XX物业公司工程部工作规程（DOC 37页）

信诚物业公司工程部工作规程装修管理工作规程1.0目的规范装修管理工作，确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观，保障公共设施的正常使用以便合理、安全使用物业。2.0适用范围适用于公司各物业服务中心所辖的物业装修管理工作。3.0职责3.1物服中心主任负责装修申请的审批及重大违章装修的处理工作。3.2工程部负责装修申请的审核、装修巡查监管、违章装修的处理、装修施工中的水电管理、装修验收及装修资料保管工作。3.3财务负责核收装修有关费用。3.4客户中心责顾客装修申请的咨询、一般违章装修的处理，负责装修现场环境及公共卫生巡查、装修垃圾的清运、装修验收后资料的存档及相关事项的协调。3.5安管部负责装修消防、装修时间控制、留宿人员等事项的巡查及违章事项处理。4.0工作程序4.1装修申请4.1.1顾客办理装修，客服中心发放的以下资料请顾客签收：《装修开工申请表》、装修管理公开文件（装修管理规定或住户手册）。4.1.2顾客与物服中心签定《物业装饰装修管理协议》。4.1.3如必须经有关政府职能部门（如消防部门）批准的写字楼、商业装修项目，则须办理有关审批手续，并将复印件交物业服务中心审批存档。4.1.4顾客需提交的资料（复印件）包括：如实填写的《住户装修申请表》，装修设计图纸、装修说明书、装修施工单位的营业执照、税务登记证、资质证书、装修工人身份证和照片、房屋装修管理协议等（租户必须持业主委托书）。4.2审核与审批：4.2.1工程部主管负责审核的装修申请，审查装修图纸、装修说明书，应建议顾客使用环保装修材料，对审核属违约装修项目，工程部主管和客服中心人员应应耐心向业主解释，直至业主完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承审核完后提交服中心主任批准。4.2.2顾客需改变建筑物主体结构与承重结构或加大负荷的，由顾客找原设计单位或具有相应资质的设计单位提出更改方案，报政府设计单位审批部门审批后方可提出相应部位的更改装修申请。4.2.3顾客提交的装修资料以及手续齐全后，根据实际情况工程部三个工作日内给予批复，写字楼及商业用途面积较大的装修，一周内给予批复。4.2.4批复后应与装修单位签署《环境/职业健康安全管理责任书》并统一存入4.3缴费4.3.1由物服中心财务出纳根据所在物业区域规定核算出装修押金，或按照《物业入伙方案》中的装修费用规定缴纳，装修单位缴纳装修押金（商业、写字楼另计）和装修出入证押金及工本费。4.3.2收取顾客及装修队的各项费用（如：装修税金等）。4.3.3施工单位凭缴费收据到工程部办理《装修许可证》，并登记。4.3.4施工单位凭缴费收据和《装修许可证》到安管部办理装修人员出入证和或留宿证，并登记。4.4装修监督和装修巡视4.4.1装修进出材料和工具等由安管部负责查验，凭《物品放行条》方可放行，严格控制易燃、易爆材料进入所辖物业。其装修人员凭装修出入证（或临时出入证）予以放行。4.4.2动火作业由装修单位填写《动火申请表》，工程部主管审核签署意见报请物服中心防火责任人/安管部主管审批，经审批同意后办理《动火许可证》，由安管部指定专业消防员负责监督。4.4.3物业部每天不少于二次按照装修审批内容和装修现场环境的管理要求进行巡视并填写《装修巡视记录》。4.5.1检查是否擅自开工，是否按规定时间施工，装修工作证、留宿证是否有效；4.5.2检查施工现场是否按规定放置合格灭火器；4.5.3检查是否随意丢弃装修垃圾，抛扔物品；4.5.4检查是否利用公共部位、场地加工装修材料和破坏公共绿篱、绿地的施工情况。4.5.5检查是否擅自在室外加装灯、牌、广告等；4.5.6检查有无私自增加线路负荷，乱拉乱接施工电源等违章用电情况；4.5.7检查有无违章使用电焊、气割、焊和不合格的工器具情况；4.5.8检查施工中有无产生超过规定的噪声；4.5.9检查是否使用符合环保和安全要求的装修材料，是否使用合格的装修设备、工具；4.6装修违规的处理4.6.1教育，批评，规劝改正；4.6.2责令停工，出具《装修违约整改通知书》，限期整改；4.6.3责令恢复原状；4.6.5要求支付违约金，须报总经理批准；4.6.6报政府主管部门，须报总经理批准。