我国房地产税制改革探讨

我国房地产税制改革探讨作者：缪宁作者单位：中共深圳市盐田区委党校,广东,深圳,518081刊名：总裁英文刊名：PRESIDENT年，卷(期)：2009，(9)被引用次数：0次参考文献(5条)1.余鼎垂税收制度与经济发展20072.刘隆亨中国税法概论20083.陈多长房地产税收概论20074.陈少英中国税法问题研究20085.谢伏瞻.隆国强.丁成日中国不动产税收政策研究2006相似文献(10条)1.期刊论文赵桂芝论我国房地产税收制度的改革与完善-辽宁大学学报（哲学社会科学版）2001,29(2)房地产税收制度的改革是整个税制改革的重要组成部分,也是地方税税收制度改革的核心内容.随着我国经济形势的深入变化和国际经济一体化趋势的加快,我国房地产税收制度显露了诸如与经济发展不协调、与国际惯例不接轨等问题,对其进行总结和认识,并寻求改革、完善之措施.无论对房地产业、对地方经济乃至对整个税制的健全与完善都将有重要意义.2.学位论文何苗物业税制优化设计与均衡检验研究20082005年底，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”表示“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费，物业税的开征由此进入税制改革轨道。物业税的开征已经不可避免，我国已有十个城市在进行物业税的空转，然而这些空转城市的物业税制要素设计并未明确，国家迟迟没有出台相关的物业税具体政策，关于物业税的基本模式的争论一直没有定论。并且随着房地产市场动荡和土地资源破坏问题的升级，从2006年开始，我国房地产市场从供不应求到2008年供过于求，充分验证了我国房地产存在着很大问题。税收政策作为国家宏观调控市场的重要力量，物业税制能否使我国的房地产市场得以有效规范，物业税制能否成为弥补我国房地产市场失灵的重要工具?面对美国由房地产次贷危机所引发的经济危机，我们能否从中吸取教训，通过物业税制的优化设计来抑制房地产市场动荡?基于以上的问题，如何设计我国的物业税制，使其成为一种优化税制，从而成为有力的宏观调控工具，实现房地产市场的均衡，实现房地产各方博弈者的博弈行为优化，达到优化的博弈均衡，这成为本文的主要研究目的和意义。从物业税制研究现状来看，国内外许多专家、学者都对物业税制进行了研究和探讨。从国外研究现状看，对于物业税开征的理论依据主要有公共经济学和房地产经济学。公共经济学者主要关注房地产税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能。房地产经济学者更多地关注了房地产税收的资源配置功能。在实践方面，许多国家都已经把物业税作为地方政府财政收入的主要来源，同为亚洲国家的日本和韩国亦是如此。当国家房地产市场出现较大波动时，它们通常利用物业税这一政策工具来抑制房地产市场波动，以实现房地产市场稳定健康发展。从国内研究现状来看，对于物业税开征的可行依据研究，国内学者主要从现行租税费制度的复杂性，地方政府追求短期财政收入，房地产市场投机行为严重，贫富差距加大等方面进行分析阐述。对于物业税制的设计，国内学者对国外物业税制进行研究，提炼出借鉴经验，进而对物业税制进行设计，并针对一些要素设计提出了自己的观点，并且大多数是站在我国的政策要求，以及国外的经验借鉴的角度来提出自己观点的。在我国关于物业税的研究虽然不少，但仍存在很多的不足，如物业税概念未被科学界定，对税制要素的研究停留在理论的层面上或仅有指导意见等，因此我国物业税的研究仍然任重道远。本文通过学习和吸收借鉴的基础上，提出了物业税的内涵，并从税制优化理论中分析总结出对于物业税制优化设计的启示。然后对大陆与其他国家地区的物业税制模式进行对比，得出我国改革现行税制实行新的物业税制的结论。再进一步通过物业税制优化的理论与标准分析，结合我国的现实国情，设计出我国的物业税制。最后对新方案进行局部均衡和博弈均衡检验，看其是否是优化的税制。笔者希望本文提出的一些理念和方法，能够对我国物业税设立和开征起到一定的借鉴作用，为学界和业界提供一条探讨物业税的路径。首先从税制优化理论进行分析研究。通过对税制优化理论的分析，得出对物业税制优化设计方案的启示。