鄞州投资创业中心II-3-C地块立项报告

宁波公司2012年3月鄞州投资创业中心II-3-C地块可研报告目录•项目概况•市场分析与机会选择•客户定位及产品解决方案•土地获取方式及风险•公司与项目运营•能力需求与总结123456可研报告目录2目录•项目概况•市场分析与机会选择•客户定位及产品解决方案•土地获取方式及风险•公司与项目运营•能力需求与总结123456可研报告目录3基本信息项目基本信息项目位置行政区宁波市鄞州区地段潘火管委会土桥村占地面积代征地面积万m2计容积率面积可售面积7.0420万m2净地面积4.1083万m2住宅面积7.0120万m2小计4.1083万m2幼儿园0.2700万m2容积率1.8办公楼-万m2商业0.0300万m2地价地价总额底价亿元车库(不含地下)-测算价4.4370亿元不可售面积0.3418万m2计容楼面地价底价元/平测算价6000元/平小计7.3838万m2地价底价万元/亩不计容积率面积可售面积1.1744万m2不可售面积0.5740万m2测算价720万元/亩小计1.7484万m2土地使用权归属宁波市国土资源局鄞州分局土地规划用途住宅用地转让方式公开拍卖（鄞州区分管副区长邀请万科拿走该地块）成交时间（年/月/日/时）备注1、项目要求90/30，限高80米，建筑密度＜30%，绿地率≤30%；2、禁止三层（含三层）以下住宅，可兼容小型商业设施•土地价格未包含契税4项目位于宁波鄞州区新城区（鄞州中心区）东北部，所在区域定位为城市副中心，是今后5年重点推进的城市新区，区域认同度高，房地产发展条件成熟，项目将从中受益地人钱注：数据来源于统计局面积人口11年经济市域面积建成区面积常住人口户籍人口GDP二产比例人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（亿元）（%）（元／人）9816445761576601055.534058（市区）•城市发展方向：根据宁波市城市近期建设规划（2011-2015），东部新城、江北姚江新区、鄞州新城区、镇海新城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区为今后5年重点推进的6大城市新区，地块位于鄞州新城区，将从中受益；•板块角色：鄞州新城区经过15年的打造，已成为宁波的城市副中心，鄞州区政治、商贸、居住、科技和教育中心，交通便利，配套设施完善，市民对区域认同度高，房地产发展各项基本条件成熟。宁波城市基本状况城市发展方向及板块城市角色宁波城市2011-2015重点建设规划图：东部新城镇海新城区江北姚江新区鄞州新城区东钱湖旅游渡假区北仑滨海新城宗地鄞州区经济增长速度高于全市平均水平，经济实力列全市第一，综合实力强大，经济以第二产业为主；人均可支配收入排名全市第一,达36734元，藏富于民明显；全区常住人口逾136万33.7%62.5%3.8%第三产业比重第二产业比重第一产业比重27434442553394581770365122901002003004005006007008009001,000051015202530201115.8%201016.1%20098.1%200822.1%200725.3%200623.7%200525.3%200419.9%2003增幅(%)GDP（亿元）646366225260319323463560659876945江北区奉化市象山县宁海县江东区海曙区镇海区北仑区余姚市慈溪市鄞州区10154423637374961651361463405834058340583405832893334923405833045338113673405010015005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000江北区江东区海曙区镇海区奉化市象山县北仑区宁海县余姚市鄞州区慈溪市34123城镇居民人均可支配收入(元)常住人口（万人）数据来源：宁波统计局，中国指数研究院注：人均可支配收入为11年数据，常住人口为10年数据。7鄞州中心区宗地鄞州投资创业中心鄞州区下应街道区域万达广场华府水岸地块所在片区为鄞州投资创业中心，已形成了汽车零部件、精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系，对人口吸附度高，住宅市场潜在需求大•目前区域内产值上亿元的工业企业达到32家，销售收入上亿元的三产企业达到10家，其中有2家企业的销售收入超过了10亿元，已形成了汽车零部件、精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系。•2010年共完成工业投入14亿元，同比增长55%，实现总产出272亿元，同比增长13%，工业增加值51.5亿元，同比增长32%，工业利润28亿元，同比增长77%，出口交货值69亿元，同比增长20%，实现财政总收入7.85亿，同比增长14.6%，其中一般预算收入7.7亿元，同比增长13%，名列全区镇乡（街道）排名第二位。甬台温高速宁波高教园区鄞州区政府信息来源：鄞州潘火管委会官方网交通关系：地块处于鄞州中心区，周边路网发达，车行交通十分方便，通过紫城路、鄞县大道、嵩江东路可快速到达城市各区域和主要交通枢纽东西向主干道：鄞县大道、嵩江东路南北向主干道：下应大道、钱湖路、天童路、宁南路至万达广场4公里至高教园区1.5公里至宁波火车南站10公里至宁波砾社机场14公里公交快速路水岸华府地块50米内有通往万达广场、麦德龙、市区、南站、客运中心等公交线路6条，公交出行十分方便。至江东至江东至江东连接世纪大道可到达东部新城下应大道宁南路天童路钱湖路万达宗地至海曙至海曙至东钱湖环城南路鄞县大道嵩江东路公交站点地块周边各类配套齐全，东南侧距离乐购仅200米，距鄞州万达广场约4公里，3公里范围内可享受各类社区配套■教育配套地块区域内教育资源丰富，素质较高。紫郡幼儿园：9班制幼儿园，位于紫郡小区内。上上城幼儿园：9班制幼儿园，在建，位于山上成小区内。