4.7装修验收4.7.1装修施工结束后，由施工单位负责人向客服中心提出验收申请；4.7.2物服中心在二日内组织人员验收，物服中心工程部主管和物业部主管与施工单位负责人、顾客共同参与对装修的主体结构、整体外观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收；4.7.3填写《装修验收表》，要求顾客、装修单位负责人物服中心工程人员三方共同签字确认；4.7.4对不符合要求的项目，由装修队按整改内容进行整改，直到合格为止，要求顾客对整改后进行再次次确认；4.7.5装修单位在装修验收合格后当日离开。维修服务工作规程1.0目的为顾客提供及时满意的有偿和无偿服务，保证维修服务的质量。2.0适用范围适用公司管辖的各物业小区工程部对顾客提供的有偿和无偿维修服务。3.0职责3.1物服中心主任负责督导工程部维修服务工作的开展。3.2工程部主管负责维修服务工作组织和指导，负责定期回访工作。3.3工程部领班和技工维修服务工作的实施。3.4客服中心负责维修服务工作的接报修和定期回访工作。4.0工作程序4.1基本要求4.1.1实行全年365天24小时接受顾客报修，报修电话XXXXXXXX4.1.2工程人员按公司规定统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄，持证上岗；4.1.3接待顾客报修时应态度和蔼，用语规范、耐心热情；4.1.4应做到《维修（服务）》填写准确、齐全，及时落实任务。4.2维修服务项目和服务标准4.2.1服务态度，热情、谦虚、使用文明用语。4.2.2上门时间，接到维修要求，到目的地不超过25分钟，如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。4.2.3提供维修材料，向顾客提供合格有效的所需材料。4.2.4维修服务时间，视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72时，如超出上述时间，应向住户说明原因。4.2.5服务对象满意率，应达到98%。，对不满意的应尽快组织二次维修，使顾客满意。4.2.6洗脸盆、洗菜盆漏水维修，应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项修不超过1小时。4.2.7洗菜盆漏水，接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超1小时。4.2.8洗脸盆、洗菜盆堵塞，达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，修时间不超过4小时。4.2.9浴缸堵塞及漏水，达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水，维修时间不超过4小时。4.2.10维修墙内水管，应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清，维修时间不超过72小时。4.2.11修理电器，使电器能达到正常使用，保持原有外观，试用效果使住户满意，小维修不超过2小时，较难的不超过72小时。4.2.12疏通马桶，使之相当畅通，即使往马桶里扔少许报纸团也不影响畅通，维修时间不超过2小时，严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、香皂、洗发水瓶等。4.2.13疏通地漏，使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物须清理，维修时间不超过4小时。4.3维修服务接待4.4.1电话报修，顾客电话（电话响三次前接听）或前来物服中心申报维修服务项目时，客服中心人员应礼貌询问并记录申报项目，及时详细做好来电来访登记表，填写《服务作业单》，通知工程部人员按时上门提供维修服务；4.4.2顾客在现场直接向工程部人员报修时，需临时紧急处理的工程维修项目，工程部人员需先报工程部主管和客服中心登记方可维修，维修工作结束后，需及时回物服中心填写《服务作业单》请顾客确认签名。4.4上门维修服务4.4.1工程部人员接到《服务作业单》后，应携带《服务作业单》、对讲机、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需更换的器材料或零部件，按预约时间，赶赴需要维修服务的现场。