诚投集团冉家坝项目应标书(1)

第1页共68页诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分：区域环境分析1第二部分区域及地块房地产状况分析8第三部分地块环境分析27第四部分项目SWOT分析28第五部分目标客户群分析（针对商品房）30第六部分住宅部分发展建议33第七部分公司简介45第八部分合作建议书62第2页共68页第一部分区域环境分析一、北部新区基本概况1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。2.地域面积：130平方公里3.成立时间：2001年4.现有人口：9.9万5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行一区多园，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园3）良好的基础设施和生态环境：◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。5）八年实现全面改造◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。第3页共68页◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。7）良好的发展前景◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。◆落户开发区的项目和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进项目122个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。◆入驻开发区项目生产经营状况良好。2003年北部新区各项指标概况：区域经开园和高新园指标GDP工业总产值金额1439.4同比增长53.9%230%二、交通概况1、交通设施公交客运主枢纽站：1处枢纽站场：5处一般站场:6处公交保养场:1处第4页共68页2、轨道交通◆轨道交通线路三条：轨道三、四、六号线。◆轨道交通环线一级轨道交通枢纽站：2处；三级轨道交通枢纽站：4处。◆检修站：1处（童家院子）占地30公顷。第5页共68页3、区域交通状况总结：1）片区拥有渝怀铁路、寸滩港口以及渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公路线，对外交通非常便捷。2）规划中的轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来的北部新区与其它主城各区紧密联系在一起。三、城市发展规划1、规划性质：北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。1）规划规模：◆用地规模：规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%。六号线三号线轨道环线四号线第6页共68页◆人口规模：规划人口规模为65万人。2）区域规划：用地形态由七个组团构成：人和组团(1号)、大竹林组团(2号)、礼嘉组团(3号)、黄茅坪组团(4号)、翠云组团(5号)、鸳鸯组团(6号)、金山组团(7号)，各组团之间由生态林地、市级公园等自然隔离。◆人和组团（1号组团）：本项目所在组团。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。规划主要职能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。从城市功能规划上看，本项目所在的人和组团，未来将成为城市居住的中心区。◆大竹林组团（2号组团）第7页共68页规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。规划主要职能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。◆礼嘉组团（3号组团）规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。规划主要职能：高新技术研发，居住用地主要发展高档社区。◆黄茅坪组团（4号组团）规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。规划主要职能：现代制造业。◆翠云组团（5号组团）规划城市建设用11.37平方公里，人口2万人。规划主要职能：以汽车、摩托车配套产业为主的生产及研发。◆鸳鸯组团（6号组团）规划城市建设用地11.7平方公里，人口10万人。规划主要职能：为翠云组团和金山组团服务的第三产业。四、北部新区主要特征概括1、北部新区的人口在未来几年内快速增长。到2015年，北部新区规划人口将达到65万，而现有人口9.9万，这意味着未来11年，北部新区人口特别是就业人口将快速增长。2、北部新区近两年经济高速增长。3、北部新区拥有良好的生态环境。4、北部新区基础设施大大改善。5、区域对外交通网络发达。6、规划中的三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区与主城各区之间的交通。第8页共68页第二部分区域及地块房地产状况分析一、重庆市住宅市场发展状况：（一）房地产市场供给部分1、土地供应现状（土地购置）年份土地购置（万m2）增幅（%）1999624.53——2000619.21-1%2001870.3441%20021320.2645.2%分析：房地产开发土地购置呈高速增长的态势，远远高于同期全市房地产开发投资的增长速度（在后面的房地产开发投资分析中可见）。