一个优化的物业税制，需要满足哪些基本条件，通过对税制优化理论各个学派的分析总结，得出了此答案。然后对物业税制模式进行对比分析。比较我国现行房地产租税费制与国外及地区的物业税制的不同，分析我国租税费制的不合理性，从实践上得出应对我国现行租税费制进行改革，实行新的物业税制结论。接着对物业税制优化的依据和标准进行阐释分析。我国实行物业税制，从理论上是否可行。就目前而言，物业税收理论依据总体上分作公共经济学观点和房地产经济学观点，这从理论上论证了物业税的可行性。另外，就是从物业税改革成功的日本和韩国来看，物业税制改革也是具有可行性的。然后，根据税制优化理论和各国物业税制的实践经验借鉴，总结出我国物业税制优化设计的标准。重点是物业税制的优化设计方案。从物业税制对现行税制的整合，以及物业税制的各个要素的设计，包括纳税人、征税对象、计税依据、税率、税收优惠、税收收入归属等，本文均提出自己的方案以及执行原因，并对税率等需量化的要素进行实证研究，从纳税人角度进行实证测算，得出物业税税率水平。最后，对新方案进行均衡检验。一方面通过局部均衡检验方法，对新方案下的物业税制供求均衡影响进行分析，看是否提高了房地产市场的有效需求，减少了无效供给，稳定了房地产价格。另一方面通过博弈均衡检验方法，对新旧方案下的博弈均衡进行对比分析，看是否新方案实现的博弈均衡优于现行税制下的博弈均衡。本文的研究方法主要是规范分析与实证分析的结合方法。首先，主要通过税制优化理论进行分析，得出物业税制优化方案的基本要素特征。然后，运用实证分析方法，对我国以及其他国家地区的现行物业税制进行对比分析，得出我国现行物业税制及相关房地产税制与其他国家地区的差异，并且通过我国现行房地产税制的不合理性，提出物业税制方案改革的观点。接着通过规范分析与实证分析相结合的方法，分析出物业税制优化的依据和标准。然后，运用规范和实证相结合的方法，对我国物业税制进行优化设计。对于规范性要素设计，主要运用规范分析方法，结合我国的具体国情得出要素设计方案。对于可量化性指标，例如物业税税率的设计，进行实证统计测算，得出税率水平。最后，运用局部均衡与博弈均衡以及对比分析相结合的方法，对新方案前后的各方博弈策略行为进行分析检验，得出现行租税费制下博弈均衡的非优化，新方案下博弈均衡将实现优化的结论。本文的创新探索主要在于：首先，从税制优化理论角度，总结归纳出物业税制优化设计的遵循准则；其次，从博弈均衡角度，对新方案的优化性进行检验，从而论证了房地产租税费制下博弈均衡的非优性和新物业税制下博弈均衡的优化；再次，从局部均衡角度分析物业税制实行对房地产市场的市场失灵弥补作用；并且从实证分析角度，确定了在公众可支配收入的承受力下，物业税平均税率的确定。3.期刊论文古咏梅.张强.GUYong-mei.ZHANGQiang房地产税制改革之探析-重庆工商大学学报(西部论坛)2007,17(5)我国现行的房地产税制已不适应市场经济的发展,存在着重流转,轻持有,税制不统一,立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等问题.为此,在立足当前的经济发展状况和社会需求的基础上,通过合并税种,下放管理权限,开征不动产闲置税、完善各项配套改革措施等,尽快完善税制,缓解社会矛盾,促进房地产市场持续健康发展.4.学位论文胡爱荣我国房地产税制的改革研究2008在市场经济条件下，房地产业税制不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件，也是国家调控房地产市场经济活动的有利杠杆，具有维护市场公平竞争、保障各市场主体合理收益、维持整个市场健康有序运行的重要作用。对房地产的开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，已成为当今世界各国税收制度的一项重要内容。各国在具体税制方面虽存在一定的差异，但从宏观角度看，世界各国的房地产业税收在税收收入中都占有举足轻重的地位。房地产税收制度是我国税制体系中极为复杂的一个行业税收体系，经过1994年的税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来。