山东潍坊寒亭项目市场定位沟通汇报-89PPT

潍坊寒亭项目初步定位沟通汇报2008年1月18报告纲要PART1现有市场情况PART2项目分析与研判项目定位初步概念规划设计示意销售预测初步收益测算PART3PART4PART5PART6现有市场情况区域房地产市场竞争对手分析奎文区市场分析一览表在售项目名称丹桂里（一期）、北国之春、金沙国际公寓、龙泽.名都、嘉日花园、盛世御景、东方名苑（未开盘）、金融街.博客公寓（未开盘）建筑规模一般为10-20万以上的大盘项目，最小的项目在3万平米建筑类别主要以高层住宅为主，其中含有部分多层和酒店式公寓主力面积区间120-150平米主力户型三室两厅两卫储藏室面积8-10平米阁楼使用率40%-50%销售价格住宅均价：3000-3500元/平米储藏室：900元/平米车库、车位：8万/个配套设施楼宇配套：水，电，暖采用三表出户，宽带网，有线，电话入户。网络及布线系统，电子巡更系统。物业配套：统一的24小时保安系统。规范的保洁服务，迅捷的环卫清除。推广主题城市中心，中央生活居住圈区域市场特征潍城区市场分析一览表在售项目名称华锦苑、鸿禧花园、日月星辰、鸢都新城、名都.百盛园建筑规模一般为中型项目5-10万平米，鸢都新城为40万平米的大项目建筑类别主要以多层住宅为主主力面积区间120平米主力户型三室两厅两卫储藏室面积10-12平米阁楼使用率40%-50%销售价格住宅均价：2800元/平米储藏室：1000元/平米车库：7.5万/个；车位：6-8万/个配套设施楼宇配套：水，电，暖采用三表出户，宽带网，有线，电话入户。网络及布线系统，电子巡更系统。物业配套：24小时保安系统，物业费在0.4-1.2元/平米。推广主题人文、生活、居住区域市场特征坊子区市场分析一览表在售项目名称双羊新城、欧美佳苑、龙凤花园、太阳城、华丽世家建筑规模一般为中大型项目13-70万平米建筑类别主要以多层、小高层、别墅为主主力面积区间120-250平米主力户型三室两厅两卫、四室两厅两卫储藏室面积10-20平米阁楼使用率50%-60%销售价格住宅均价：2300元/平米储藏室：950元/平米车库：2100元/平米配套设施楼宇配套：水，电，暖采用三表出户，宽带网，有线，电话入户。网络及布线系统，电子巡更系统。物业配套：24小时保安系统推广主题新都市温馨生活区域市场特征项目所在区域竞争市场分析欧洲小镇本案富祥花苑滨海城市经典祥和花园天润锦江苑竞争对手分析项目名称总建筑面积建筑类型销售栋数绿化率储藏室面积阁楼使用率欧洲小镇380000平米多层，连排别墅，叠加别墅3栋多层35%10平米以上40%祥和花园67766平米多层3栋30%10平米以上70%滨海城市经典（未开盘）5500平米多层；高层3栋30%10平米60%天润.锦江苑（未开盘）高层1栋--------12平米50%富祥花苑（2期）100000平米多层2栋30%10-11平米60%竞争对手分析竞争项目经济指标竞争对手分析项目名称销售套数面积区间销售率欧洲小镇120套85-133平米80%祥和花园150套80-130平米90%滨海城市经典（未开盘）120套78-150平米——天润.锦江苑（未开盘）192套75-135平米——富祥花苑（2期）90套112-148平米仅剩2套148平米房源根据以上项目放量的销售套数来看，虽然都是5-10的中小型项目，但是每次销售放量房源都很少，每次的放量栋数为2-3栋。从销售率来看，销售状况十分良好。竞争对手分析项目名称一房（户）两房（户）三房（户）四房（户）复式（户）别墅（户）合计欧洲小镇-------3090------------------20140祥和花园------10050--------------------------150滨海城市经典-----------------120--------------------------120天润.