高新六路-科技二路赛格项目前期报告-终稿

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。赛格高新六路项目定位沟通陕西中原前期咨询顾问部XiAn.04.2014我们对目标理解本项目核心目标是以稳健开发为前提，保证现金流速度下项目土地价值、城市价值最大化。应从更高的层面来考虑我们项目承担的职责项目层面我们对本项目的理解：主要目标：以稳健开发为前提，控制风险下项目价值提升土地价值最大化，以完成现金流需求为前提，协调项目物业结构，实现最高最好用途开发。应以前瞻的视角，审视项目在西高新城市化进程中所扮演的角色，承担起高新六路城市界面升级的使命；城市发展层面报告框架AnalyzeSystem1、项目本体价值及区域解读2、西安市场环境分析3、各物业市场机会分析4、发展战略及各物业发展策略5、项目定位方向6、附件——服务团队成员介绍项目本体价值及区域解读第一章经开区西高新曲江浐灞主城区•项目位于高新一期西南侧，科技二路和高新六路交汇处西南角，西邻丈八北路。•此区域不属于传统商业区，是新兴产业园区，以产业集群和产业办公为主。二次创业CBD约2公里钟楼商圈与高新区核心商圈直线距离约2公里；距钟楼直线距离约8公里；距高新二次创业CBD约2公里；距小寨商圈约6公里；小寨商圈约6公里项目本体价值解读—区位项目位于高新核心区域外围，物理距离中度偏远，毗邻软件园，属于待开发区域。高新核心商圈项目位于高新核心区域外围，路网发达，公交基础良好，具备一定导入能力。路网：南北动脉：唐延路、沣惠南路、团结南路、高新六路、丈八北路；东西动脉：科技路、科技二路、唐兴路、科技四路等；项目本体价值解读—交通科技四路高新六路团结南路科技二路科技五路科技三路科技一路唐兴路丈八北路沣惠南路唐延路配套相对缺乏，仅银行、餐饮具备一定数量。瑞斯丽酒店怡湘居如家酒店片区配套银行：农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、西安银行；餐饮：农家宴、怡湘居、袁师傅腊汁肉夹馍、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等；酒店：瑞斯丽酒店、金福来酒店、如家酒店等。农业银行农家宴中国银行项目本体价值解读—配套宗地现状优势劣势地上现状待拆迁建筑两面临街可建设用地利用率高道路便捷地块规整，易于开发地点相对偏远，昭示性较弱水文状况地块内无水系特殊物无地块形状规整、方正地块现状及四至：地块两面临路，形状规整，易于规划、开发；昭示良好。项目本体价值解读—区位北侧：科技二路东侧：高新六路西侧：龙记·观澜山（在建）南侧：秦煤实业集团地块内侧:待拆建筑（康鸿产业园）北侧：延长石油符合中高端开发方向项目本体基本属性梳理——地块梳理：占地面积约：34.5亩容积率：8.5-9.0土地性质：商业用途处于核心区外延板块形状规则临区域主道西高新代表了西安现代城市意象的标签区位价值西高新主城区曲江经开区浐灞新区区域价值高新产业支撑现代城市属性历史遗址商贸聚集地旅游焦点复古唐文化人文旅游区未来发展重点制造业为主自然资源丰富居住价值生活配套完善居住氛围成熟生活在历史中怀旧而非城市档次高成熟度欠佳基础设施落后人文素质不高配套匮乏认知较差数字西高新现完成开发配套面积35平方公里；2006年在册企业实现营业收入1379.97亿元；每平方公里的营业收入达40亿元；累计注册企业达到8681户，其中高新技术企业910多家；成立各类外资企业797家，其中世界500强企业40余家；目前已有近40万就业人员，每年就业人口增加5万。区域解读西安高新区，位列国家六大高新区之列，拥有良好投资、城市和人居环境，使其成为“中国最具活力城区”。特点：•位置/规模：位于西安市南郊科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里•城市特点：“世界新西安·西安新世界”—高新区官方形象宣传国际机构评价•2002年12月，被联合国工业发展组织评为六个“中国最具活力的城市和地区”之一。•2010年10月，荣获年度亚洲孵化器奖，成为中国大陆地区第一个获得此项大奖的孵化器。