1999—2002年，重庆市通过各种方式完成土地购置的总量达到了3434.34万平方米，除2000年增长幅度出现负值以外，2001和2002年较上年的平均增幅达40%以上。2、房地产开发投资房地产开发投资年份完成投资（亿元）增长率（%）1999112.5115.6%2000139.6324.1%2001196.6740.9%2002245.9125.0%02004006008001000120014001999200020012002重庆市历年土地购置面积对比图第9页共68页分析：2002年以前，重庆房地产土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比，明显偏低，加之土地供应不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率。住宅开发投资年份完成投资(万元)增长率(%)1999523357——200072812539.13%2001110712652.05%2002130699818.05%呈现的特点分析1）截至目前，2002年全市房地产开发投资的数量是最大的，而每年都不同程度地呈现出递增的趋势；且每年的投资同比增长速度都有所增长，仅2002年的同比增长速度较2001年有所下降。2）从不同类型物业占商品房投资总额上分析，1999年至2002年住宅投资所占份额从56%至71%逐年增大。重庆市历年房地产开发投资额对比图05010015020025030019981999200020012002完成投资增长率住宅完成投资(万元)02000004000006000008000001000000120000014000001999年2000年2001年2002年第10页共68页3、竣工面积房地产竣工面积年份竣工面积（万m2）增幅（%）19996203.5%200084936.9%2001102120.3%20021390.7336.2%住宅竣工面积年份竣工面积(万m2)增长率(%)1999438.56——2000622.0841.85%20011020.6364.07%20021390.7336.26%呈现的特点分析1）自1997年重庆直辖后，全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2002年的竣工面积达到1390.73万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右，2001年的增长幅度相对较少。2）重庆市住宅竣工面积同样呈现逐年上涨趋势，2002年的竣工面积达到1390.73万平方米，为历年最高；从增长幅度来看，2001年的增幅最大，达到了64.07%。02004006008001000120014001999200020012002重庆市历年商品房竣工面积变化图第11页共68页4、重庆市住宅物业市场供给发展趋势预测1）土地价格上涨、土地供应市场化，出让金、配套费大幅上调，以及新的拆迁办法出台，使得近两年商品房开发成本大幅增加，从而导致住宅供应价格迅速上涨。2）虽然国家建设部正式下文，要求限制高档商品住宅的总体供应量，但我们仍然看见重庆市高档住宅（包括别墅）的供应只增不减，且大多为外来发展商投资兴建，可见外地投资商对于重庆发展的期望值很高。3）重庆住宅郊区化发展的进程加快，这从近两年内大宗土地买卖成交量大，这从重庆大量涌现规模化郊区大盘的现状上可以看出。4）2003年土地放量巨大，并且吸引了大批外来投资商进入重庆圈地，这无疑将加大重庆未来几年内的住宅总体供应量，并加剧竞争态势，不排除局部会出现泡沫的可能性。（二）房地产市场需求部分1、商品房销售状况商品房销售面积年份销售面积（万m2）200058020017462002101620031645分析：结合商品房销售面积以及竣工面积统计数据，可知销售面积与竣工面积基本保持同步增长，且二者的比例基本保持在1：1.07，这说明供给与需求总体上是平衡的。这也一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康地发展着。05001000150020002000200120022003重庆市历年商品房销售面积对比图第12页共68页商品房销售额年份商品房销售额（亿元）199959.20200078.372001107.652002158.15商品房平均销售价格年份商品房销售价格（元/m2）增幅（%）19991377—20001351-1.9%200114436.8%200215567.8%分析：2000年以前重庆房地产市场化、商品化水平都不高，总体成交均价也呈无规律的发展态势，但从2000年至2003年总体成交均价呈大幅度的上涨趋势。这不仅说明市场化、商品化水平不断提高，还与开发成本增加以及大量拆迁刺激消费等因素有关。1200125013001350140014501500155016001999年2000年2001年2002年0204060801001201401601999200020012002重庆市历年商品房销售额对比图第13页共68页住宅销售价格年份销售价格(元/m2)增长率(%)19991080-6.98%20001077-0.28%200111335.20%2002127712.71%呈现的特点分析◆全市商品房平均销售价格总的来看增幅不明显，而2003年上半年的平均销售价格为