重庆地产研究【XXXX年8月刊】

重庆地产研究【2010年8月刊】1/27重庆地产研究【2010年8月】目录行业资讯—政策动态—规划动态—行业动态地产分析—重庆房地产市场月度分析重庆地产研究【2010年8月刊】2/27行业资讯1、规划动态◆渝北将新开30条公交线路2010年8月10日，中共渝北区第十二届委员会第八次全体会议通过了《中共重庆市渝北区委关于做好当前民生工作的决定》。《决定》提出，渝北将新增城市公交线路30条、公交车100辆以上，基本实现镇镇通公交、村村通客车，方便群众出行。提速城市公交站场等配套设施建设，完成两路换乘枢纽和空港工业园区枢纽站场建设，启动龙溪地区、空港新城、农业园区、台商工业园等枢纽站场建设。◆茶园立交匝道拓宽工程竣工茶园新区从此进入畅通时代2010年8月18日，从真武山隧道出口经内环快速路进入茶园新区的主要通道——茶园立交匝道拓宽工程正式竣工，将原双向9.5米宽的两车道拓宽为双向16.5米的四车道。作为重庆市规划的六大城市副中心之一，茶园立交拓宽工程的竣工，新区内部“三纵三横”的道路骨架通过重庆一环、二环高速公路与成渝、沪渝、兰渝、渝湛、渝遂（宁）、渝湘等多条高速公路干线连接更加畅通。随着真武山隧道、南山隧道和慈母山隧道的建成通车，茶园新区与主城距离缩短为10分钟以内；通过鱼嘴大桥和鱼嘴二桥，与两江新区仅一桥相隔；轻轨6号线和轻轨8号线将贯通茶园新区南北。2、行业动态◆重庆公租房管理办法出台租金为市场价六成重庆市日前出台的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》中明确，对申请公共租赁住房收入的限制条件为，单身人员月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。出租价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。目前，重庆在建的公租房户型包括一居室、两居室和三室一厅，建筑面积在35至80平方米之间，租户可根据家庭成员情况选择户型大小，租住50平方米左右的公租房，租金预计在500元左右。刚毕业的大学生、城市新迁入人员、中低收入且无房者等城市“夹心层”，可以承受。重庆地产研究【2010年8月刊】3/27◆重庆规范房地产销售拿到预售许可证10天内须开盘8月5日，市国土房管局发布消息称，为贯彻落实住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》，市国土房管局近期出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》，进一步规范房地产市场秩序。《通知》将针对目前房地产销售市场出现的问题从四大方面进行规范。预售许可证只能整幢申请：针对开发商挤牙膏似的开盘方式，通知规定房地产开发企业申报预售许可时，应对商品住房整幢进行申请，禁止按单元、分层申报。10天内一次性公开房源：针对开发商捂盘的现象，通知规定取得商品房预售许可证后10天内，必须将取得预售许可的商品住房一次性公开，整幢、全部同时对外销售。每套房要公布建面价套内价：应统一规范制作《面积价格公示栏》，公示每套商品住房的建面价格和套面价格。未取得预售许可证禁收费：严禁未取得商品房预售许可证收取预定款性质的费用，取得预售许可证后收取相关费用的，应按照可售房源与需求购房者1：1的比例确定交款的购房户数。上述规定将有利于充分公开市场房源和价格信息，有效遏制捂盘惜售、哄抬房价行为，让老百姓明白购房，切实保护购房者合法权益。◆重庆主城93396套商品房待售2010年8月4日，国家统计局公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况。数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积19182万㎡，同比增长6.4%，其中住宅面积10646万㎡，同比增长0.2%。统计局强调，商品房待售面积不等于住房空臵面积。重庆市国土房管局官方网站数据显示，截至2010.8.5日，主城商品房待售套数达到93396套，可售面积达9489320㎡。