关键词举例：A、国家将西安高新区列为建设世界一流科技园区试点，西安被列为六个国家级科技园区之一，不仅国家将因此而加大对高新的政策倾斜，西安市也会将更多的资源投入到高新区，政策机遇给高新带来巨大变化。B、西安市将授予高新区管委会市级经济管理权限和社会事务管理权限，高新区经济发展软环境将更快改进。C、首期投资70亿美元（总投资200余亿美元）的三星芯片厂，建国以来中西部最大规模的外资企业，已于2013年正式投产。老城区西高新区域解读西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能。老城区西高新地位：•高新区形成电子信息、先进制造、生物医药和现代服务四大主导产业，收入占80%；营业收入过百亿企业13家，过50亿企业19家，过10亿企业64家，过亿元企业达265家。•2013年高新区营业收入达到8853亿元，总量位居全国114个国家级高新区第三位，外贸进出口达到132.77亿美元，占到陕西全省的65%以上；2013年建成区每平方公里营业收入125.4亿元，税收6.8亿元，工业用地每平方公里产值194.11亿元。经济：•2013年，高新区GDP达1200亿元，占西安GDP30%以上，我国中西部地区经济总量最大的高新区。二十年来，一直保持着30%左右增长速度，高于陕西、西安平均增速19、17个百分点。公司数量：•西安高新区拥有企业16000多家，数量居全国高新区第二位，上缴税收258.67亿元。2013年每日平均注册约14家，全年预计约4500家。西安经济龙头的地位将进一步强化。片区格局已然圈定，高人口密度、高容积率、中上价位成为了主题词。1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域。区位价值区域解读西安高新区一直保持30%的高经济增长速度，2013年区域现有企业总营业收入突破了8000亿，是中西部经济总量最大的高新区。现代服务业重点发展动漫类、出版类、影视类、文化类等。在总部经济方面，引进汇丰银行、北京银行等区域总部和中国西电、陕西电子信息集团等大型企业总部100多家，中西部总部经济最为聚集区域之一。通讯产业西安高新区软件园现有780家软件企业，以富士通、SPSS、炎兴、英飞凌等企业为龙头。高新区现有通信类企业1000余家，从业人员6万余人。先进制造业西安高新区以比亚迪、法士特、西电、陕鼓等企业为龙头，以现有的1100多家制造企业为依托，做大做强。已聚集了先进制造类企业2000余家。实现营业收入1070.48亿元。软件服务类软件与服务外包领域。高新区现有NEC、SAP、神州数码、炎兴科技等软件与服务外包企业1000多家，从业人员9.8万人。“十二五”期间，高新区将重点发展物联网与云计算、移动互联网产业，计划到2015年实现产值1600亿元。占比：12%占比：36.9%占比：20.4%占比：11.2%区域解读比亚迪软件园三星城西安高新区成为国家通信高新技术产业化基地在日前召开的2010年全国科技工作会议上，西安高新区被科技部确定为国家通信高新技术产业化基地。这标志着西安通信产业成功跻身“国家队”，成为国家重点建设的国家级通信高新技术产业化基地。2013年，西安高新区软件和信息服务业产值突破千亿元，达到1043.7亿元，同比增长32.4%，在科技部公布的全国37个火炬计划软件产业基地综合排名上升至第五位，成功获批“国家电子商务示范基地”、“新一代信息技术创新示范园区”、“国家新型工业化产业（软件和信息服务业）示范基地”。2013年法士特产销再破百亿元，各项经营指标均超2012年，同比增长超过30%，遥遥领先国内重卡行业整体增长水平。2013年高新区出口总额56.63亿美元，占全省开发区出口总额的69.8%，同比增长39.0%。。市政工程：陕西游泳中心、妇女儿童活动中心、都市之门、千人大会堂、永阳公园、木塔寨公园……大型企业：中兴通讯、华为通讯……地产开发企业：绿地、和记黄埔、融侨、金泰·、高科、紫薇等依托强力规划和原有产业基础，二次创业区CBD等发展势头强劲，产业园日益成熟，大型建设和工程加速区域快速发展。区域解读已形成L型布局双大道双功能CBD区域；本案片区日后将在高新区传统商务区向西扩张的浪潮中逐步成熟。