【房地产】世联：新城开发模式研究及案例

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/62008.10.10新城开发模式研究及案例本报告是严格保密的。2[关键字]：新城开发模式[简介]：新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。本报告是严格保密的。3关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany本报告是严格保密的。4依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式资料来源：文献检索、世联分析TOD新城PortSunlight（英国，利物浦）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）本报告是严格保密的。5目录田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城本报告是严格保密的。6田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（NewTownDevelopmentCorporation）统一规划和实施开发的。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；MiltonKeynes等。本报告是严格保密的。7三代田园新城Phase1规模较小建筑密度较低，居住平均密度为75人/公顷住宅按邻里单位进行建设，各个邻里有各自的中心，并有大片绿地相隔居住区和工业区等功能分区较明显道路网一般由环路和放射性道路结合组成密度太低，建筑分散，缺少城市生活氛围人口规模偏小，公共设施配套不足或运营困难Stevenege第一代新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)特征缺点代表城市规模比第一代新城大建筑密度较高更多注重城市景观设计功能分区不明显淡化了邻里概念综合考虑了地区经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点应对私人小汽车的增长，道路交通处理较为复杂过分依赖新城中心区，使新城未来的拓展变得非常困难Cumbernauld第三代新城(1967-1980)规模比第e二代新城大设施配套进一步完善，独立性强，不仅仅作为中心城郊外的居住区预留了大量土地，为今后城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障Milton．Keynes本报告是严格保密的。8第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage伦敦48.2km►位置和规模:–位于伦敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3个主要机场的近距离范围内–规划建成25平方公里，人口6万，有6个邻里居住区的新城►特点：–住宅布局上采用人车分流的原则–设计新城中心及英国第一条步行街区，营造良好的公共活动氛围–密度低，住宅设计多为带有私家花园的独立式住宅–住宅按邻里单位设置，各个邻里之间间隔大片绿地–功能分区明显，工业区主要布置在城西，与生活区有铁路相隔本报告是严格保密的。9斯蒂文乃齐出现的五大问题新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度依赖私人汽车。问题1由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利迁入新城。中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整体效能不能得到充分的发挥。交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。问题2问题3问题4问题5本报告是严格保密的。10第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯MiltonKeynes►位置和规模:–位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰分别为1小时和1小时50分的汽车车程，临近牛津和剑桥。–规划建成88.8平方公里，人口25万►特点：–引入网格道路布局模式，并且主要道路系统在地面层上，设有多层次的立体交叉点–注重景观设计，新城公园用地占了总用地的20%，并设计了成线性型的公园。–采用就业岗位分散的模式，给人们提供了较多的选择余地。–提供良好的社会服务促进了早期居民和公司的迁入–土地使用上预留待发展用地，能够随发展、需求的变化灵活调整。本报告是严格保密的。11密尔顿•凯恩斯出现的三大问题总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低密度化。问题1新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获利远远小于应得的收入。新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训问题2问题3本报告是严格保密的。12田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用立法和政策的支持:为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的优惠政策。并制定了«住宅、城镇规划法»，«新城法»，«城乡开发法»等等大力支持新城的建设。政府部门的主导作用:在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。本报告是严格保密的。13目录田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城本报告是严格保密的。14边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成的阶段划分零售业郊区化（1970-1980年）发展特征核心驱动汽车时代的到来使得郊区开发不再沿铁路线分布中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀,这批人住在郊区，白天进城上班大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城汽车的普及和路网的建设,使通勤费用下降实际收入增加中心城环境恶化,严重的“城市病”日益突出跟随企业迁到郊区出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊大都市周边大量的产业园,工业园等崛起,郊区本地就业趋势加强以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮高速公路体系的发展中心城日益高涨的地价,使得郊区的地价极具竞争力中心城劳动力成本逐渐提高行政政策大型购物中心,休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓城市居民阶层多样化,基本实现本地化就业大都市周边形成了一些相对独立，功能完善的新城镇市区商业日趋饱和，而城区需求日益旺盛市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争追随消费者,人口郊区化引起零售商业迁移金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移新兴的高科技科技产业在郊区蓬勃发展传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成办公业郊区化（80年代以来）制造业郊区化（1950-1970年）人口郊区化（1920-1950年）信息高速公路的迅猛发展新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化新型技术产业普遍对地价和环境要求较高本报告是严格保密的。15典型案例：哥伦比亚新城►位置和规模：–距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩4km–占地5600公顷–规划总人口11万人用地功能组合：–居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%主要特点：–邻近核心城市，公路交通网发达–新城建设按照邻里单位结构组成–公共配套设施完善–60％以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会48KM24KM高速公路网本报告是严格保密的。16哥伦比亚新城的５大成功之处1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定了基础。3.对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。4.产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。5.“建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。本报告是严格保密的。17哥伦比亚新城存在的问题公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。问题1中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。问题2本报告是严格保密的。18典型案例：里斯顿新城（Reston）►位置和规模：–位于华盛顿以西35km，开车至杜勒斯机场15分钟–占地45平方公里–规划户数2.8万用地功能组合：–居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%主要特点：–提供适合各年龄和收入阶层的各种类型的住宅–丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施–公共配套设施完善–拥有超过４万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡本报告是严格保密的。19里斯顿新城的４大成功之处1.高科技产业的发展和里斯顿建设多带来的高素质人口聚集形成互动，形成了产业和人口不断升级的良性循环。2合理的规划布局使得里斯顿实现了城市的活力、便捷、现代化与乡村的开阔、淳朴、自然的有机结合。3.ＰＲＧ区划法的应用使新城通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。4.里斯顿的业主委员会在新城发展中起来重要作用，是里斯顿最后成为一个充满活力的新城的关键因素之一。本报告是严格保密的。20目录田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城本报告是严格保密的。21TOD解读TOD：transit-orienteddevelopment——“交通导向开发”“交通导向开发”（TOD）是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者——也不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。TOD可能是新建或重建的一幢或几幢建筑，这些建筑的设计和朝向适宜运输的用途。一个人愿意步行的距离决定了TOD的大致范围。这个距离大约为5分钟的步行路程，也就是400到600米。在这个半径范围内，有125-250英亩的