锦江苑-------64128-------------------------192富祥花苑（2期）--------------90---------------------------90根据以上户型配比可以看出，在售项目的主力户型主要以三房为主。竞争项目户型比较33.30%22.20%55.50%051015202530354045129平米112-128平米146.83-148平米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%竞争对手分析4%16%40%20%20%010203040506070123.4平米83.3平米88.41平米82平米91.2平米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%12%12%25%19%8%12%12%0510152025303589-99平米90-95平米78-82平米95-100平米131平米126.79-128.02平米140-150平米0%5%10%15%20%25%30%25%25%50%01020304050607085平米99平米133平米0%10%20%30%40%50%60%欧洲小镇滨海城市经典祥和花园富祥花苑竞争项目户型配比一览竞争对手分析两房分析滨海城市经典两房90-95平米欧洲小镇两房85平米点评：最常见的两房户型，比较紧凑，但是卫生间的为暗间市场接受度：★★★★竞争对手分析祥和花园两房91平米天润锦江苑两房90平米点评：常见的两房户型，全明设计，功能布局较为齐全，独立双厅市场接受度：★★★★竞争对手分析滨海城市经典两房78-82平米祥和花园两房82平米点评：面积较小，经济型两房，厨房和餐厅合二为一。市场接受度：★★★三房两厅一卫分析竞争对手分析欧洲小镇99平米祥和花园123平米点评：经济型三房设计，设计紧凑，满足生活需求市场接受度：★★★★点评：大三房设计，只带有一个卫生间，功能布置不合理市场接受度：★★竞争对手分析滨海城市经典99平米祥和花园88平米点评：面积较小，经济型三房，设计紧凑，布局合理市场接受度：★★★★竞争对手分析天润锦江苑132平米点评：户型设计不合理，面积浪费较大市场接受度：★★竞争对手分析欧洲小镇133平米点评：大三房设计，功能布置齐全，交通空间面积浪费，卫生间都为暗的市场接受度：★★★三房两厅两卫分析竞争对手分析1、同类产品的比较中，两房的户型种类较多，可选择的空间较大。但两房的设计并不十分理想，面积多集中在80-90平米之间，两房一厅的设计偏向于经济房型。2、三房两厅一卫的户型种类较多，面积多集中在100平米左右。个别户型设计面积存在浪费现象。但小于100平米的经济型小三房设计存在着暗厅或者空间局促等缺陷，过分追求了面积的经济性。3、三房两厅两位的户型，多集中在120-130平米之间，户型设计中规中矩，但仍然存在户型不紧凑的现象。4、从户型的分析中不难判别、滨海城市经典、祥和花园的户型设计路线偏向于中小经济型，而欧洲小镇、富详花苑偏向于中大舒适型。但总体而言，中小户型去化率较高。户型分析小结竞争对手分析车库／车位配套此区域多层居多，所以基本上都是车库，价位在５５０００元／个左右．且都是地上车库．车库配比在１：１左右储藏室配套都有储藏室，这与潍坊的习性有关，潍坊人买房基本都要储藏室，所以买房就必须要储藏室，可不要车库．储藏室的价格在９００元／平米，大小在１０平米以上，最大达到２０平米．楼宇配套都是设有暖气双气入户的社区。地暖采暖，分户阀门。太阳能管道，宽带，电话，有线电视接口安装设备物业配套此区域的项目规模都比较大，有24小时保安。规范的保洁服务，迅捷的环卫清除。产品配套推广主题项目名称推广主题欧洲小镇成功就该如此—浪漫至尊，打造属于您的身份标签祥和花园城市.梦想.家滨海城市经典（未开盘）最适合生活的度——在现实与梦想间，找到最完美的家。。。天润.锦江苑（未开盘）城市标榜建筑，寒亭榜样生活富祥花苑寒亭顶级居住社区——龙海.