宁波中学：省一级重点中学。鄞州实验中学：系鄞州唯一一所教育局直属初中，远期规模为30个教学班，1500名学生。宁波华茂外国语学校：系市教育局直属的寄宿制民办学校。现有小学、初中、高中共139个班级，5200余名学生。李关娣中学：39班，浙江省示范初中。南高教园区：内有7所院校。■生活配套乐购：位于地块东南面200米内，在建中，13年开业。菜场：位于地块西面的小型菜场。净菜超市：位于地块北面的新净菜市场。■休闲娱乐：天宫庄园是一个寓红酒文化、蚕桑文化和宁波乡村民俗文化，集休闲娱乐、乡村生活体验和四季田园观光为一体的都市型休闲旅游区。■商业配套万达广场：总占地面积21.09公顷的大型城市建筑综合体。BEST广场：约20万城市综合体，在建中。■医疗配套周边目前的医疗配套包括：鄞州第二医院：按照日门诊量2000人次、住院床位500张的三级乙等标准设计建造，为宁波市医保、鄞州区农保定点医疗机构。明州医院：在全国1500家社会办医院中入围前三甲，设置床位1200张，实际开放床位414张，有临床、医技科室35个.水岸南部商务区高教园区区政府职能区鄞州投资创业中心万达广场BEST广场（在建）明州医院鄞州二院鄞州公园天宫庄园下应街道紫郡幼儿园东湖小学鄞州实验中学华茂外国语学校宁波中学李关娣中学幼儿园净菜超市乐购华联超市宗地1公里3公里三江购物大地影院培罗成广场地块控制指标地块编号用地性质总用地面积建筑密度容积率绿地率建筑限高A地块居住（含幼儿园）37465㎡30％1.00R≤1.8030%80mB地块3618㎡地块四至与地表：北面与东面接银亿上上城，南面隔规划道路与规划居住用地相邻，西临紫城路，地块内拆迁已基本完成（空地），政府负责达到净地标准交付银亿上上城银亿上上城紫城路规划道路居住用地AB地块现状与道路：地块西侧紫城路现状地块南侧规划道路现状地块东侧现状地块北侧现状地块内现状地块给水、雨水、污水、供电、燃气、通讯市政管线全部可接入在建的紫城路市政管网市政管线银亿上上城银亿上上城紫城路规划道路居住用地地块不利因素：紫城路西边有两列35KV高压线，距地块红线约60米，存在微量辐射影响；地块内已敷设的一条DN200饮水管仍在使用，管委会承诺可移除地块红线范围内敷设一条DN200球墨饮水管仍在使用，埋深约半米，地块开发建设时应与相关部门衔接移除。地块西侧紫城路上可见的高压线饮水管高压线参考地块成交时间占地面积（㎡）容积率建面（㎡）楼面地价（元/㎡）备注联心村雅戈尔御玺园090601590472.01180948707在售中水岸南侧荣安地块091214985901.716730313765未动工荣安蝶园地块100702353921.5530888600建设中宁波天亚房地产湾底村地块110721131861.2158237300建设中本项目410831.8738386000万达竞争格局：周边可比楼面地价在7300元/平以上，本项目地价占优，在售高层产品毛坯售价在15000-16000元/平环城南路鄞县大道宁南路天童路钱湖路宗地湾底村地块7300元/平水岸南侧地块13765元/平联心村地块8707元/平蝶园地块8600元/平国骅宜家花园25万平毛坯15000元/平荣安心居7万平毛坯16000元/平小结：本地块处于鄞州中心区，拥有区位与交通优势，周边居住社区林立，配套设施处于成熟完善之中，土地属性适宜打造G2类项目•地块200米步行距离内有乐购，2013年即将营业，为小区生活配套提供保障。距离万达广场仅4公里，车行10分钟能够享受鄞州核心区各类配套设施，生活较为方便。•地块南侧2公里，有都市休闲旅游的天宫庄园，为项目增添一大亮点。区位、交通配套城市界面•地块所在区域发展较为成熟，西片区主要为居住区，东片区为创业中心；交通方面车行、公交出行十分方便，可快速到达城市各个区域。•地块周边均为居住社区或在建小区，城市界面、居住氛围良好。目录•项目概况•市场分析与机会选择•客户定位及产品解决方案•土地获取方式及风险•公司与项目运营•能力需求与总结123456可研报告目录17宁波住宅市场整体量价与供求:去化以当地居民自住为主；08至10年市场成交正常年份月均成交24万m2上下，调控年份月均成交12万m2上下；10年起供求比上升,限购后价格出现下跌5.93.28.18.96.47.515,21816,72318,72720,07118,10019,76519,67918,16613,1839,428010203040506005,00010,00015,00020,00025,00012’212’111’1211’1112,63911’1011’915,55811’811’711’611’514,54411’411’311’211’110’1210’1110’1010’910’810’710’614,26210’510’410’310’210’109’1209’1109’1009’909’809’709’609’509’409’309’209’108’1208’1108’1008’908’808’708’608’508’408’308’208’1成交均价（元/平米）成交面积（万平米）46.468.0127.1167.262.673.7128.2155.588.876.5104.8137.22.81.61.42.21.30501001502000.00.51.01.52.02.53.011‘下半年11‘上半年112.210‘下半年86.71.810’上半年75.309‘下半年0.709’上半年0.508‘下半年08’上半年93.8供需比供应面积（万平米）成交面积（万平米）11.2.20限购实施统计口径：市五区住宅（10年起计入镇海，12年2月起计入北仑）数据来源：中国指数研究院08年月均成交面积：11.35万㎡09年月均成交面积：24.53万㎡10年月均成交面积：13.50万㎡11年月均成交面积:9.54万㎡12年1-2月月均成交面积：4.5万㎡鄞州中心区住宅10年成交均价19237元/平,月均成交3.97万m2，11年成交均价20551元/平,受限购影响月均成交1.75