房地产投资信托基金模式研究

房地产投资信托基金模式研究作者：米燕作者单位：西安经发城建开发有限责任公司刊名：财经界（学术）英文刊名：MONEYCHINA年，卷(期)：2010，(1)被引用次数：0次参考文献(4条)1.王新我国房地产投资信托基金的模式研究2009(8)2.刘浩丹王来福简析房地产投资信托基金模式研究2008(3)3.谭颖晓.李明月我国发展房地产投资信托基金的模式选择2008(18)4.任宏.秦承波房地产投资信托基金模式比较及可行性分析2007(35)相似文献(10条)1.学位论文吴岚房地产投资信托基金在我国的发展研究2008房地产投资信托基金，是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资、经营和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从不同的角度观察，房地产投资信托基金可以划分成不同的类型：按照资金募集方式不同，可以将房地产投资信托基金分为私募式和公募式；按照组织形式不同，可以将房地产投资信托基金分为公司型和契约型；按照赎回方式不同，可以将房地产投资信托基金分为封闭式和开放式；而按照资金的运用方式不同，又可以将房地产投资信托基金分为权益型，抵押型和混合型。房地产投资信托基金作为一种联系社会资本和房地产市场的产业投资工具，在海外经过近50年的发展，已经显示出了巨大的制度优势和发展潜力。引进和发展房地产投资信托基金，对引导我国社会资本有效地进入房地产市场、提升房地产市场的发展层次、完善金融市场的产品结构以及防范金融市场风险都具有重要的作用和深远的意义。目前，我国发展房地产投资信托基金面临着诸如模式的选择、相应法律以及配套的市场体系建设等一系列问题，要解决这些问题需要理论界和实务界运用科学的态度、方法和理论体系系统地对国外房地产投资信托基金的发展状况和我国房地产信托产品的发展现状加以研究和分析，争取在实践探索中逐渐寻求和建立一条符合中国国情、适合中国房地产投资信托基金发展的新道路。只有这样，我们才能够发现到底选择什么类型的房地产投资信托基金更能有利于促进整个房地产业和金融业的良性发展。本文对房地产投资信托基金在我国的发展研究主要是从以下三个方面着手：一、房地产投资信托基金在全球的发展介绍以及国际经验的借鉴本文阐述了房地产投资信托基金在美国的起源以及在全球的发展，不仅展示了权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的发展沉浮，还揭示了政府的宏观政策、国家的法律、法规以及税收优惠政策在各国房地产投资信托基金的发展历程中起到的巨大作用。并且用详尽的数据、图表分析表明并总结了房地产投资信托基金具有投资回报高、风险低、流动性高等优秀品质以及享有税收优惠的显著特征，明确了房地产投资信托基金作为一种横跨房地产市场和金融市场的创新型金融工具的优势所在，并为我国发展房地产投资信托基金概括出了借鉴经验：其一、房地产投资信托基金的发展需要政府提供的法律保障和政策支持；其二、房地产投资信托基金的发展依托于一个发达的房地产金融市场；其三、机构投资者的广泛参与将有利于房地产投资信托基金的发展。二、房地产投资信托基金在我国的曲折发展道路本文分别分析了我国房地产业以银行贷款为主的间接融资和以股票融资为主的直接融资状况，揭露了我国房地产业高度依赖银行贷款的融资特点。这种高度依赖银行贷款的融资方式既不利于房地产市场的健康发展，又不利于商业银行的风险分散，所以，银行贷款占主导地位的房地产融资现状就为我国引进并推出房地产投资信托基金提供了必要性依据。2003年6月13日，中国人民银行颁布了著名的“121号文件”，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该文件在提升了银行对房地产贷款的门槛的同时，为房地产投资信托基金在我国的发展开了一扇窗—房地产信托产品于2005年出现了“井喷”。但是，银监会随后推出的“212号文件”、“54号文”以及“256号文件”却又是对房地产信托的严格调控。