河北固安县商品住宅市场报告_74PPT_XXXX年

固安县商品住宅市场报告2011年1月本部分报告内容来自于我公司的实地调研和报告内容所涉及到的相关区域和相关项目公开发表之信息，我们力求做到调研工作的客观公正和数据采集的准确，但我们不对因后续政策、市场变化，物业股权转换等原因而产生的市场未知情况负责。本部分市场调研内容所提供的数据信息有效期为六个月。说明CONTENTS12目录固安县房地产市场分析固安县概况3固安县商品住宅市场分析第一部分:固安县概况导读1.固安县概况2.固安县发展规划3.城市支柱型产业的发展趋势4.市场分析结论位置•固安县隶属于河北省廊坊市，东与天津市永清县相连；西与河北省涿洲市、高碑店市相邻；南与河北省霸州市、雄县接壤；北隔永定河与北京市大兴区相望；距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安县概况区域优势固安县概况“大北京地区”包括京、津、唐和京、津、保两个三角形地区，而固安居于京、津、保金三角腹地，其地理位置正处在大北京经济圈中心地带，与北京市中心的距离比大部分的北京郊区（县）更近，拥有“不在北京而胜似北京”的独特区位优势。固安地处北京中轴线的正南端，位于天安门正南50公里•北距北京南三环玉泉营环岛39公里•东距市府廊坊40公里•东南距天津市100公里•南距省会石家庄240公里•西距涿州21公里•西南距保定110公里区域优势固安县概况方位行政划分与天安门距离燕郊正东河北三河市属开发区30km大兴黄村正南北京近郊区县27km怀柔城关镇正北北京远郊区县48km香河东南河北县城55km固安正南河北县城50km•固安位于京、津、保金三角腹地，处在大北京经济圈中心地带。交通十分方便。六车道准高速106国道、京九铁路阿深（内蒙古阿荣旗-深圳）高速公路纵贯南北，廊涿省道及兴建完工的涿密（北京城市七环）高速公路横贯东西；南与擦边儿国的津保高速公路、津保铁路相接，东去40公里与京津塘高速公路、京哈铁路相通，西去15公里与京深高速公路、京广铁路交汇；驱车40分钟可到达首都国际机场，1小时可到达天津国际机场、京唐海港，80分钟可到达天津新港。北京943路公交班车直达固安。区域交通固安县概况固安县总面积697平方千米。总人口41万人，其中城镇人口5万余人，占总人口的12%。行政区划及人口状况固安县隶属于河北省廊坊市，东与永清县相连，西与涿洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河与北京市大兴县相望。现辖5镇(固安镇、牛驼镇、柳泉镇、马庄镇、宫村镇）5个乡3个工委，421个自然村。固安县概况固安导读1.固安县概况2.固安县发展规划3.城市支柱型产业的发展趋势4.市场分析结论固安县发展规划城市的经济总量•2009年，预计地区生产总值完成55.4亿元，增长10.5%；财政收入完成4.5亿元，增长50%，提前5个月完成全年任务，增速居廊坊市第一位。•全社会固定资产投资完成84亿元，增长47%，其中，城镇固定资产投资完成73.6亿元，增长50%；规模以上工业增加值完成8.4亿元，增长20%；•城镇居民人均可支配收入完成16059元，增长15%；农民人均现金收入完成5987元，增长10%。•县城北部和南部为工业区；•仓储用地主要布置在铁路东侧及靠近对外交通用地处，城市行政中心依托现状设在新中街西段两侧；•商贸中心依托京南商贸城、明珠、聚保龙等大型商(市)场，延续历史文脉，保持老城区风貌，保留城内大街为步行商业街，形成全城的商贸中心；•育才街北段围绕城市广场布置了文化娱乐、体育中心、市级公园及相应的公共服务设施，形成县城新的中心区。居住区成组团式发展并充分结合现状，设置设备齐全的居住区公共设施中心。固安县发展规划永定路（106国道）新昌街新源街新中街育才路固安县城市整体规划固安县发展规划固安县中心城区居住用地及居住人口分布图城市景观规划•干道——广场体系：以广场为中心组织公共空间交通体系，可充分体现绿色生态城市的有利优势。