第1章房地产开发概述

房地产开概论刘博第1章房地产开发概述房地产的含义及特性1.1房地产开发的模式及分类我国房地产业的发展历程1.21.3房地产开发总体认识房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产的含义及特性1.1.1房地产的含义1）房地产的基本概念房地产又称为不动产（realestate或者realproperty），包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。房产地产区别、联系P2-3房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产的含义及含义特性1.1.1房地产的含义2）房地产与物业的区别物业——通常所说的物业一般指已建成或投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、相关的场地。房地产地产差别房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产的含义及特性1.1.1房地产的含义1.1.2房地产的特性房地产的特性价值特性外部特性区位特性位置固定性异质性寿命长久性数量有限性价格昂贵性保值增值性相互影响性用途多样性政府管制性可调整性交易复杂性房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产的含义及特性1.1.1房地产的含义1.1.2房地产的特性1）区位特性●位置固定性——自然自理位置、经济地理位置●异质性——“一房一价”●寿命长久性——自然寿命、经济寿命。更新改造●数量有限性——土地稀缺性决定房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产的含义及特性1.1.1房地产的含义1.1.2房地产的特性2）价值特性●价格昂贵性——汤臣一品●保值增值性——长期向上房地产开概论刘博第1章房地产开发概述汤臣一品房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产的含义及特性1.1.1房地产的含义1.1.2房地产的特性3）外部特性●用途多样性——商业、办公、居住等●相互影响性——周边环境学区房●可调整性——写字楼、宾馆●政府管制性——宏观调控新国五条地方政府●交易的复杂性——贷款手续、权属等级、营销房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1）房地产开发的含义房地产开发，是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。房地产开概论刘博第1章房地产开发概述2）房地产开发的过程1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义土地开发房产开发房地产开发的过程房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义土地开发对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设、道路及基础设施建设等，使土地满足建设房屋的条件。生地（毛地）熟地毛地：城市规划区范围内的存量国有土地生地：城市规划区范围内的农村集体土地净地：完成基础设施配套及场地内部拆迁平整的土地•三通一平：水、电、路畅通场地平整•五通一平：给水、排水、供电、通信、道路畅通、场地平整•七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路畅通、场地平整成熟条件不同房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义房产开发也即房屋开发，是指各种房屋的开发建设，包括房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等的全过程。房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义生地熟地综合开发方式两步走土地开发房产开发问题!房产开发房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义3）房地产开发含义的理解是城市规划的实施过程1经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程提高土地使用的社会经济效益的过程多种资源、专业知识组合和再造的过程234服从城中村、棚户区土地使用价值房地产开概论刘博第1章房地产开发概述城中村棚户区房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1）房地产开发的地位是我国国民经济的支柱产业在城市建设中占主导地位房地产开发的地位房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用2）房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程有利于城市总体规划的实现为城市社会经济政治文化生活提供载体为城市政府财政和城市建设提供资金来源为城市中低收入群体提供住房保障房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式模式：pattern，是解决某一类问题的方法论。把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，就是模式。房地产开概论刘博第1章房地产开发概述房地产开发模式专业化开发模式其他开发模式多元化开发模式混业开发综合项目开发纵向一体化开发特定物业类型开发协作型开发定向开发服务性开发房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1）多元开发模式★混业开发——开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包括涉足金融业、建筑材料行业、建筑施工行业及装饰装修行业等房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1）多元开发模式★纵向一体化开发——纵向一体化开发是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式万科物业、中海物业、金地物业、华侨城物业房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1）多元开发模式★综合项目开发——常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区深圳的华侨城：住宅、商业、酒店、主题公园、社区公园、体育健身、教育设施复合商业地产模式——HOPSCA(豪布斯卡)房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式2）专业化开发模式★特定物业类型开发——选择某类物业的类型（或者地域）作为企业相对专一的开发对象，实现专业化开发住宅项目开发：万科、金地、中海等；商务地产：大连万达地方性：南京银城（南京、无锡）；全国性：万科、金地等房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式2）专业化开发模式★协作型开发——开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务市场专业咨询、报建专业代理、工程管理咨询、专业营销策划服务房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式3）其他开发模式★定向开发——定向开发的服务对象一般是机构客户，开发企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋设计、建造和经营江南青年城、与高校合作房地产开概论刘博第1章房地产开发概述房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式3）其他开发模式★服务性开发——房地产开发商输出项目管理模式与服务，通常可认为是一种“虚拟”开发方式服务对象：其他开发企业品牌授权房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1.2.4房地产开发的分类与房地产开发项目类型1）房地产开发的分类按开发的区域划分新区开发旧城更新改造天津滨海新区西安顺城巷整治改造北京菊儿胡同有机更新房地产开概论刘博第1章房地产开发概述天津滨海新区房地产开概论刘博第1章房地产开发概述西安顺城巷整治改造房地产开概论刘博第1章房地产开发概述北京菊儿胡同吴良镛房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1.2.4房地产开发的分类与房地产开发项目类型1）房地产开发的分类按开发的深度划分土地一级开发房屋开发房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1.2.4房地产开发的分类与房地产开发项目类型2）房地产开发项目类型从使用功能角度划分房地产开概论刘博第1章房地产开发概述房地产开发项目类型工业房地产项目商业房地产项目居住房地产项目特殊用途房地产项目房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地产开发模式及分类1.2.1房地产开发的含义1.2.2房地产开发的地位和作用1.2.3房地产开发的模式1.2.4房地产开发的分类与房地产开发项目类型2）房地产开发项目类型Ⅰ居住房地产开发项目房地产开概论刘博第1章房地产开发概述Ⅰ居住房地产开发项目的类型DBCA普通商品住房限价商品房经济适用住房廉租房E高档商品住房房地产开概论刘博第1章房地产开发概述Ⅰ居住房地产开发项目的类型★普通商品住房●户型最大面积不超过140平米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品房。●2006年5月，九部委《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》：十一五期间，重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品房。房地产开概论刘博第1章房地产开发概述南京雅居乐房地产开概论刘博第1章房地产开发概述南京明发滨江房地产开概论刘博第1章房地产开发概述Ⅰ居住房地产开发项目的类型★限价商品房●限价商品房是指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。“四限两竞”限对象限套型限房价限地价竞地价竞房价不属于保障性住房房地产开概论刘博第1章房地产开发概述Ⅰ居住房地产开发项目的类型★经济适用住房●经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策住房。解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分2007年《经济适用住房管理办法》土地——划拨，免土地使用权出让金，免城市基础设施配套费房地产开发企业利润率——不高于3%房地产开概论刘博第1章房地产开发概述Ⅰ居住房地产开发项目的类型★廉租房●廉租房是指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。只租不售，不许转租，无继承权房地产开概论刘博第1章房地产开发概述77元廉租房房地产开概论刘博第1章房地产开发概述Ⅰ居住房地产开发项目的类型★高档商品住房●高档商品住房——无统一标准别墅联排别墅双拼别墅叠拼别墅房地产开概论刘博第1章房地产开发概述联排别墅房地产开概论刘博第1章房地产开发概述双拼别墅房地产开概论刘博第1章房地产开发概述独栋别墅房地产开概论刘博第1章房地产开发概述1.1房地产开发的含义及特性1.2房地