所以，我国政府对房地产投资信托基金暧昧不明的态度使我国迟迟没有推出真正意义上的房地产投资信托基金。2007年3月，修订的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》开始正式施行，这也表明了国家对我国发展房地产信托的重视和支持。为了更能清晰生动的展现我国房地产信托产品的发展阶段，本文引入了“联信·宝利”1期和大万商厦物业收购集合资金信托计划两个案例，展示了我国准房地产投资信托基金的产品特点，也指出了准房地产投资信托基金与国外成熟的房地产投资信托基金的差距。三、房地产投资信托基金在我国的发展模式的选择探讨本文针对目前我国房地产投资信托业的现状，从法律政策、运行机制、监管机制三个方面进行探索研究，以期为我国房地产投资信托基金的运作奠定良好的内部机制和外部环境。本文建议我国应该尽快推出《投资基金法》或者《房地产投资信托基金》的专项立法，并配以税收优惠政策，建立健全我国房地产投资信托基金的制度基础；我国在房地产投资信托基金的起步阶段，应该重点发展公募式、契约型、封闭式、特别是权益型的房地产投资信托基金，只有这样，才能够同时对我国房地产市场和金融市场进行很好的调节；我国也应该建立并完善房地产投资信托基金的监管机制，形成一个以《房地产投资信托基金》为核心，以国家监管、房地产投资信托同业监管、基金内部监管和市场监管的多层次、多方面共同监督的房地产投资信托基金监管体系。本文的主要创新之处与贡献基本体现在以下几个方面：一、本文在房地产投资信托基金的国际经验借鉴部分中，采用了大量的、最新的、最全的相关图表和数据支撑着房地产投资信托基金的优势特征这一论据，让数据说话，让事实说话，使这一论据更真实、更充分、更有说服力，为我国应该推出真正意义上的房地产投资信托基金的分论点奠定了理论与实践基础。二、本文在房地产投资信托基金在我国的曲折发展道路部分中，非常重视中国人民银行与银监会对房地产信托产品的调控效果与后果，高度概括和总结了“121号文件”、“212号文件”、“54号文”、“256号文件”对我国房地产信托产品的影响以及房地产信托市场随着这一系列文件的颁布后的发展走势。此外，本文还评述了新的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。这些规章制度的论述，清晰的梳理了我国房地产投资信托基金发展的宏观制度环境，为我国应该建立怎样的房地产投资信托基金的问题做出了解答。三、本文在房地产投资信托基金的模式选择探讨部分中，论述我国在现阶段应该选择权益型的房地产投资信托基金时率先提出了自己的观点。即发展权益型房地产投资信托基金有利于发展我国房地产存量市场，顺应我国连续降息的从紧政策、以及缓解房屋高空置率和房屋的高住房需求率并存的供需压力。显然，抵押型房地产投资信托基金是不能解决好上述问题的。为了很好的论证这一论点，本文从美国的权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产信托基金的主导交替历史开始作铺垫，以我国抑制房地产信托产品的相关政策的背景环境层层展开，最后又以大万商厦物业收购集合资金信托计划为成功案例，明确的论证了权益型房地产投资信托基金才是我国发展房地产投资信托基金类型的最好选择。2.期刊论文宋一.SONGYi金融创新视阈下的房地产投资信托基金-长春工业大学学报（社会科学版）2007,19(3)为了摆脱我国房地产金融的困境,不仅要积极借鉴国际经验,也应该从我国房地产发展的实际出发,进行金融创新,推进房地产投资信托基金.当前,居民储蓄结构的变化是我国房地产投资基金发展的前提,住宅政策性金融体系的完善是我国房地产投资基金发展的基础,配套制度环境的优化是我国房地产投资基金发展的关键.推进房地产投资基金发展,需要消除我国房地产投资基金的法律障碍,加强我国房地产投资基金的制度体系建设,推进我国房地产投资基金的信息系统建设,提高我国房地产投资基金的诚信度.3.学位论文吴见斌中国房地产投资信托基金研究2004房地产业是典型的资金密集型产业,资金融通是房地产经营与决策中的核心问题之一.