富祥花苑竞争对手分析项目名称起价均价储藏室价格车库价格车位价格欧洲小镇2440元/平米2600元/平米900元/平米7万元/个无祥和花园2078元/平米2200元/平米800元/平米5万元/个无滨海城市经典（未开盘）未开盘2100元/平米（预计）800-900元/平米5万元/个无天润.锦江苑（未开盘）2300元/平米（预计）不定5-6万元/个不定富祥花苑1680元/平米1800元/平米800-900元/平米无46000/个价格分析根据周边项目的价格来看，均价控制在2300元/平米。竞争对手分析客户群群区域：寒亭区当地人口购房占80%，潍坊其它区域占20%。客户群体：新婚家庭置业者、外来打工置业者、换房置业者，给老人居住客户类型：纯居住占80%，投资占20%。购房目的：解决基本居住问题，改善居住环境。客户共性定位探讨客户定位产品定位形象定位客户差异化（争夺对手客户）（扩大客户范围）产品差异化（主力产品面积差异化）（产品多样化）建立超越竞争的营销策略形象差异化（建立社区形象）（全面展示）进行有效的差异化定位客户定位1、作为一个中小规模的楼盘，在有限的产品资源中，我们无法具备象许多“大盘”一样保罗众多的客户梯级阶层。2、我司认为，客户定位的模糊和界限不清楚，源于对项目属性（产品、地段、市场接受度）的界定不明晰。经验看来，约是追求全民适应性，越丧失了项目的个性和特色。因此，对于本案而言，我司认为应该将客户进行细分，有的放矢。两房购买主力群体客户特征具象描述家庭收入5-8万年来源新婚置业/外来打工/老人居住购房需求偏重单一居住功能/购房面积一般在70-80平米/要求总房款低、首付低；对房价非常敏感三房购买主力群体客户特征具象描述家庭收入8-10万/年来源潍坊其他区域白领阶层/换房置业购房需求强调居住舒适性/重视物业的配套设施、园林绿化等、周边的居住环境/购房面积一般在90-120平米产品定位容积率≤1.5建筑密度≤25%绿地率≥35%停车率≥76%用地面积：47068㎡产品初步定位容积率区间0.35-0.70.8-1.31.4-1.61.8以上社区形象低密度社区综合性多层为主社区多层间或小高层的中大型社区高密度社区可能开发规模别墅中等规模规模开发城市化目标契合度地块契合度市场接受度产品规模属性本案契合度：普通住宅社区产品初步差异化方向1、由于地块的占地面积并不大，大规模的社区规划设计在本案中并不占优势，因此我司将产品核心竞争力的打造方向集中投向了户型的差异化设计中；2、我们在开发商的利润目标下，致力于开创适合于市场需求、合乎于建筑人本需求的多样化户型设计；因此，我们在比较同类项目产品中，找到户型差异化的几个关键点——户型紧凑（不浪费、不偏执）阳光户型（让餐厅、卫生间都明亮起来）功能齐全（在相同面积的比较中，功能齐全符合日常居住需求）产品推鉴—两房两房户型—全明+功能建筑面积使用面积8970户型建筑面积套内建筑面积使用系数两房两厅一卫76.2758.890.77户型建筑面积使用面积两房两厅一卫86.6669.94两房户型—全明+功能户型建筑面积使用面积两房两厅一卫89.568.89产品借鉴—小三房户型建筑面积套内建筑面积三房两厅一卫10797.41产品借鉴—三房户型建筑面积三房两厅两卫1196.9014.9015.211.216.9015.7013.663.6510.405.833.7313.414.004.9710.37CBA餐厅餐厅6.9014.9015.211.216.9015.7013.663.6510.405.833.7313.414.004.9710.37CBA餐厅餐厅产品借鉴—小高层户型建筑面积一房80两房150两房283形象初步定位新安家年代新精致生活主要面向首次置业人群他们或许是囊中羞涩的年轻派他们或许是经济一般的小康之家也或许是其他群体的外延…….高奏安家实用、生活适居为主旋律宣扬简约、健康、生态的居住理想让理性的眼光执著于品质和细节…….初步概念规划示意6F6F6F6F北小学路总平面图1:5003240304040304030302202F2F3F2F5F6