•永定河景观带：以滨河道路、滨河地和带状公园为主题，永定河畔将构成一道秀丽的风景线。固安县发展规划•2010年是固安县开展城镇面貌“三年大变样”活动的最后一年。•固安县计划投资20亿元，全面实施魅力工程、承载工程、民生工程和畅通工程等4大项、17小项、50个具体城建重点工程，完成拆迁面积40万平方米。2010年重点工程“三年大变样”固安县发展规划永定路是固安县城的中轴线和主干道固安启动了永定路整体拆迁改造工程。总投资14亿元，固安县聘请清华大学建筑学院完成了永定路的整体规划设计，对沿途路段分块打包、整体推介，吸引了12家房地产开发企业参与拆迁改造。永定路（106国道）大兴区固安县永定路改造固安县发展规划固安工业园区•固安工业园区成立于2002年6月28日，是通过国家各部委审查并由河北省政府认定的省级开发区。•园区总规划控制面积60平方公里，起步区面积28平方公里，其中北区20平方公里，南区8平方公里。•现在，固安工业园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大产业方向。固安县发展规划固安县发展规划一轴三带多中心京津冀区域空间新布局导读1.固安县概况2.固安县发展规划3.城市支柱型产业的发展趋势4.市场分析结论城市支柱型产业的发展趋势●矿泉水资源固安的矿泉水资源广布于300-800米地下，被国家地矿部认定为优质矿泉水，目前已经开发生产的万悦、柳泉、路缘泉等品牌矿泉水畅销京津市场，其中万悦牌矿泉水为中南海特供饮用水。●地热温泉资源固安拥有国内少有的一类地热资源，南部100余平方公里的地热资源总储量13亿立方米，可连续开采60-80年，热水出口最高温度达到97摄氏度，平均温度在80摄氏度以上，且具有埋藏浅、出水量大、温度梯度高、水质好等特点。2007年3月，固安县人民政府正式向国务院申报“中国温泉之乡（地热城）”称号。●矿产资源固安中部有丰富的石油、天然气资源。其中天然气已在玻璃面、珍珠岩等生产企业中广泛应用，目前已通过城区管网进入千家万户，并与横穿全境的西气东输管网连通，服务京津。资源优势城市支柱型产业的发展趋势固安县用抓工业的思路抓农业，在积极壮大瓜菜、花木、果品、畜牧、粮食五大主导产业的基础上，大力发展都市农业、观光农业和生态农业，全力推进现代农业的发展。目前，全县已有农业产业化龙头企业34家，农业专业合作社53家，建成生态农业观光园8个，花木种植面积达到26000亩，奶牛养殖基地12座，散养奶牛入驻率达到100%。农业优势城市支柱型产业的发展趋势固安县按照“工业立县、项目壮县、园区强县、环境兴县”的发展战略,发挥后工业化的优势，抓产业升级，抢抓北京高新技术、现代装备制造、新能源等产业项目向南转移的机遇,全力做好承接工作,积极引进高投入、高产出、高附加值、低能耗、无污染的高科技项目和现代制造产业。目前，电子信息、汽车零部件、新能源、新材料、高新技术等产业项目及其配套项目在固安已经初具规模。去年，该县共签约千万元以上项目230个，项目总投资163.5亿元。1.区位领先天安门正南50公里2.成本领先3.规划领先4.环境领先5.服务领先6.速度领先大北京1小时经济圈成本洼地前瞻性产业定位研究,世界级城市发展蓝图绿色制造基地,会呼吸的工业园区全程无忧式管家服务效率第一,名企荟萃六大领先工业优势城市支柱型产业的发展趋势44%33%23%第一产业第二产业第三产业2007年三大产业生产总值占比43%33%24%第一产业第二产业第三产业2008年三大产业生产总值占比第一产业第二产业第三产业总计2007年（全年）18.7亿13.76亿9.63亿42.1亿2008年（全年）20.5亿15.3亿11.0亿46.8亿2009年1--8月45.5亿2007年--2009年8月各产业生产总值城市支柱型产业的发展趋势从左侧两表中可以清晰的看出，不论是从各行业所占比重还是按投资额度比较，在固安排名前三的行业依次是：信息产业、汽车零部件、机械制造三项小结产业配比城市支柱型产业的发展趋势预计未来三年，北京市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可达到2900亿元，城南地区相对滞后的发展面貌将得到明显改善。