4.4.2工程部人员抵达门口后，应礼貌按门铃（或轻声敲门三下），如几次后无应答，需填写请求再次预约上门维修（服务），粘贴在顾客房门的显眼处。4.4.3入室后，工程人员勘察、检测后，将判断结果告知顾客，并与顾客确认需要维修服务的项目和有关收费标准，经顾客确认后方可实施维修服务。4.4.4维修服务时，如需移动居室内的物件时，应征得顾客同意后方可移动，作业完成后应移到原处。4.4.5作业完成后，工程人员应主动及时清理、清扫作业现场，将维修工具放入工具箱，并将作业时产生的污物及杂物用布垫包好带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。4.5有偿维修服务收费标准4.5.1有偿维修服务收费标准以物业管理条例结合当地物业管理法规，经物业所在地物价管理部门核准或备案的价格，或与小区业主委员会签定的物业管理合同中规定的收费标准为准。4.5.2有偿维修服务收费时，应由财务人员开具发票，并在发票上注明材料、人工费用。4.5.3由于维修质量原因，导致顾客损失，应按实赔偿，导致重复维修，不再另行收费。电气设备运行工作规程1.0目的保障电气设备的的正常运行，为顾客提供稳定可靠电源，方便生活和工作。2.0适用范围适用公司管辖的各物业小区的电气设备的运行工作。3.0职责3.1工程部主管负责电气设备的运行管理、组织和督导工作。3.2工程部领班负责电气设备运行的实施和检查工作。3.3工程部技工负责电气设备运行的实施、巡查和记录工作。4.0工作程序4.1运行检查工作规程4.1.1每班必须清洁配电室环境，保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、无积尘、无水渍、油渍；4.1.2配电室每两小时必须对所有配电设备的运行情况(环境温度、电流、电压、功率因数、运行状况等)巡查一次，做好巡查记录；4.1.3变配电设备发生异常要及时报告工程领班、主管，派人协助排除故障；4.1.4配电超负荷运行时，应立即检查原因，通知相关超负荷用电单位，同时报告工程部领班主管；4.1.5无关人员禁止入内；非工作人员进入配电室，须经工程部主管同意，由值班人员陪同方可入内；4.1.6保持消防设施完备，配电室内禁止吸烟；保持室内照明、通风良好；4.1.7不得擅自更改变配电室工程设备线路及器材，若要整改须按规程报批同意后组织实施；禁止乱拉乱接线路、堆放杂物；4.1.8交接班时认真听取和察看交班人员的值班和设备运行报告，对于记录不清楚的要当面询问；4.1.9运行人员严格按变配电设备的操作说明操作，供电操作开关的标志要明显，保证设备正常运行；4.1.10全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌；4.1.11严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行作业；4.1.12自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次；4.2供配电系统操作规程4.2.1高压系统安全操作规程环网柜的变压器高压电源断路的操作：仅在接到物服中心主任命令或检修变压器及高压侧设备时才进行停送电，其操作规程如下：4.2.1.1停电A、值班操作人员认真验证电气工作票；B、切换相应变压器低压侧负荷；C、切断变压器高压侧断路器；D、投入高压侧接地闸；E、悬挂标志牌“严禁合闸，有人工作”；F、于变压器低压端进行验电、放电，在高压电缆头上挂上三相短路接地线；G、由专人监护。4.2.1.2送电A、检查变压器及设备上有无工具、材料遗漏；B、拆下三相短路接地线；C、填写电气工作票终结情况；D、摘下警告标志牌；E、拉开高压接地闸；F合变压器高压侧断路器；G、再送低压端负荷。4.2.2低压系统安全操作规程4.2.2.1停电正常停电检修，根据停电区域范围，部分或全部停电（低压部分指配电房）、动力设备及用户，停电前四小时通知受影响的用户。运行技工按照工作票的停电范围关闭相关配电屏开关，在出现事故情况下，应按事故处理规程处理。4.2.2.2操作顺序A、由低压到高压；B、由分开关到总开关；C、经验电无误后，挂上“严禁合闸，有人工作”的警告牌于操作键上；D、维修(检修)工在验定无电后,挂上接地线加以保护