世联——西安新大地项目整体战略及定位

A-755-080919-000西安新大地浐灞451亩项目整体战略及定位谨呈：西安新大地科技开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。1项目研究的工作阶段划分项目发展战略、整体定位（中期汇报）物业发展建议、启动区策略（终稿汇报）市场调研阶段Ø项目地块查勘Ø区域宏观经济背景研究Ø房地产市场调研Ø政府官员访谈Ø专业人士访谈Ø一线销售人员访谈Ø消费者访谈Ø项目属性界定及目标分析Ø结构化分析及核心问题Ø市场价值研判Ø案例借鉴及分析Ø项目发展战略Ø项目整体定位Ø方案比选及评估Ø项目经济测算Ø规划实施及分期构思Ø滨河物业及产品体系研究Ø整体规划建议Ø项目园林景观建议Ø项目配套设施建议Ø项目建筑产品建议Ø项目物业管理建议Ø启动区策略2008/09/282008/10/312008/09/222008/11/11PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。2本阶段世联能够为新大地提供的主要价值项目开发的核心问题1市场机会挖掘234项目价值研判项目经营思路项目技术思路56项目整体定位——哪些是真问题？真目标？——我们有什么？——市场需要什么？——如何将市场机会转为企业机会?——是什么？做什么？卖给谁？——如何建立我们的核心优势？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。3项目属性界定战略方向研判项目核心问题案例分析项目发展战略项目整体定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。412345678项目位于3000亩地块的东北角，占据一线灞河景观和生态资源Ø项目四至：东面：灞河北面：西潼高速公路西面：灞桥村庄南面：灞桥村民农用地Ø项目与3000亩的关系：处于区域最佳景观资源段；当前最佳轨道交通位置；项目最接近世园会区域，是区域昭示的龙眼位置；是区域最靠近浐灞中心区的部分，未来城市与生态的结合点。12345678项目四至PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。5项目内部无拆迁，地面局部地区需要平整，地块上空有两条高压线高压线走线示意强烈建议高压线埋地处理，规避其对项目价值的影响地块内部状况PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。6项目总占地约451亩，可用建设用地294.6亩，总建设面积651762㎡，初定容积率为3.3621312㎡其中：住宅10450㎡商业651762㎡总建筑面积100万/亩取地成本项目经济技术指标70年使用年限住宅规划用途≥40%绿地率≤19.4%（可到22%）覆盖率≤3.3容积率294.6亩占地面积经济技术指标PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。7项目为新兴房地产开发热点区域、具有一线强势景观和生态资源的大规模开发项目类别属性诠释区域属性q发展中区域q西安市城市扩容延展区；q区域发展刚起步，大部分规划尚未落地；q当前区域基础设施和配套缺乏；q热点区域q规划中未来的新型城区、生态区、商务区、景观区；q未来可能发展成为西安市高档生态居住区；q区域中大规划利好：地铁、湿地公园、世园会等；项目属性q大规模项目q项目总占地约451亩，可用建设用地294.6亩，容积率3.3；q总建设面积651762㎡，其中住宅建筑面积621312㎡；q资源型项目q区域共享资源：湿地公园、世园会；q自身资源：一线灞河上游景观资源，相对独享。项目属性界定PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。8项目属性界定战略方向研判项目核心问题案例分析项目发展战略项目整体定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。9项目提出的终极利润目标：2014年实现15.83亿元的纯利润100.00%9.00%27.00%28.50%22.50%11.50%1.50%销售进度621,31255,918167,754177,074139,79571,4519,320年销售面积7415941480647081680065406025销售均价15.832.194.924.083.031.450.17净利润（亿元）4.860.671.511.250.930.450.05所得税（亿元）20.692.866.435.333.961.900.22税前利润（亿元）32.813.849.518.816.813.420.43成本（亿元）46.075.2613.5312.549.514.670.56其中：住宅销售收入53.516.7015.9314.1410.775.320.65销售收入（亿元）TOTAL201420132012201120102009时间（年）开发商目标项目目标实现关键词：15.83亿元621312㎡项目目标实现关键词：15.83亿元621312㎡项目目前设定的利润实现模型PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。10在当前市场条件下，项目很难实现其预定的理想化的利润目标现行利润模型存在的问题：Ø实现目标意味着必须达到7415元/㎡的均价，年销售总额完成9.21亿元，其价格水平远远高于区域水平，销量高于西安市2007年销冠中新浐灞半岛（8.64亿）；Ø项目销售节奏把控问题，市场能否消化预计推量。15.83亿元利润目标更多是基于对原来上升市场的判断；当前的市场走势如何？