按照产业梯度转移的规律，在最早开放的珠三角地区饱和之后，企业开始在长三角设厂布局，然后是环渤海湾，最后是中西部。据统计，未来几年，北京约有8000家制造业企业要外迁，长三角、珠三角地区有7.8万家企业北上投资，预计总投资额达900亿美元。发展前景导读1.固安县概况2.固安县发展规划3.城市支柱型产业的发展趋势4.市场分析结论市场分析结论1.地理位置特殊，属于大北京的典范卫星城，被称为“京南第一城”；交通便利有：京九铁路、106国道、大广、京开、廊涿等线路通过辖区。2.北京城市向外发展，固安与北京的距离缩短。3.北京城市规划的影响使得目前的近郊居住成为绝版，居住区转移至远郊，固安成为北京人的居住新选择。4.大北京规划将带动京津唐经济圈的资源重新分配，给固安经济发展提供重要契机。5.北京七环的建设、大兴地铁的建设以及首都第二机场的预建设将加强固安和北京的联系，提高固安知名度，吸引更多北京人来固安投资置业。结论第二部分:固安县房地产市场分析导读1.固安市商品住宅市场分析2.购房人群分析3.市场新政及对房地产市场影响4.市场分析结论永定路（106国道）新昌街新源街新中街育才路商品住宅主要居住和开发区域北京大兴区固安市商品住宅市场分析固安县城住宅主要在南北向的永定路、东西向的新昌街、新中街、新源街修建，地图上是一个大大的“丰”字，现在新的住宅项目也多在这个区域建造，而城市改造主要是永定路的东西侧主要居住区域价格趋势和开发量•价格趋势2005年时，固安县商品住宅的均价不超过2000元/㎡到了2010年4月时，均价涨到了6000元/㎡左右，个别项目达到了7500元/㎡五年时间房价上涨了3倍多，均价平均每年上涨约800元/㎡，尤其是北京投资2900元发展南城计划公布后，固安县的房地产价格自09年开始始终在高位运行，许多项目的售楼处在周末挤满了看房者•开发量目前，固安县商品住宅的开发总量已经达到了126万平米，10465套房屋，其中约10000套住宅固安市商品住宅市场分析导读1.固安市商品住宅市场分析2.购房人群分析3.市场新政及对房地产市场影响4.市场分析结论购房人群自区域分析购房人群分析18%9%65%8%固安廊坊北京其他1.65%的购房者来自于北京（在北京工作）；2.18%的购房者为固安本地居民；3.9%的购房者来自于廊坊其他地方；4.8%的购房者来自于北京、固安、廊坊以外的地方。小结购房者的购房目的购房人群分析1.45%的购房者为第一购房；2.15%的购房者为改善住房条件；3.12%的购房者为投资；4.11%的购房者为第二居所；小结45%15%5%6%11%12%6%满足居住要求（第一次购房）改善住房条件为父母购房为子女购房第二居所投资结婚购房人群分析购房者对于固安楼市的看法0%6%37%54%3%大幅下降下降，降幅不大保持稳定小幅上升大幅上升影响购房者购房决策的因素10%35%8%14%8%25%房地产市场的火爆程度房地产方面的政策动向从众心理房地产专家意见房地产广告宣传家人建议•54%的受访者认为房价会有小幅上升；•37%的受访者认为房价会保持稳定；•6%的受访者认为房价会小幅下降；•3%的受访者认为房价会大幅上升；•没有人认为房价会大幅下降。•35%的受访者受房产的政策动向影响；•25%的受访者受家人的建议影响；•14%的受访者受房地产专家意见的影响；•10%的受访者受房市的火爆程度影响；•各有8%的受访者受房地产的广告宣传与从众心理的影响。小结小结购房者喜欢的建筑形式购房人群分析1.38%的购房者喜欢小高层；2.36%的购房者喜欢多层；3.19%的购房者花园洋房。小结36%38%19%5%2%6%多层(6层以下)小高层（7-12层）高层（13-30层）花园洋房别墅购房者的购房目的购房人群分析1.45%的购房者为第一购房；2.15%的购房者为改善住房条件；3.12%的购房者为投资；4.11%的购房者为