专题六：现场展示........................................................................................................-46-第八部分专题七：价格控制........................................................................................................-49-一、什么决定系数..........................................................................................................................-49-二、关于涨幅..................................................................................................................................-50-第九部分写在最后........................................................................................................................-51--3-大型城中村改造项目经验沉淀第一部分综述一、城中村改造项目印象问：为什么要单独把城中村改造项目印象作为第一个单元介绍？答：这样可以让大家了解本文件作者的经历历程，了解了作者的经历，才能更加更深切的融入到作者下面经验分享内容。问：那请简单介绍一下对城中村改造项目的印象吧。答：印象中最深刻的城中村改造项目是曼哈顿广场。首先，这是我第一次了解到城中村改造项目是个什么东西；其次，将原本破烂不堪的燕庄变成一栋栋拔地而起的高楼带给我的震撼确实是巨大的，不可想象的。然后在南阳操作新华城市广场项目时，替兴达做过一个城中村项目的一部分前期，算是比较系统的了解了城中村改造项目，可惜后来这个项目迟迟没有启动。最近的就是升龙凤凰城了，在这个项目待了一年多，可以说是全程陪伴项目走过一年多，在实际的操作过程中，更加深入的了解了城中村改造项目中的细枝末节，因此制作了以下七个专题和大家分享在升龙凤凰城项目操盘过程中的一些经验心得，希望可以对大家以后的操盘提供一些支撑，以下内容纯属个人观点，若有不足之处，请予以斧正。二、城中村改造项目特征问：这个命题下的有点大，也有点泛，是否能够具体一点？答：确实，面对这样一个命题有点让人摸不到头绪，那么，我不妨换个说法，城-4-大型城中村改造项目经验沉淀中村改造项目的物理属性，或者说城中村改造项目看什么。或者说城中村改造项目区别与一般的房地产项目的区别点在哪里？问：那么区别点在哪里呢？答：这是一个比较复杂的过程，我们需要先系统的分析出来城中村改造项目看什么，而后才能判断它与一般房地产开发项目的区别有哪些。问：那么城中村改造项目看什么呢？如何系统的去看待一个城中村改造项目呢？答：城中村项目主要看以下几点：开发商是谁？区域位置如何？体量如何？业态构成及参数配比如何？周边环境如何？五个方面。问：开发商是谁很重要么？答：重要，而且非常重要。一个好的开发商是一个城中村改造项目存活与否的关键，我没有涉足过房地产开发领域，对开发商的工作系统并不是很了解，但是可以就我个人的理解简单的阐述一下，城中村改造首先是政府行为，这就注定了开发商和政府之间存在关系；而后，城中村改造的另一大利益团体是村民，拆了人家的房子，开发商与村民之间也存在着关系；最后，城中村改造后，商品房需要投放到市场中销售，购买者即客户与开发商也存在关系。问：三个关系？答：是的，三个最重要的关系，还不涉及媒体、施工方、监理方、周边住民等等。处理的好是三个关系，处理的不好是三个矛盾，而且是很尖锐的矛盾，这三方开发商一方都得罪不起，城中村改造项目的开发商是在夹缝中求生存。问：这就是开发商很重要的原因？-5-大型城中村改造项目经验沉淀答：还有一点，我们不妨来做一个选择题，一个开发商是升龙集团，另一个开发商是不知名小企业，若你是政府，你会优先选择谁作为某个城中村项目的开发单位？若你是村民，你更愿意谁来拆你的房子，为你建安置房？若你是商品房购买者，你更倾向于买谁开发的城中村改造项目？问：明白了，经验同样很重要，看来一个好的城中村项目离不开一个好的开发商？答：原则上是这样的，既能妥善处理各种关系，又有丰富的开发经验，这才是一个合格的城中村改造项目的开发商。所以说：城中村改造项目的开发商是一个城中村改造项目存活与否的关键。问：下面该区位了吧？答：是的，要搞清楚城中村改造项目在区位上有什么特征，首先要搞清楚城中村改造项目的前世今生。问：很复杂吧？答：我认为不复杂，反而很简单。城中村改造项目的前世就是自然村，那么自然村为什么要改造呢？因为城市的发展，自然村已经不能满足它目前所处区位需要供给给城市的人口容量、企业容量，甚至浪费土地资源、影响城市的市容市貌，那么它就需要被改造，城中村改造是城市发展的必然。问：印象中村应该是远离城市的吧？城中村应该都很偏远吧？答：恰恰相反，城中村就算不在城市的繁