房地产策划书

重庆渝能国际住宅开发前期策划2011年4月1.渝能国际房地产项目概况1.1项目名称，规模（土地面积，建筑面积，户数，住宅环境等）渝能国际地处重庆市南岸五公里学府大道核心位置，重庆主城南域发展中心，项目用地约438亩，总建面积约60万方，总户数4600户。交通枢纽地利，南山风景区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态环境资源得天独厚。1.2项目地理位置渝能国际附近目前已有610、475、301、809等20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线即将开通。到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟。1.3项目主要特点1.3.1交通特点由于渝能国际地处南岸区商业集中地，整个小区地理位置非常优越，交通便捷，距鹅公岩大桥仅4分钟车程，距石板坡长江大桥5分钟车程，轻轨3号线就从楼盘门前经过，即将建好的轻轨，将使未来出行的居民更加方便。1.3.2设计特点项目整体方案由英国ACA设计师事务所规划设计，并由澳大利亚DCM设计师事务所配合设计。整个小区规划建设以“显山露水”作为设计原则，充分利用地形高差，顺山势而上，建筑由低至高依山而建，错落有致，形成一片极具立体感和空间感的山地住宅，最大限度地合理组织了自然景观（山景、江景、内景）和人文景观资源，挖掘了坡地建筑的特点，保证了建筑、环境相互的协调统一，从而使该项目从整体感官和具体使用上达到了“一流、大气、现代、简洁、时尚”的效果。项目规划的主要物业形态有：点式高层建筑、板式小高层建筑、多层花园洋房等，是集文化、教育、商业、休闲为主题的理想居住社区。项目景观居所设计，项目中的景观居所依山而建、层次分明步移景异。1500米景观视野通廊，让南山秀丽风光尽收眼底。户型设计特点，本项目各户面积适中57—80平米，赠送面积16—44平米最高赠送率达50%，性价比较高。户户采光通透，避免了以往的小户型厨卫无采光的设计，5.6米挑高，灵动性较强可随意变化，一房变两房，两房变三房、四房，让你的生活多变而不压抑，3.8米的开间，采光较好，视界开阔可将南山风光尽收眼底，双卫设计体现了我们的人性化考虑，避免了你因卫生间而楼上楼下两头跑的麻烦。均在10平米以上的卧室是大三房的奢想，使你的生活更加舒适1.3.3项目配套设施特点(一)教育：小区中已经实现教育“一体化”：“红黄蓝”幼儿园、巴蜀实验学校已经相继入驻；从宝宝出生到入托至最后出外求学，在这里都可以享受到最贴近的教育服务。（二）交通：独享公交车站及轻轨车站。到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈只需十多分钟。目前已有20多条公交线路通往主城6条（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线的开通让出行畅通无阻，免除塞车烦恼，同时为物业的增值带来了保障。（三）休闲：恒温游泳池、篮球场、网球场、滑草场等运动设施一应俱全，会所、棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园及专用业主登山步道。（四）生活：重客隆超市、特色小菜馆、干洗店、美容美发、社区诊所等沿街社区商业，周边有新世纪超市、永辉超市、农贸市场。运动康体场所、室内恒温游泳池、网球场、滑草场、会所棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园、专用业主登山步道。1.3.4管理特点渝能国际采取现代化的物业管理，始终坚持“人本管理，创新服务”的经营理念，关注业主的不同需求，关注员工的不断成长，不断丰富管理内涵。在管理过程中，建立符合公司核心价值观的管理要求标准，经常设身处地为客户着想，用五官感知业主需求及需求希望标准（尤其是业主的高端需求标准）。运用科学、专业、现代化的管理手段，坚持认真、严谨、务实的作风，把每一件事、每一个过程做到最好。