四川广安_金山_香江国际项目价格策略报告_31P_XXXX

金山·香江国际价格策略成都振雄房地产策划管理有限公司品质地产荣耀城邦2010年4月出品内部资料谢绝传阅思维导图1111定价基础分析定价基础分析定价基础分析定价基础分析3333核心核心核心核心定定定定价价价价原则原则原则原则4444核心价格核心价格核心价格核心价格执行执行执行执行5555价格策略实现价格策略实现价格策略实现价格策略实现2222价格策略制定价格策略制定价格策略制定价格策略制定项目分析项目分析项目分析项目分析市场分析市场分析市场分析市场分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析客户分析客户分析【占地面积】46904.85平米【建筑面积】238710平米【商业建筑面积】15051平米【建筑密度】35%【绿地率】33%【容积率】4.24【总户数】1623户159956.5698976.2631187.826561.941388总建面㎡100%54.83%21.25%21.25%1.71%套数百分比四房两厅两卫1623————合计112.30—152.85890101.17—121.85三房两厅两卫1634588.68—98.9三房两厅一卫1%34568.93—85.10两房两厅1842.562751.4一房一厅套数面积区间户型项目资料项目资料项目资料项目资料广安市2009年——2010年房地产价格走势图2009年以来，在经济刺激政策等多种因素影响下，广安房地产市场凸显上升态势稳中有升。以上数据来源广安建设局进入2010年以来，尤以春节后，我市商品房销售量急剧下滑。2010年1-2月商品房销售面积环比2009年11-12月下降20.1%，个别楼盘表现更明显。如“上甲山水”3月1日至今售房只有10套以上数据来源广安建设局竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目名称项目规模均价（元////㎡）户型区间销售状况开发公司观澜云顶10101010万平米3400340034003400元////平米39--15439--15439--15439--154平米总共4444栋高层，目前进入销售阶段的尾声，一期只剩9999套房源，4444月4444日价格上调200200200200四川星科地产上层半岛占地50505050亩，建筑面积约20202020万平米接受咨询阶段87--13487--13487--13487--134平米捂盘待售，有200200200200团购客户，放号300300300300组客户，后期客户只接受登记，不再发放卡号四川星亿房地产开发有限公司恒大中天国际21212121万平米商住混合建筑排号阶段(3(3(3(3万元////号))))62--12462--12462--12462--124平米已排500500500500个号段，交3333万抵扣5000500050005000不带房源、不带价格、不带楼层。告知拆迁完毕，签订自制合同四川恒大房地产开发有限公司安得城市之都在售5555万平米(1(1(1(1号、3333号楼）2699269926992699元////平米------------3299329932993299元////平米77--13377--13377--13377--133平米第二批次5555号、6666号楼，加前期剩余房源共计360360360360套房源，排3333万无优惠。楼层差20202020元四川广安房地产开发有限公司小结：竞争关键因素�2010年整体放量加大，5月后还有凉亭江景项目开盘，产品形态同质性。竞争格局：下半年项目供应量加大�目前市场在售项目，整体均价在3200左右相对销售良好；�与本项目产生竞争的几个在售楼盘或未来推售楼盘均价在2800--3500元左右，目前消化速度快；价格竞争：目前价格密集竞争区在2800～3500元/m2，未来竞争区在3200～3800元/m2产品竞争：产品竞争：产品竞争：产品竞争：中小中小中小中小户型消化速度快，竞争密集区域在户型消化速度快，竞争密集区域在户型消化速度快，竞争密集区域在户型消化速度快，竞争密集区域在70707070－－－－110110110110平米之间；平米之间；平米之间；平米之间；客户价值客户价值客户价值客户价值————————客户调查总结客户调查总结客户调查总结客户调查总结客户来源：�我市购房客户主要有五大人群：�公务员、事业单位职工等泛公务员阶层；�私营企业主；�电力、电信、能源、金融、烟草等垄断企业的干部职工；�外出经商、务工人员，他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或作为自己返乡时的落脚点；�其余为乡镇富裕人群客户置业目的：�购房以刚性需求为主�据对广安市房地产开发公司的调查显示，其开发的“安得•城市之都”项目已售366套商品房中存在炒房嫌疑的不足10例，购房群体以教师、乡镇公务员及事业单位工作人员、乡镇经营业主、外出务工人员等为主。随着经济社会的发展和生活水平的提高，人们对住宅条件、环境要求与日俱增，农村向乡镇、城区转移成为必然，住房刚性需求在未来一段时间内仍将是购房需求的主流。思维导图思维导图思维导图思维导图1111定价基础分析定价基础分析定价基础分析定价基础分析3333核心核心核心核心定定定定价价价价原则原则原则原则4444核心价格核心价格核心价格核心价格执行执行执行执行5555价格策略实现价格策略实现价格策略实现价格策略实现2222价格策略制定价格策略制定价格策略制定价格策略制定策略策略策略策略思想思想思想思想推盘策略推盘策略推盘策略推盘策略策略分解策略分解策略分解策略分解策略表现策略表现策略表现策略表现4月8号正式亮相。五一黄金体验周活动，项目正式开始排号蓄客。5月中上旬签订定购协议推盘策略时间及节点一批次亮相开盘4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月二批次亮相开盘第三批次亮相开盘推售推售推售推售节点节点节点节点主要主要主要主要活动活动活动活动结点结点结点结点正式开盘入市，通过对一批次的开盘，建立项目的高度，在开盘初期即站在一个较高的起点，为后期销售做铺垫。