目前锦业路沿线已经入驻了中铁缤纷南郡、高科尚都、粤汉国际、绿地世纪城等商住项目，高新管委会已经入驻都市之门，其写字楼正处招租阶段，主要面向企业为证券、银行、IT、动漫及贸易。管委会的入驻及周边大量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的发展热点，但同时表现了区域的不成熟。区域解读高新一期建成区西安城市•城市地位：二线中游城市，西北龙头城市•城市产业：电子信息、制造业、旅游业等•城市发展：向南向北发展，环状城市结构西高新•片区定位：产业中心、商务中心•片区价值：城市发展重心之一•片区建设：管委会入驻，和黄、绿地、高科等入驻项目地块•项目地段：商务主轴西侧，高新六路沿线•项目规模：34.5亩商业地块•项目资源：出入交通便利，无景观资源•项目劣势：自身规模小，配套缺乏，面临二次CBD竞争属性具象诠释区位高新核心区外延沣惠南路-唐延路商务轴线以西交通交通便捷但公共交通不发达与周边项目不形成优势环境无直接景观资源城市公园资源丰富，但与项目有一定距离服务类配套较少配套设施缺乏项目小规模高容商业地块约34.5亩地块整体素质较好昭示性好、形状规整限制条件无无地块现状项目属性小结土地属性高新核心外延-小规模-中高档-商业地块本案地块符合中高档商业办公物业的发展方向陌生区成熟区核心区201420152011201220132016城市建设时间轴公建配套启动路网、公园建设启动快速建设片区成为高新核心区域客户发展时间轴中端、中高端客户中端、中高端客户+投资性客户高端客户投资型客户地块未来发展2017项目区位和规模条件决定项目对城市规划和区域发展依存度极高，项目必须与城市开发节奏相吻合，并着力于自身产品提升近阶段处于城市快速发展期，中远期将融入高新核心区依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化本案土地属性的转变可能高新核心外延-小规模-商业地块-中高档开发高新核心区-配套丰富-商务资源突出-高档综合体项目01Land地块属性A.中小规模地块，两面临路，通达性、昭示性较佳B.核心区外延板块C.依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化D.未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端综合体土地的基础价值符合中高端综合体开发方向，那么市场会有哪些机会提供给我们？01Land地块属性A.中小规模地块，两面临路，通达性、昭示性较佳B.核心区外延板块C.依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化D.未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端综合体从各级市场寻找本案的发展机会城市环境解读各类物业市场机会分析市场环境分析02西安市场环境分析第二章西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大经济总量西部地区第三，相对于东部、中部的部分省会城市，经济总量尚有一定差距；进入21世纪以后，GDP连续保持超过13％的高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好的经济环境；作为西部区域性经济金融中心，未来城市经济发展空间很大。城市发展-经济特征：与同级城市相比，西安经济总量不大但发展快速稳定，GDP增幅保持两位数以上。西安市场环境—经济发展331041644369554763998003913911459178012010133364673488462027153930010100126571950023300南昌合肥西安郑州长沙武汉成都重庆北京上海2012、2013年中国主要城市内地城市GDP总值一览表单位：亿元2013年2012年1737.12190.042719.13241.493864.214369.37488414.60%15.60%14