未来市场形势又如何？如何看待在未来市场条件下项目目标实现的可行性？15.83亿元利润目标更多是基于对原来上升市场的判断；当前的市场走势如何？未来市场形势又如何？如何看待在未来市场条件下项目目标实现的可行性？2007年西安市住宅物业销售业绩排行榜（前十名）64601.6235294122028逸翠园50532.3044034125266东尚52024.0674016129542华城国际45229.3553385133617水岸东方66312.1034070162929白桦林居81380.7084854167657绿地世纪城65796.0953753175316枫林绿洲76998.2314337177538融侨紫薇馨苑54847.1663016181854紫薇田园都市86403.6493055282827浐灞半岛销售额（万元）均价(元/㎡)成交面积(㎡)项目名称世联对目标的理解PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。11当前市场显示房地产市场供需双方信心不足，市场已经进入调整期西安市2007年1月-2008年8月商品房成交走势图0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月2007年2008年（万㎡）20002500300035004000450050005500（元/㎡）成交量成交价Ø保持稳定增长，灾后重点项目建设力度加大，房地产投资同比增长22.3%Ø开发商信心：新房开工量打破连续五年30%-40%的大幅增长，08年出现重大转折；08年施工面积同比回落4.26%，竣工及新开工面积持平。Ø消费者信心：成交量及成交价格2008年开始，市场成交量同比下降五成；8月均价环比下降0.29%，9月同比下降0.32%；西安城郊外围项目客户萎缩，部分楼盘出现明显降价。目标解析政府信心：房地产投资量——保持稳定政府信心：房地产投资量——保持稳定开发商信心：新房开工量——明显萎缩开发商信心：新房开工量——明显萎缩消费者信心：成交量及成交价格——明显看空消费者信心：成交量及成交价格——明显看空市场现状解析未来大势研判PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。12中观的行业供求微观的客户心理宏观的外部环境Ø房地产供需双方均表现信心不足；Ø虽然政府即将出台相关救市政策，但是在主流意识尚未调整之前，房地产市场将继续维持低迷现状；Ø浐灞区未来将有2万多亩土地供给量，总建筑面积约为2805.45万平米，竞争将非常激烈；西安2007年消化量832万平米；Ø当前房地产市场在宏观调控和全球金融环境恶化的大背景下进入深度调整期，虽然政府出台相关救市政策，但不能在根本上促动消费力，故其作用甚微。项目入市时西安市场将处于调整期的什么阶段？这将对本项目目标实现带来何种影响？项目入市时西安市场将处于调整期的什么阶段？这将对本项目目标实现带来何种影响？根据世联对宏观市场的研究，在未来1-2年间，西安房地产市场将持续震荡，处于深度调整期目标解析市场现状解析未来大势研判PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。13纵观全国市场和宏观经济背景，以深圳为代表，房地产市场进入深度调整期深圳07年至08年9月住宅成交数据0.0020.0040.0060.0080.00100.00月份万平米05000100001500020000元商品住宅销售面积80.2659.8537.0352.7749.1756.4148.9833.8331.1015.3617.9918.6526.536.4418.9733.3738.4830.4625.7328.0233.73商品住宅价格10872112651265711213145521420814422155191677717350150691564611907152431121410450954798551109510229960907.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.9ü量价呈波动态势；豪宅成交开始萎缩；市场营销手段众多，但置业者回归理性；刚性需求支撑市场；众多开发商资金链短缺；出现断供潮；该阶段可能会出现因行业重组而引发的再次暴跌横盘期ü价量齐升；越调控越涨；各方信心十足；投资比例高；政府、开发商、媒体等各方托市；房地产泡沫加大ü量升价跌；开发商开始明显降价，低价倾销，率先降价的项目首轮走量情况好；置业者开始对打折优惠等不感兴趣，普遍看低未来走势；出现大量要求退房的置业者ü价格明显下降；成交量缓慢上升；市场众多项目变相打折，优惠等措施层出不穷；置业者观望情绪日益浓厚ü成交量急剧下降；价格保持之前趋势稳步上升；开发商力挺，舆论引导，坚信08年的破冰之旅；投资者迅速撤离市场阴跌期变相降价全面降价期横盘期调整期前的上升期目标解析市场现状解析未来大势研判横盘期横盘期全面降价期全面降价期变相降价期变相降价期阴跌期阴跌期调整期前的上升期调整期前的上升期市场特征市场特征PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。14西安未来走势必将遵循全国大型城市的市场调整规律，预判项目入市时市场将处于横盘期量价呈波动态势；豪宅成交开始萎缩；市场营销手段众多，但置业者回归理性；刚性需求支撑市场；众多开发商资金链短缺量升价跌；开发商开始明显降价，低价倾销，率先降价的项目首轮走量情况好；置业者开始对打折优惠等不感兴趣，普遍看低未来走势价格明显下降；成交量保持平衡；市场众多项目变相打折，优惠等措施层出不穷；置业者观望情绪日益浓厚；开始出现明显降价的楼盘成交量急剧下降；