XXXX年6月济南房地产项目市场研究月报_31页_世联怡高

第一章土地市场第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】6月，济南市供应土地7宗，供应总面积为25.51万平米；其中居住用地6宗，商服用地1宗。本月成交5宗土地，成交面积为23.72万平米，均为居住用地。开发商热情高涨，土地市场竞拍激烈，但在调控的影响下，土地市场更加趋于理性。◎供应土地基本情况★6月土地供应7宗，供地面积25.51万平米6月，济南市供应土地7宗，供地面积25.51万平米，同比分别下降50.00%和67.56%，环比分别下降12.50%和25.97%。其中居住用地6宗，23.27万平米；商服用地1宗，2.25万平米。6月，土地市场仍然保持充足供应，住宅用地供应比例较大。2010年1月-2011年6月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积）050100150200万平米新增供应量158.80.0064.2620.7222.2078.643.3496.8241.570.0041.181.700.0013.360.00116.134.4625.511001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511062010年1月-2011年6月居住和商服用地新增供应量月度变化（宗数）01020304050宗新增供应量220336111421913016305040871001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511061第一章土地市场2011年6月供应土地用途比例结构9%91%居住用地商服用地★6月供应土地明细宗地编号土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率公告日期所属区域2011-G053高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住7028896地上≤3.1地下≤1.42011-6-11东部2011-G054高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住7041402地上≤3.2地下≤1.52011-6-11东部2011-G055高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住7056022地上≤3.0地下≤1.42011-6-11东部2011-G056高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住7035963地上≤3.2地下≤1.52011-6-11东部2011-G057历下区涵源大街北侧、贤文路西侧居住7020204地上≤3.2地下≤1.52011-6-11东部2011-G058历城区工业北路南侧、奥体中路东侧商服4022482地上≤5.0地下≤2.02011-6-21北部2011-G059历城区工业北路南侧、奥体中路东侧居住7050175地上≤2.6地下≤1.22011-6-21北部2011-G053高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住7028896地上≤3.1地下≤1.42011-6-11东部◎成交土地基本情况★6月共土地成交5宗，成交面积为23.72万平米6月土地成交5宗，均为居住用地，成交面积为23.72万平米；同比宗数下降37.50%，面积上升52.84%，环比下降83.33%和71.24%；本月无商服用地成交。2第一章土地市场6月，土地市场竞拍激烈，开发商拿地热情高涨，参与竞拍拿地的都是资金实力强劲的品牌企业。土地交易中，2011-G045、2011-G046、2011-G052三宗土地因最高报价超过限价而流拍，2011-G049号地块以6.94亿元成交，2011-G050以2.83亿元成交。土地竞拍虽然激烈，但成交土地的楼面地价大多低于前期同区域成交地块价格，调控政策影响下，土地市场成交趋于理性。2010年1月-2011年6月居住和商服用地成交量月度变化（面积）050100150万平米成交量35.94141.910.1432.304.3315.525.740.0065.2614.6817.8319.091.700.0013.360.0082.4823.721001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511062010年1月-2011年6月居住和商服用地成交量月度变化（宗数）010203040宗成交量31251428501166153050305100110021003100410051006100710081009101010111012110111021103110411051106★2011年6月成交土地明细土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率成交金额（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）成交日期竞得单位历下区凤山南路北侧，长岭山南路南侧居住用地7071724地上≤2.8地下≤1.33120129015542011-6-22山东三庆置业有限公司历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北居住用地7038129地上≤2.6地下≤1.22230439022502011-6-22山东天澍置业有限公司高新区东辰大街以南、奥体中路以东、天泺路以西居住用地7079135地上≤2.6地下≤1.26940058533732011-6-22中铁十局房地产开发有限公司历下区长岭山南路北侧，凤山路东侧居住用地7040000地上≤2.8地下≤1.32830047225272011-6-22济南清大华创科技孵化有限公司历下区旅游路以南，迴龙山东侧居住用地708175地上≤1.8地下≤0.8404633027502011-6-22济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司3第二章各物业市场分析第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年6月1日-6月30日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】6月住宅市场基本延续了5月的热销行情，市场仍然延续较高的新增供应量，消化量仍然保持高位运行，高性价比产品满足刚性需求释放仍是其主因。价格方面仍然保持平稳上涨，达到年内最高位。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化6月住宅总供应量为7561套，85.8万平米，同比上升53.1%和55.4%，环比上升2.2%和0.2%。6月，济南住宅市场仍然保持高速推盘的势头，大量高性价比项目推出入市，延续了5月份以来的充足供应。4第二章各物业市场分析2010年1月-2011年6月住宅供应量月度变化（套数）025005000750010000套月初存量179619631825167718282858313133823256280732333050307029353068337235813903新增供应量10776017951233259520812188225216143132184618852428123416491784381736581001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511062010年1月-2011年6月住宅供应量月度变化（面积）0.025.050.075.0100.0万平米月初存量20.423.421.920.321.832.235.337.937.134.740.237.738.037.137.640.742.346.3新增供应量15.70.818.514.026.923.022.426.920.936.820.022.026.212.017.619.343.339.51001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511066月，新增供应3658套，39.5万平米，同比上升75.8%和71.7%，环比下降4.2%和8.8%。6月，市场延续了上月以来新增供应充足的状况，尤其是经过上月的热卖，高性价比项目已经成功寻找到了逆势热销的生存之道。在整体市场日趋收紧的环境下，加大新增供应，快速回笼资金，成为目前开发商的主流选择。★各区域供应情况2011年6月各区域住宅供应量及比例（套数）2616,35%2212,29%548,7%762,10%1423,19%东部西部南部北部中部2011年6月各区域住宅新增供应量及比例（套数）1193,33%1306,35%202,6%99,3%858,23%东部西部南部北部中部6月，东部仍旧是住宅供应的热点区域，供应量为2616套，占总供应量的35%；西部位于第二，供应量为2212套，占总供应量的29%；中部本月在新项目的带动下，供应量大幅增加，供应量为1423套，占总供应量的19%；南部、北部供应量均在10%以内。6月，西部在两个新项目的入市带动下，新增供应居于首位，共新增1306套，占新增供应总量的35%；其次为东部，新增供应量为1193套，占新增供应总量的33%；中部位列第三，新增供应量为858套，占新增供应总量的23%；南部、北部供应较少，新增供应均不足10%。5第二章各物业市场分析◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化6月，住宅成交量为2653套，29.2万平米，同比上升46.7%和46.7%，环比下降24.1%和25.9%。相比2010年同期，今年6月市场表现无疑是“逆势火爆”的行情，前期高性价比产品的热销，带动了一大批以中小户型为主的项目加紧推货，而一些看准形势的开发企业也开始果断、快速的推出这一类型产品，同时打出“起价”“低价”等价格宣传，吸引市场上购买热情不减的刚性需求，绿地国际花都、恒大系列均是其中翘楚。2010年1月-2011年6月住宅成交量月度变化（套数）01000200030004000套成交量87619819431070156518081937237820632706202918652563110113141575349726531001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511062010年1月-2011年6月住宅成交量月度变化（面积）0.020.040.060.0万平米成交量12.22.320.112.116.619.919.827.823.331.322.421.327.211.513.916.539.429.2100110021003100410051006100710081009101010111012110111021103110411051106★各区域成交情况2011年6月各区域住宅成交量及比例（套数）1034,39%678,26%135,5%157,6%649,24%东部西部南部北部中部2011年6月各区域住宅成交量及比例（面积）单位：万平米12.1,41%6.7,23%1.9,7%1.5,5%6.9,24%东部西部南部北部中部6月，东部仍旧是市场成交的