沈阳龙湖辉山项目启动会N

1部门–文件名沈阳龙湖辉山项目启动会2009年9月24日沈阳龙湖2部门–文件名版权声明©2008龙湖地产有限公司主要内容：一、成功标尺二、产品研发三、工程管控点四、景观管控点五、体验区六、成本管控点七、营销策略八、税筹3部门–文件名一、成功标尺4部门–文件名版权声明©2008龙湖地产有限公司项目成功标尺⊙项目项目销售净利润率≥20%⊙内部收益率IRR≥100%⊙项目融资额≥2亿⊙项目集中交付率≥70%(别墅)⊙项目关键计划达成率≥95%⊙通过该项目实现品牌落地－销售期客户忠诚度50%⊙为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名Notes:5部门–文件名二、产品研发6部门–文件名沈阳龙湖辉山项目20分钟车程7部门–文件名第一期（2010-2011）第二期（2011-2013）第三期（2013-2014）第四期（2014-2015）总体规划示意图总货值：87.37亿9部门–文件名一期地块规划条件项目建设用地面积：84086平方米容积率：≤1.2绿化率：≥30%建筑高度：≤36米建筑密度：≤40%商业比例：≤10%10部门–文件名总体规划设计原则·复制成熟产品复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计·货值最大化最大密度摆放住宅产品，达到项目货值最大化·利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方的工程量，最大限度节约成本11部门–文件名总图中的溢价点沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音，起到围墙屏蔽的作用强化入口景观感受纵向景观带提升更多边户型溢价适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价最大化私家庭院最大化类独栋的布局尽量减少挡墙数量及高度12部门–文件名总图调整调整后调整前13部门–文件名总图调整调整后指标项目名称沈阳辉山项目项目区位沈阳沈北新区项目总用地面积84086.000㎡项目建设用地面积84086.000㎡综合容积率(含托幼和集中绿地)1.0车位数259个地上车位259个地下车位0个项目总建筑面积85137.000㎡地上建筑面积83587.000㎡普通商品住宅75987.000㎡类独栋67587.000㎡公寓8400.000㎡配套设施530.000㎡商业金融建筑面积7070.000㎡地下建筑面积1550.000㎡地下设备用房1550.000㎡居住户数359户居住人口1149人居住总户数（类独栋）215户居住总户数（多层住宅）144户14部门–文件名商业：7070m2业态分布设备用房：地下1550平米类独栋：215栋小公寓：2栋，8400m215部门–文件名市政设计垃圾站化粪池燃气调压站水泵房换热站开闭站箱变2箱变3项目市政外线均来自于西侧市政道路，目前尚未修建，预计交房前建成。消防控制室/弱电机房/物业接待箱变1箱变416部门–文件名市政设计－电力17部门–文件名用电容量计算整个地块设一个开闭站（约20000KVA）住宅指标：76351m2，其中：别墅68331m2，多层8020m2商业公建：7930m2计算用电负荷：别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算，平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。供电性质分别按住宅和商业考虑。计算方式如下：住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同时使用系数取0.3，所以总用电量为：S总=5947KVA*0.3=1784KVA，考虑箱式变压器的低压出线回路较少（一般是6-8回路），整个住宅部分选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。