网红商业街招商政策建议(邹恒宇)

网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区网红商业街招商政策建议项目概况中国莫恩国际教育特区，位于晋冀鲁豫四省要冲、有中原历史文化与经济腹心之称的邯郸市境内广平县。是邯郸市政府及广平县政府联合打造的“东部崛起”计划之核心板块，是推动全域文化旅游和乡村振兴的重点项目。项目占地约10平方公里，总投资规模超50亿。首期开发用地面积约2平方公里，建设以生态人文、康养旅居和创新教育为主题的全生命成长的教育特区，将承接京津先进产业转移，打造培养高端创新人才成长及发展的新磁力中心、国际化教育体系示范基地；以“唤醒”的理念规划多元化的教育场景，创造家校互动的健康生活社区，唤醒新时代的教育模式，以满足人们追求心神健康的生活方式为宗旨，重新诠释当代文明的价值生活。网红商业街全长218米，规划精品超市、音乐酒吧、特色餐饮、旅拍基地、休闲服务、文创饰品、网红美食、金融服务等业态，将打造成邯郸首个文网红商业街。市场研究项目周边县市租金售价调研表项目南阳堡广平魏县肥乡邯郸人口/万2.8281064195330182189622847538468人均GDP普房价(元/㎡)2700-28004500-50005000-65004500-61009000-15000商铺价(元/㎡)47506000-100008000-136008000-1300015000-42000租金（元/㎡·月）租金回报率5-1510-4015-5015-3550-1201.5-3%2-5%2.2-4.4%2.2-3.2%2.5%-4%项目经济环境形式简析：1/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区项目位于邯郸市广平县南阳堡镇，距离广平县城8公里，距肥乡、魏县、馆陶、曲周均在30公里范围内。距离邯郸60公里。所在县域经济总量排名20位，人均GDP为30182元，远大于经济总量排名第17位的肥乡和10位的魏县。目前房价处于低位，有较大的升值空间。投资环境分析：项目周边南阳堡村南堡小区项目主要客群为村民自住，外来投资人群几乎没有，投资市场薄弱，市场价值认可度不高，远期发展认同度低。且存在广平县土地储备量大，人口基数小，资源禀赋有限等劣势。商铺定位三问：在现有规划条件下，网红商业街必须要匹配项目高端住宅定位，那如何拔高项目定位？如何完成高端客户引流？如何保障长期运营？2/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区首先提高区域价值认同度，提高社会影响力，改变目标客群消费观念。让目标客户认同项目生活方式，深化阶层观念，使莫恩国际教育特区品牌成为身份的象征。网红商业街如何打造才能拔高定位？因地域人口、交通条件及面市时间限制，招商条件极其有限。根据前阶段的调研走访洽谈，本地品牌资源稀缺，网红超市品牌有美食林时刻便利店；网红餐饮品牌（以美团、大众点评点单月销量排名做参考）有德克士、华莱士、曼乐夫、张亮麻辣烫、蜜雪冰城、贡茶、百度饮品、大清华饺子、李先生面馆等；暂无咖啡书吧、音乐酒吧、旅拍、文创饰品等业态。未来招商面临着跨域招商，连锁品牌一般不会选择跨域开店，且本项目存在高运营成本、无商业氛围，培育期长的现状。几乎可以确定目前阶段能直接引入高端品牌店的可能性为零。因此，我们需要给商业街重新进行功能定位……定位及主题建议商业街功能定位思考按常规角度，现有小区规划住户1016户，人口约3500人。人均商业面积不足1㎡，完全可以全部规划社区配套，以服务小区日常生活所需。若如此，商户经营产品和利润率，可承受租金水平极低，其商铺价格将直接看齐南阳堡。退回来重新定位，本商业街是基于中国莫恩国际教育特区大规划下，呈现区域新的生活方式的一种画龙点睛的规划。应具备服务高端小区业主、莫恩公学教育师生、慕名而来旅游体验的游客群体。该商业街的成熟是必须的经过小区交付、3/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区文旅、农旅运营体系建立，各项优势配套如漳南书院、高尔夫球场、康养中心等落地运营慢慢养成。之所以需要在现有阶段呈现，应侧重作为项目销售道具，展示未来网红商业街存在状态，体验高品质生活服务，以提升目标客户购房信心，完成销售转化为目的。因此：网红文旅商业街实现手段将会偏重自营+补贴的招商政策。备注：邯郸祥龙水世界·广府水街：保底销售额免租，超过部分按销售分成8%分成肥乡金田阳光城：免租两年（含物业费）+装补。