渝能国际同时以“健康+环保”为主题的文化理念。在物质文明的今天，人们对生活质量的要求越来越高，健康与环保已是世人关注的话题。将健康与环保引入到物业管理过程是我们的责任所在。在日常管理中我们实施垃圾分类，注重环境噪音的控制，注重室内空气的质量取得了较好的效果。物业管理肩负着环境管理和环境保护的重任，我们把“健康与环保”的概念深入人心，为客户创造健康的工作环境，同时采取科学的手段节约能源、资源，对客户负责，对社会负责。渝能国际以“客户满意是我们的最大追求”为服务理念。物业管理的服务对象是业主和用户，物业公司的价值源于客户的满意，渝能国际以“客户满意是我们的最大追求”作为开展服务工作的核心。物业管理的顾客满意度受业主对服务的期望、对服务质量的感知、对服务价值的感知、对服务的报怨、对物业品牌忠诚五个因素的影响，这五个变量因素同时反映了物业管理的全过程，以此作为最高追求目标，要求物业管理能够做到了解客户的需求，忠诚于客户。1.4装修情况拥有电梯数:12安保系统:每栋塔楼均设一台小型区域报警器和集中报警器,住宅内设可视对讲分机，分机带4路报警智能化设施:每栋入口设可视对讲主机，实行一户一密码。电梯品牌:高层为西门子奥的斯牌电梯，小高层为德国蒂森牌电梯供水系统:市政二次供水，消防系统分为室内消防和室外消防，室外消防给水水源为城市自来水，采用消防和生活合一用水，进水管一条，管径为DN300㎜。室内消防采用临时高压制，在车库和商场内设置自动喷淋系统，水泵房和消防水池设在T4楼，水池容积为843立方米，T4楼顶层设置18立方高位水箱一座车库配置:地下车库其他配置:全小区9个变电所,变压器总装机容量为:11750KVA.T5设开闭所一间,采用双电源10KV二回路专线引入.其中变压器18台:630KVA的4台,500KVA的3台,800KVA的1台,分别设置在T2、T5、T6、T8、T10和地下车库。外墙:面砖；外立面说明:简约的线条与明快的色彩形成强烈视觉变化与广阔的视觉空间，彰显世界现代建筑主流风格。大堂:大理石铺地,乳胶漆涂墙走廊:大理石铺地,乳胶漆涂墙电梯厅:大理石铺地,乳胶漆涂墙窗材:塑钢窗1.5其他信息车位信息，停车位:2000个。投资商:渝能产业集团物业管理公司:渝能物业管理公司物业顾问公司:渝能物业管理公司建筑单位:重庆先华建设集团景观设计单位:ACA英国大陆联合设计集团、澳大利亚R+G专业机构建筑设计单位:ACA英国大陆联合设计集团/澳大利亚R+G专业机构整合推广公司:观唐广告重庆公司按揭银行:中国工商银行,中国建设银行产权年限:70年户数:总户数4600户2渝能国际土地开发前期策划。2.1.土地开发背景2008年7月20日，市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出建设“五个重庆”——“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，作为重庆发展的新目标、新追求，成为重庆的战略决策。重庆南岸区将建立新的住宅小区以满足地产经济的需求，新的住宅建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。2.2土地基本情况渝能国际地处南岸五公里学府大道核心位置，重庆主城南域发展中心，项目用地约438亩，总建筑面积约60万方。2.3土地开发环境分析2.3.1地块开发优势南岸“十二五”交通规划已出炉，未来将形成“一环三横六纵”交通骨架网。届时，南岸区任何一个地方的市民，驾车10分钟内就能到区政府；20分钟便能从南到北跑穿南岸。同时，在长江上开建广阳大桥、寸滩大桥，使南岸的经开区、茶园新区与两江新区紧密相连，带动南岸区经济发展。2.3.2景观环境重庆南山总面积约2500公顷，平均海拔400余米，最高峰春天岭海拔681.5米，从渝中区隔江遥看，峰峦叠嶂，沿江列峙，林木联袂，郁郁苍苍，恰似一道护卫山城的绿色屏障。风景区内旅游资源积淀丰厚，山、水、林、泉、瀑、峡、花等，自然景观俱全；佛、道、基督、天主、伊斯兰教建筑，以及完整的“陪都”遗址群等，人文景观毕集。