18部门–文件名市政设计-热力换热站，辐射二期换热站面积：230㎡换热站设备考虑可扩容式，辐射二期住宅19部门–文件名市政设计-给水生活水池及消防水池生活水箱容积：150m³消防水池容积：350m³水泵房面积共370㎡无生活热水设计20部门–文件名市政设计-污水化粪池处理能力：150m³/天中水处理能力：35%（投资约20万）重力排放，不做提排化粪池中水处理设备21部门–文件名市政设计-雨水雨水管分布及排水方向示意重力排放，不做提排22部门–文件名市政设计-煤气煤气调压箱23部门–文件名竖向设计+75.60+90.00+83.50+83.90+77.0024部门–文件名竖向设计+77.10+77.64+78.36+79.23+78.00+78.25+78.10+77.45+77.60+75.60+78.50+77.70+78.60+77.90+79.35+79.35+90.00+75.60+90.60+83.50+78.2+77.80+78.00+78.50+78.90+79.50+78.00+78.20+78.60+78.90+78.50+78.20+78.30+78.70+78.90+77.10+79.23+78.66+78.36+77.94+78.24+77.94+78.66周界挡墙3%0.8%4%0.5%5%0.5%+77.64+78.96+77.0+76.5+75.625部门–文件名园区挡墙位置外围7.2米挡墙宅间2米挡墙长约200米长约3100米26部门–文件名园区围护范围正式外围墙交房临时围挡南侧排水沟冲沟排水方向山坡排水方向园区排水沟排入市政管网27部门–文件名园区安防系统范围正式安防系统临时安防系统28部门–文件名场地边缘处理-南侧边缘南侧无需做挡墙，内外高度一致29部门–文件名石油管线挡墙关系30部门–文件名竖向设计东西高差约300mm+77.64+77.94+78.24-0.45-0.40-0.20-0.15车库地面按标高情况降低，满足入库坡道的坡度符合规范使用要求31部门–文件名交通组织32部门–文件名产品的复制优化-组团设计车行道人行道挡墙位置，2米高33部门–文件名产品的复制优化-组团设计3300330030002000灰空间34部门–文件名产品的复制优化-组团设计35部门–文件名产品的复制优化-组团设计车行入户处宅间剖面5M5M4.3M5M4.3M5M2.5M2.5M0.003.306.6036部门–文件名产品的复制优化-组团设计人行路端头处理示意纵向道路剖面示意5M37部门–文件名产品的复制优化-组团设计牛一沈阳项目有车行道别墅间距15.5米16.3米无车行道别墅间距14米12米南入户别墅与车道边距离4.4米4.3米北入户别墅与车道边距离5.7米5米南入户地下一层家庭厅处下沉庭院进深3.6米6.9米南入户地下一层南卧室处下沉庭院进深1米5米车行道宽5米5米38部门–文件名产品的复制优化-组团设计牛一滟澜山沈阳项目东西向路两侧绿化3米2.5米人行路两侧绿化2米2~3米纵向路两侧绿化1米2米39部门–文件名户型分布南入户：53栋北入户：67栋南边入户：24栋北边入户：30栋尽可能多的增加优势户型人车北入户：41栋40部门–文件名产品的复制优化-户型调整北入户310㎡与牛一户型比较：增加室内车库取消设备房增加房间一层增加阳光房取消二层室内高差改善入户增加玄关柜空间二层南向增加露台三层马桶坑距调整三层扩大露台空调主机降板区域降板70降板30041部门–文件名产品的复制优化-户型调整南入户308㎡与牛一户型比较：增加室内车库一层增加阳光房取消二层室内高差扩大厨房同时改善阳台与房间的关系，增大通向阳台的门三层马桶坑距调整空调主机降板区域降板70降板30042部门–文件名产品的复制优化-户型调整北边入户328㎡人、车同侧入户车库顶增加露台空调主机降板区域降板70降板30043部门–文件名产品的复制优化-户型调整南边入户335㎡人、车同侧入户车库顶增加露台空调主机降板区域降板70降板30044部门–文件名产品的复制优化-户型调整人车北入户304㎡人、车同侧入户最大化私家庭院空调主机降板区域降板70降板30046部门–文件名多层住宅内廊式单廊式东向+东西通透住宅确定为单廊式，并继续深化47部门–文件名产品的复制优化-立面效果48部门–文件名产品的复制优化-立面效果49部门–文件名产品的复制优化-立面效果50部门–文件名屋面瓦西班牙小筒瓦外墙涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墙石材文化石外墙门窗塑钢型材+3层中空玻璃，表面共挤花架防腐木铁艺参考牛一样式装饰线条聚苯板遮窗板聚苯板，参考牛一样式取消西班牙风格，减少平立面组合形式，减少由于立面变化引起的相同平面开窗变化，文化石比例控制在30%以下。