主城各区中待售房源最多的是南岸达17999套，待售面积达1437652㎡。最少的是北碚区，仅有2703套，待售面积为374928㎡，待售面积超过100万㎡的区达到了3个。◆重庆首栋公租房封顶2600户春节前有望入住2010年8月12日，重庆市首栋公租房完成封顶。“民心佳园”公租房项目作为市地产集团所属的三个在建项目之一，于今年2月28日开建的我市第一批公租房——北部新区鸳鸯金山片区住宅，由市领导命名，位于原东环收费站和奥特莱斯之间。目前，位于大竹林的“康庄美地”和华岩的“民安华府”也正在建设中。预计到今年年底，三个项目封顶断水预计将重庆地产研究【2010年8月刊】4/27达到8000套，其中，有约4000套公租房将力争在今年春节前达到申请入住条件。◆重庆市个人住房贷款增速高位回落人民银行重庆营业管理部8月发布的数据显示，截至7月末，重庆市以个人住房贷款为主的个人中长期消费贷款余额1874.64亿元，其中7月份新增个人住房贷款53亿元，比6月份少增15亿元，增速较6月份下降近3个百分点。据介绍，今年以来，重庆市以个人住房贷款为主的个人中长期消费贷款一直以每月同比增长50％以上的“高速”在增长。今年一季度，重庆市以个人住房贷款为主的个人中长期消费贷款新增162亿元，4月份新增64亿元，5月份新增70.9亿元。◆重庆全面启动户籍改革千万农民转户两步走7月28日，重庆召开全市户籍改革工作会议，宣布正式启动全市的户籍改革。按照《重庆市统筹城乡户籍制度改革意见》，未来10年，重庆将实现1000万农民转户成为城镇人口。其中，2010~2011年，重庆计划转户338.8万人。这是重庆作为统筹城乡综改实验区的一项重大改革项目，也是中国首个大规模的户籍制度改革。若此次户籍改革成功完成，重庆非农户籍人口比重将提升至60%，也将为全国的户籍制度改革探索出一条路径。据规划，重庆市户籍制度改革将分为两个阶段进行：第一阶段是2010年至2011年，将有条件的农民工及新生代登记为城镇居民，解决户籍历史遗留问题，新增城镇居民338万人；第二阶段是2012年到2020年，通过系统地制度设计，建立完善土地、住房、社保、就业、教育、卫生支撑保障机制，进一步放宽城镇入户条件，力争每年转移80万~90万人，新增城镇居民700万人。届时，重庆主城区集聚城镇居民1000万人，区县城集聚城镇居民600万人，小城镇集聚城镇居民300万人。3、政策动态◆重庆第三次叫停第三套房贷重庆各银行8月8日已全部停办第三套房贷。这是自2010年4月“国十条”出台后，重庆地区银行第三次叫停第三套房贷。重庆的第三套房贷在国家调控新政出台后，一直处于波动中。2010年4月“国十条”出台后，重庆地区第三套房贷首次出现了停办。5月23日，重庆发布《关于进一步促进房地产重庆地产研究【2010年8月刊】5/27市场平稳健康发展的实施意见》后，由于没有对第三套房停贷作出限制，重庆中小银行相继重新开放了第三套房贷的审批。当时的第三套房贷标准是：首付必须高于5成到6成，而利率则在基准利率基础上上浮15%～20%。7月初，银行又开始对第三套房贷的发放悄然松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”，直至8月中旬又完全关闭。◆保监会未提是否禁止险资投资住宅4500亿可入楼市8月5日，《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)正式对外颁布,除了调高了原有投资领域的投资上限,还首次明确了保险资金可进入不动产、未上市股权、无担保债等新投资领域,其中,保险资金不动产的上限为险企上季末总资产的10%,远超预期。而更出乎业内预料的是,《办法》并没有表述保险资金不允许投资住宅类物业以及直接投资商业房地产的字眼。截至6月末,国内保险资产总额已达到4.52万亿。新规一出,意味着有可能将有超过4500亿保险资金可涌向楼市。重庆地产研究【2010年8月刊】6/27地产分析重庆房地产市场月度分析一、总体市场概述重庆楼市8月持续活跃，呈现供需两旺的局面，新增批准预售量和土地成交量亦有小幅上涨，回暖迹象逐步显现。