上世纪六十年代,西方成熟市场在房地产金融与投资方面创造演变出多种新型的房地产金融工具,如房地产投资信托基金(REIT)等,大大促进了金融市场和房地产业的发展.该论文对发展中国房地产投资信托基金进行了研究.该文先对房地产投资信托基金进行了介绍,接着分析了REIT在中国发展的环境和条件,并剖析了海内外房地产投资基金在中国的发展现状和问题,最后简述了REIT在中国发展的构想,并重点对中国信托投资公司介入房地产产业投资基金的方式进行了初步的探讨.通过该论文的研究,试图让大家了解REIT在国外和中国的发展概况,REIT在中国发展的必然性与可行性,并初步对中国信托公司在设立REIT的组织架构、资金投向、投资管理等问题进行了研究.一直以来中国房地产行业的融资渠道非常单一,对银行贷款依赖程度过高.随着房地产行业进入平稳发展期,房地产行业迫切需要多元化的融资渠道.加之近期央行收紧银行对房地产企业的信贷,使得房地产企业的融资更显艰难,房地产企业和金融机构都亟待开拓新的房地产融资途径.一时间房地产投资信托基金成为了中国房地产金融的新热点.种种迹象和市场需求表明,中国房地产投资基金的出现和发展已是大势所趋.但相对于国外许多国家在房地产信托投资基金长期、稳定、成熟的发展而言,中国的房地产信托投资基金相关法规也尚未出台,在产品设计、法律形态、投资理念、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍.因此,在学习与借鉴国外成熟经验的基础上,研究中国房地产投资信托基金发展的环境与条件,探讨中国房地产投资信托基金的发展之路就有了较深刻的现实意义.4.期刊论文王作娟.邢玉芳.张广文房地产投资信托基金必要性与可行性分析-现代商业2007,(36)房地产业是典型的资金密集型行业,所以房地产业历来是一个高风险行业.其对经济周期的反应极勾敏感.而我国近些年来房地产资金中直接和间接来自银行信贷的部分基本上都占了总额的60%以上,造成了巨大的显性或隐性的房地产金融风险.因此,我国目前急需创新的房地产金融产品来分散银行所承担的风险,且能减轻房地产传统融资渠道的压力,满足房地产市场对资金的扩大需求.在当前诸多融资方式中,房地产投资信托基金(REITs)的表现尤为抢眼,已成为了我国房地产行业关注的新热点.5.学位论文刘大志房地产企业融资策略研究2006本课题是由宏观调控所引发的现实和理论热点。在新的行业、金融和市场背景下，房地产企业的融资策略调整已经强烈地凸现了其战略转型的深层内涵。课题对宏观调控下我国房地产企业同益多元的融资手段及其组合形式做出分析，给出了即期和远期房地产金融形势下的企业融资策略空间。并针对上海国际集团房地产业务板块和房地产企业转型的客观情况，给出了集团房地产融资策略调整的具体对策与思路。本课题认为：1．从长期的角度来看，房地产企业的融资模式与其所处的金融环境一定是互相匹配的。但就短期而言，由于房地产金融体系的制度刚性与房地产融资需求的演变节奏之间存在差异，所以在特定的制度变迁时期，会形成两者不相匹配，从而制约房地产企业发展的矛盾。我国房地产企业目前所面临的情况，正是如此。由于房地产金融体系的创新需要一个过程，从而必然使房地产企业的融资模式变迁处于一个相对混乱和艰难的时期。2．在我国房地产金融体系尚未发生根本改变的现阶段，房地产企业面对持续的宏观调控，其所能够寻求和实现的融资策略相对有限。各种融资工具的创新组合应用成为房地产企业摆脱融资困境的主要思路。3．从远期来看，我国房地产将进入资本驱动的现代阶段。以此为前瞻的房地产企业在融资策略调整上将主要围绕房地产的证券化来进行。目前具有实践意义的，主要体现在两个方面。一是以债券形式表现出来的。包括直接的房地产项目债券和派生出来的，以房地产资产(或房地产财产权利)为担保，靠该资产收益偿还的债券。二是以基金形式表现出来的。包括房地产产业投资基金和房地产投资信托基金等。6.期刊论文宋志勇.熊璐瑛美新房地产投资信托基金的发展及对中国的启示-经济研究导刊2009,(22)REITs(RealEstateInvestmentTrusts,简称RESTs)拓宽了房地产企业的融资渠道,又增