实现销售70%的目标。第二批次第二批次第二批次第二批次推推推推出将项目提出将项目提出将项目提出将项目提升至另一种升至另一种升至另一种升至另一种高度，处于高度，处于高度，处于高度，处于项目销售的项目销售的项目销售的项目销售的高峰期，实高峰期，实高峰期，实高峰期，实现项目整体现项目整体现项目整体现项目整体销售过半销售过半销售过半销售过半达成达成达成达成目的目的目的目的2月3月4月第三批次为项目收尾阶段。体验式营销，事件营销穿插其中，提升项目内涵的同时，不断制造营销热点，引起购买群体的关注度。一批次一批次一批次二批次二批次二批次二批次三批次三批次三批次三批次第一批次房源包括观江阁一单元、滨江阁一单元、临江阁四单元户型面积区间套数套数百分比总建面㎡一房一厅51.9271.66%1401.3两房两厅85.10278.31%11242.8三房两厅一卫93.02278.07%11796.66三房两厅两卫108.110312.75%23578.94合计______500_______48019.784.92784.42783.12778.92788.675289.8952119.66104销售楼栋楼栋套数建筑面积销售节点销售进度建筑成本临江阁4444单元189189189189（一批次）151791517915179151792010201020102010年5555月开盘期30%30%30%30%1200120012001200元XXXX45965459654596545965平米=5515.80=5515.80=5515.80=5515.80万观江阁1111单元151515155555（一批次）150441504415044150442010-62010-62010-62010-6月至2010-102010-102010-102010-10月平稳销售期50%50%50%50%滨江阁1111单元111155556666（二批次）157421574215742157422010-112010-112010-112010-11月-12-12-12-12月尾盘销售期70%70%70%70%销售金额合计500500500500459654596545965459653100310031003100元X45965X45965X45965X45965平米=14249.15=14249.15=14249.15=14249.15万第一批次销售回款计划动态溢价模型：动态溢价模型：动态溢价模型：动态溢价模型：入市价格的选择直接导致核心均价的形成；入市价格的选择直接导致核心均价的形成；入市价格的选择直接导致核心均价的形成；入市价格的选择直接导致核心均价的形成；市场整体溢价是变化的，根据阶段不同溢价比也不同；市场整体溢价是变化的，根据阶段不同溢价比也不同；市场整体溢价是变化的，根据阶段不同溢价比也不同；市场整体溢价是变化的，根据阶段不同溢价比也不同；入市价格入市价格入市价格入市价格AAAA9999月月月月12121212月月月月5555月月月月5555月月月月条件：条件：条件：条件：项目处于起势初期，市场自然增长是主要的溢价途径，整体涨幅6％左右阶段一价格：阶段一价格：阶段一价格：阶段一价格：Y1=A(1+6Y1=A(1+6Y1=A(1+6Y1=A(1+6％）％）％）％）条件：条件：条件：条件：通过展示，区域价值溢价逐步显现；结合市场自然增长，基本实现10％增长率阶段二价格：阶段二价格：阶段二价格：阶段二价格：Y2=Y1(1+10Y2=Y1(1+10Y2=Y1(1+10Y2=Y1(1+10％％％％))))阶段三价格：阶段三价格：阶段三价格：阶段三价格：Y3=Y2(1+15Y3=Y2(1+15Y3=Y2(1+15Y3=Y2(1+15％％％％))))条件：条件：条件：条件：区域价值溢价高速发展阶段，区域价值展示充分到位，结合市场自然增长，基本实现15％涨幅阶段四价格：阶段四价格：阶段四价格：阶段四价格：Y4=Y3(1+7Y4=Y3(1+7Y4=Y3(1+7Y4=Y3(1+7％％％％))))条件：条件：条件：条件：区域价值溢价基本实现，后续整体均价较高基数较大，增幅适度减缓，基本实现7％涨幅思维导图思维导图思维导图思维导图1111定价基础分析定价基础分析定价基础分析定价基础分析3333核心核心核心核心定定定定价价价价原则原则原则原则4444核心价格执行核心价格执行核心价格执行核心价格执行5555价格策略实现价格策略实现价格策略实现价格策略实现2222价格策略的制定价格策略的制定价格策略的制定价格策略的制定1.1.1.1.保证开发商利益最大化保证开发商利益最大化保证开发商利益最大化保证开发商利益最大化((((经济经济经济经济&&&&品牌品牌品牌品牌))))2.2.2.2.满足开发商阶段性销售计划及资金回笼目标满足开发商阶段性销售计划及资金回笼目标满足开发商阶段性销售计划及资金回笼目标满足开发商阶段性销售计划及资金回笼目标3.3.3.3.符合市场现状及条件符合市场现状及条件符合市场现状及条件符合市场现状及条件4.4.4.4.充分考虑目标客户群体的价格承受力充分考虑目标客户群体的价格承受力充分考虑目标客户群体的价格承受力充分考虑目标客户群体的价格承受力定价原则项目名称权重本项目安德.城市之都江岸.上层半岛锦绣.观澜云顶恒大.中天国际东升.金海岸均价（元/M2）PxPA=2800PB=3200PC=3300PD=3400PE=3100位置30252427253025周边环境20151416131814内部景观159101515109交通情况15131411111415生活配套10896898规模5555555发展商信誉5425544合计100797885829080项目同比竞价参考基价计算Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为各项目之均价PA’安得.城市之都=(QX/QA)×PA=(79/78)×2800元=2835元/㎡PB’江岸.上层半岛=(QX/QB)×PB=(7