从供应上看，继7月供应量回升后，8月供应量持续走高。主城区商品房供应11000余套，供应量约110万平方米左右，不论环比同比均有一定幅度上涨。从需求上看，本月商品房成交量和成交价格再度上扬。主城区全月商品房成交2万余套，成交面积约190万平方米，商品房的建筑面积成交均价接近5900元/平方米。与7月相比，成交均价每平方米也增长了336元。二、供应情况1、新增批准预售量分析2010年8月主城区办理批准预售的项目体量有小幅上升，根据网上房地产数据显示，2010年8月重庆主城区共有65个项目办理预售许可证，新办预售面积174.3万㎡。其中，新办预售住宅面积141.17万㎡，非住宅33.13万㎡。在新增批售的住宅中，新办预售商品住宅面积139.39万㎡，按单套建筑面积95㎡推算，本月新增商品住宅中将会有14672套单位投入市场。表1：各项指标环比涨跌幅度指标批准预售个数新办预售面积住宅面积非住宅面积其中：商品住宅面积8月65174.3141.1733.13139.39环比-6%10%2%64%15%（数据来源：重庆网上房地产）图1：重庆主城区2010年8月批准预售性质统计重庆地产研究【2010年8月刊】7/27（数据来源：重庆网上房地产）图2：重庆主城区近一年批准预售月度趋势（数据来源：重庆网上房地产）图3：重庆主城区2010年8月批准预售区域统计（单位：万㎡）159.6万㎡重庆地产研究【2010年8月刊】8/27（数据来源：重庆网上房地产）2、新推楼盘整体情况继7月供应市场再度活跃之后，本月的供应市场持续发力。8月主城区新开盘项目（含组团）55个，推出房源11769套，总供应体量为113.7万㎡。环比7月，供应量和供应套数分别增长32.5%和8%；与去年8月相比，新增项目个数增多16个，供应量同比增加25.2万㎡。从产品供应结构上看，高端物业的供应比例比上月有所增长，占新增楼盘个数的三成左右，且主要集中在北部区域。而主流高层、小高层产品则分布于各大区域，与7月不同的是，本月以两房、三房集中供应，小户型产品供应比例相应有所缩减。从各区的情况来看，本月北部片区的供应量位居前三位，均达到10万㎡以上，且新盘个数最多。其中首创鸿恩国际生活区、复地〃天玺、汇祥好莱坞等项目开盘当天销售率达90%以上。南部片区的市场活跃度一般，巴南区的供应量环比有所下降，但不乏热销楼盘：典雅〃中央公馆月内2次开盘，当天即售罄。西区的楼盘放量相对比较平稳，整体销售表现平平。图4：重庆主城区近一年商品房供应量月度趋势（单位：万㎡）3、新增住宅供应户型情况尽管本月的供应量持续增长，但仅有南岸区和江北区的户型供应最为全面，其他区域集中在一房至四房的供应。本月除三房占比较7月有所增加之外，其它房型占比均有少量减少。表2：重庆主城区2010年8月各区域住宅户型分布列表重庆地产研究【2010年8月刊】9/27区域单配一房两房三房四房及以上套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积南岸区38229-3464825-5839444-8331069-12916158-178巴南区——17125-4829062-8331675-12940107-135北部新区——9963-6679157-11396376-129469115-269江北区264015639-5254057-8726681-112498119-235渝北区——19841-6079363-10445880-24224157-226北碚区————29081-10934291-14574135-360沙坪坝区——5836-4330558-7321577-123160114-283九龙坡区——12043-6142355-924488-1296130-229高新区——14037-4324854-7222869-78——大渡口区——19435-5360450-9329081-110——渝中区——253-67——58102120121-138合计408—1786—4678—3490—1407—数据来源：重庆中原市场部图5：重庆主城区2010年8月供应户型配比图单配3.5%一房15.2%两房39.7%三