立面选材51部门–文件名建造标准52部门–文件名三、工程管控53部门–文件名分期情况类型面积节点时间样板区别墅5352.7平米开工开盘交房2009年9月30日2010年7月31日2011年10月1日商业（兼售楼处）2000平米一期别墅别墅62978.22平米开工销售交房2010年4月1日2010年7月31日2011年10月1日后期住宅及商业商业7900平米开工销售交房2011年4月1日2011年8月27日2012年9月1日住宅8020平米项目分期及计划54部门–文件名一期计划关键节点事项完成时间•项目启动会成果提交2009年9月30日•取得工程规划许可证2010年1月5日•取得施工许可证2010年3月1日•样板区开工2009年10月1日•项目基础开工2010年4月1日•项目首次开盘2010年7月31日•项目现金流为正2010年10月1日•竣工备案2011年9月10日•交房2011年10月1日55部门–文件名施工总平面分析——标段划分示范区：进场09-10-01封顶09-11-30开放10-07-16开盘10-07-31一期：开工10-04-01封顶10-07-15景观进场11-05-31交房11-10-01二期：开工11-04-01封顶11-08-15交房12-09-0156部门–文件名施工总平面分析——施工道路一期施工主入口2010年4月开启示范区施工入口2009年10月开启一标段二标段示范区一期施工次入口（2011年4月开启）57部门–文件名施工总平面分析——水井、变压器、塔吊、加工区213454#材料加工区1#变压器2#变压器3#变压器1#水井2#水井58部门–文件名工序分析结构封顶辉山外装工序梳理结构修补出墙洞口检查屋面清理外围护结构屋面防水移交外墙抹灰保温层刚性层副框安装外保温挂瓦移交检查避雷施工1、挂瓦条钢钉长度2、墙与屋面交叉口处3、烟风道出屋面处4、阴脊沟瓦5、挡鸟板1、标高问题2、窗台排水、滴水问题3、外墙饰件的固定方法铁艺安装文化石、文化砖屋面檐口涂料小屋面刚性层二层涂料小屋面瓦一层涂料打胶木窗板落水管侧排烟帽落架1、高位置的粘贴2、门窗洞口的收口3、与涂料分界面分界面标高及处理木窗板固定固定胀栓长度小屋面随大屋面施工至刚性层大面不受小屋面影响的可同时进行施工屋面天窗门窗洞口收精洞口檐口批水小屋面交山墙批水露台阳台清理防水闭水保温刚性层灰饼后割檐口现浇坡度窗框安装景观平台挡墙基础挡墙墙体入户廊桥和台阶挡墙间回填土组团入口结构施工景观道路铺装桥廊、天桥地面做法穿小院的管线小院乔木关键工序2010年8月施工2010年8～10月施工59部门–文件名质量控制要点11-1：檐口做法质量通病：檐口漏水1-4：门窗收口做法质量通病：窗口漏水、冷桥1-3墙面和屋面节点质量通病：漏水、冷桥1-2：天窗安装节点质量通病：天窗漏水60部门–文件名1-1：檐口做法C1561部门–文件名1-2：天窗安装节点天窗漏水质量通病分析：天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板与屋面瓦没有完全搭接，导致天窗下口存水，渗入室内。62部门–文件名•天窗安装节点屋面反台高度增加至310，确保天窗批水与屋面瓦顺搭63部门–文件名1-3：墙面和屋面交界处节点64部门–文件名1-4：门窗收口做法30宽1.5厚单组分聚氨脂（I型）防水窗框防水措施：（1）副框外侧做聚氨脂防水（2）内外密封胶（3）窗台保温向外找坡65部门–文件名质量控制要点22-1：露台地面做法质量通病：露台积水、漏水2-2：首层地面防潮层质量通病：首层地面返潮66部门–文件名2