从房地产的流转过程来看，可以将其大体划分为四大类：与房地产开发有关的税收，与房地产交易有关的税收，与房地产保有有关的税收和与房地产所得有关的税收。一般而言，税制建设应遵循三个原则，即效率原则、公平原则和财政原则。就目前情况来看，我国房地产税制在以上三个方面均不同程度地存在一些问题，使得房地产税制应有的效能没有很好地发挥出来。笔者的观点是：从税收的效率原则来看，我国现行房地产税制在税种结构、税率设置、计税依据、税费负担、土地出让制度和税收成本等方面不利于优化房地产资源配置，影响了房地产业的健康发展。从税收的公平原则来看，我国现行税制存在征收范围过窄、内外两套税制以及税收政策不统一的问题，妨碍了税收的横向公平和纵向公平。从税收的财政原则来看，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，房地产税尚未成为地方政府的主体税种。借鉴国外房地产税制的实践经验，提出改革与完善中国房地产税制的可行性建议已是当务之急。本文围绕以上问题展开，对于规范和完善房地产税收体系，本文参考国外房地产税收的成功经验，同时遵循了一定的原则。文章中改革设想分为近期和中长期改革框架，改革后房地产税收体系由三部分组成，分别是房地产保有税、房地产取得税、房地产收益税。同时，本文针对房地产税制改革引发的问题：土地年租制所导致的地方政府收入减少的问题，开征物业税能否有效抑制“圈地运动”的问题，物业税的征收与居民实际负担能力的问题，旧房如何征收物业税的问题提出了应对措施。5.期刊论文古咏梅.张强房地产税制改革之探析-科技信息（科学·教研）2007,(22)我国现行的房地产税制已不适应市场经济的发展,存在着重流转,轻持有,税制不统一,立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等同题.为此,在立足当前的经济发展状况和社会需求的基础上,通过合并税种,下放管理权限,开征不动产闲置税、完善各项配套改革措施等,尽快完善税制,缓解社会矛盾,促进房地产市场持续健康发展.6.期刊论文周赟房地产所得税中存在的问题及对策-湖南税务高等专科学校学报2007,20(6)房地产业发展迅猛,房价居高不下,可房地产业的所得税存在严重的欠、偷、逃税现象,影响当前构建和谐社会.要解决这一问题,只有深化改革,完善税制建设,改革房地产税,尽快开征物业税、遗产税和赠予税,合理划分中央和地方权益,加强税收征管工作,提高科学征管水平.7.学位论文陈斌中国土地增值税制改革对策研究——基于税收公平和效率原则2007在国民经济活动中，房地产业具有举足轻重的地位。1997-2004年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22％，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。但是，随着我国房地产投资的迅速增长，出现了房价持续攀高、住房供给结构不合理、投机行为普遍的现象，房地产市场已有了一定的“泡沫”。为此，国家相继出台了一系列的对房地产市场的宏观调控政策。但是，我国房地产市场的过热现象并未得到有效扭转。2006年1-10月，全国完成房地产开发投资14610.6亿元，同比增长24.1％，增幅比上年同期加快2.5个百分点。2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4％，涨幅比上月高0.2个百分点，环比上涨0.6％。因此，国家有必要运用税收杠杆，调节房地产业的发展。2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步明确了从2007年起对房地产开发企业的土地增值税进行清算式缴纳。这充分表明了国家对房地产市场宏观调控的决心，也表明了土地增值税将成为国家对房地产市场进行宏观调控的重要经济杠杆，它在我国现阶段具有重要的现实意义。论文除了前言，共5章内容，将土地增值税作为一个特定的税制进行系统而深入的理论与对策综合研究，试图为我国土地增值税制的改革提供参考性依据。前言，从研究背景出发，指出在现阶段我国房地产