第三年租金25-35元/㎡·月。商业街主题定位建议主题定位建议一：院子里的小铺将独立商铺南面广场用篱笆围合一个个生态院子，设置休闲桌椅、摇篮、秋千等，营造家中小院的感觉。主题定位建议二：舌尖上的老街商业街以餐饮为主打，重视菜品的原材料、工艺手法和贴心服务。将舌尖上的中国中各地美食引入小街招商策略建议商铺前期自持，或者返租销售，把握培育期经营权，便于实现统一招商，统一经营，统一管理。招商策略：4/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区轻餐饮、旅拍基地、水吧、精品超市、银行、美容美发等业态对外招商。不以品牌界限，可以自创品牌。招商目标客户为本地商户及创业小业主等音乐酒吧及咖啡书吧，考虑自营，植入莫恩生活方式，打造莫恩品牌。招商政策建议：换位思考，招商需要先有市场，再同核算成本有盈利空间，商户才会选择进场。而作为项目形象道具的网红商业街，必须要形象高规格。所以，网红商业街招商政策应以降低商户运营风险，保障装修品质为前提：建议以商户装修成本的30%-100%的不等比例进行装修补贴。补贴成本测算：实现商业街室内设计风格调性，装修成本在800-1500元/㎡。商业街可招商及运营展示面积约为2200㎡，总装修成本约为260万元。开发商补贴成本约为120万元。高要求的装修品质和有情怀的店主，实现商业街的品味提升，充分体现开发商实力，和扎实建筑质量和生活品质的决心，最终提振销售客群购房信心。收益比较：物业升值，服务升值，口碑升值，网红效应……租赁策略拟定：方式1、利润分成（风险共担，收益共享）方式2、租赁合作未实现盈利期内（培育期）免物业管理费、免水电费、免租金。商铺售价定价策略建议：售价定位测算表5/12网红商业街招商政策建议权重序号评判因素分值街1234位置属性交通区位人均GDP人口密度客群消费5力67A建筑规划远期空间权重总分售价水平/B元16801.004750.0010000.0013000.00中国莫恩国际教育特区评定分值南堡商业广平县肥乡魏县本案售价区间10.0010.0010.0010.004.005.005.001.005.005.0010.003.0010.0010.009.005.009.008.007.0010.004.005.005.001.004.005.005.001.0015.001.008.009.0010.001.0015.0015.0030.00100.008.005.0029.0010.0020.0061.0015.0020.0078.0012.0025.0081.008.005.0029.0015.0030.0075.0013600.004322.0014429.17平衡系数测算依据：平衡系数≈10.9970售价均价9375.58根据市场情况，进行网红商业街商铺价值测算（如上），商铺价值区间为4322-14429元/㎡之间，按租金回报率4%计算，其租金区间为：15-50元/㎡·月。租赁合作政策建议：合同期：5年培育期：三年，放水养鱼6/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区免租期：三年租金：标准租金30元/㎡·月，第四年起按标准租金执行，第五年租金涨幅8%。装饰风格建议以生态、绿色为主题进行设计风格搭配，意向参考如下：音乐酒吧7/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区甜品店8/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区文创饰品水吧美容美发9/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区咖啡书吧特色餐饮10/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区特色餐饮中式餐饮经营要求及建议：11/12网红商业街招商政策建议中国莫恩国际教育特区网红手段：线上美食直播、每日推荐、小程序点单、无接触服务等网红商业街经营要求：产品精致、服务极致经营手段建议：网红超市：不卖隔夜果蔬、不卖过期食品。分时销售，零点免费赠送等音乐酒吧：VIP常规酒水免费供应营销借势手段建议：免费发放《莫恩·绿》卡，绿卡价值18250元，有效期1年。凭卡可以享受网红商业街内任意商品价值50元/天（365天）现金抵扣。咖啡书吧：VIP分时段免费畅读音乐酒吧：卡座免费中国莫恩国际教育特区商旅发展部2020年5月14日12/12