其中以涂山寺，南山石刻，龙洞窟最具胜名。2.3.3区域开发环境南部园区规划面积9.6平方公里，位于重庆市南岸区南坪地区，西临长江，有鹅公岩大桥与成渝高速公路相连,东靠南山风景区和通向大西南出海口的渝黔高速公路，北依重庆长江大桥和即将建设的菜园坝长江大桥与市中心相通。距重庆菜园坝火车站3公里、重庆朝天门客运码头5公里、重庆江北国际机场28公里，设施完善，配套齐全，已形成信息产业工业区、丹桂工业区、回龙工业区、中央商务区及多个生活片区。重庆经济技术开发区从农地荒坡发展成为一个欣欣向荣的现代化工业新区，形成了电子信息、生物医药、汽车摩托车、精细化工及新材料、绿色食品、服装制造等六大产业群为支柱的园区经济格局，并率先在西部国家级经济技术开发区和重庆市行政管理机构中通过ISO14000国际环境管理体系认证，连续多年在全国国家级经济技术开发区综合发展环境评价中排名西部地区首位，成为重庆乃至中国西部地区最具经济活力的地区之一。重庆经济技术开发区将按照“三为主、两致力、一促进”的办区方针，以加快发展为主线，以招商引资为龙头，以开发建设为基础，以体制创新为动力，实施以新型工业化为主导的二次创业，分三个阶段实现重庆市政府确定的“2010年北部新区再造一个重庆工业”的奋斗目标，努力把重庆经济技术开发区建设成为中国西部投资环境的示范区、高新技术的现代产业基地，都市发达圈的核心增长极和都市风貌展示区，在重庆市乃至中国西部地区率先实现全面小康社会的目标。2.3.4配套设施方面（一）商业配套南坪商圈主要的商用物业集中在南坪转盘及现已使用的一号步行街和通向东西南北四条街道的起始地段。南坪商圈内大中型商场多达30多家左右，知名家具装饰商场目前有6家，且都集中在一起，商业面积近600万平方米；商圈内大型综合商业商场有3家，在经营中的浪高凯悦和天龙广场建筑面积均超过8万平方米；主要高档写字楼为浪高凯悦大厦，由裙楼部分及A、B塔楼三大部分组成，A塔楼60层超五星级酒店、B塔楼41层专业高档写字楼。（二）休闲配套长江旅游广场位于南岸区南坪西路，是西部首家集零售、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游观光于一体，一站式、多功能、体验式旅游购物广场。总面积达26万平方米，包括近13万平方米百联南岸上海城购物中心、约7万平方米红星美凯龙全球家居生活广场、2万余平方米嘉德数码广场、4条旅游主题步行街，以及一幢5A级写字楼和五星级酒店，同时，还设置了4000多个车位。（三）教育配套南岸区基础教育以整合教育资源，改善办学条件为核心，采取“整合一批、新建一批、扩建一批、置换一批”等方式，总投资超过10亿元推进教育十大项目建设，总规模达到28万平方米，卓有成效地改善了全区基础教育的办学条件。现已建有的学校包括重庆工商大学，重庆交通大学等高校，以及北大附中双语幼儿园、巴蜀实验学校等初中等教育。（四）交通配套南岸区交通将建成一环三横六纵”一体化交通，使南岸区任何一个地方的市民，驾车10分钟内就能到区政府；20分钟便能从南到北跑穿南岸。同时，在长江上开建广阳大桥、寸滩大桥，使南岸的经开区、茶园新区与两江新区紧密相连，带动南岸区经济发展。一环：金沙桥－铜元局－大佛寺－广阳岛大桥－体训基地－柏杨咀－冷水垭－长五间－竹园－雷家桥－水花洞－水泥厂－麻柳湾－四公里－金沙桥。三横：第一条横线从朝天门大桥－黄桷湾立交－慈母山隧道－茶园通江大道－峡江路－沿江高速。这条横线全长23.8公里，为城市一级路。目前，慈母山隧道、峡江路、沿江高速已在建，将在三年内形成的。第二条横线从东水门大桥－铁厂湾－茶园－角山。该条横线为城市快速路，14公里长。目前，这条路上的东水门大桥、南山隧道在建中。第三条横线是向家坡－茶园－惠民，该条线路14公里，为城市一级路。目前，该条横线的惠民段，需与巴南(论坛新闻)连通，两区已达成共识，在十二五期间实施。六纵：（1）四公里－罗家坝－海棠溪－黄桷湾－寸滩大桥。该条纵线实现，需等到寸滩大桥建成。（2）大佛寺长江大桥－黄桷桠－向家坡－四公里-鹅公岩大桥。据悉，该条纵线上的南弹路扩宽为4车道，明年开工。（3）老龙洞－麻柳湾－南