XXXX年长沙房地产市场年报(定)

12011年城市房地产市场研究报告长沙201122011年城市房地产市场研究报告目录2011视点...............................................................................................1一、城市经济...........................................................................................31、城市宏观经济....................................................................................3二、产业政策...........................................................................................71、城市政策综述....................................................................................72、城市政策解读....................................................................................83、市政动态........................................................................................234、城市政策展望...................................................................................30三、土地市场..........................................................................................301、土地市场供求分析.............................................................................322、重点企业新增土地储备.......................................................................50四、行业发展..........................................................................................521、房地产开发投资................................................................................522、房地产建设规模................................................................................53五、市场交易..........................................................................................551、商品房...........................................................................................552、商品住宅........................................................................................593、商业市场........................................................................................824、写字楼市场.....................................................................................90六、2012年房地产市场预测........................................................................97七、区域数据........................................................................................1001、开福区.........................................................................................1002、天心区.........................................................................................1033、雨花区.........................................................................................1064、岳麓区.........................................................................................1095、芙蓉区.........................................................................................1126、望城区.........................................................................................11512011年城市房地产市场研究报告2011视点长沙楼市——大都市梦想应对政策调控，机遇与挑战并重2011年，长沙描绘城市发展新蓝图，根据最新总体规划到2020年长沙将建千万人口大都市，湘江将变为发展‚中轴‛，长沙会从一个滨江城市，变成真正的跨江城市。由此，可以预见未来长沙城市发展将大延伸，大空间、多层次化扩展，同时为长沙房地产发展提供了更为宽广的平台，机遇可谓大好。但2011年房地产在严厉调控下开始回缓，这将对未来楼市成长带来巨大挑战。回顾2010年房地产市场，调控全年不断，楼市供应成交却均创新高，房地产开始绑架地方财政，社会经济畸形发展，房价高企。2011年，调控雷霆万钧，全方位迅猛来袭，誓将‚房价回归合理‛，年初‚新国八条‛再到限购、限贷、限价等强制性政策密集发布。政府提出在经济增长与民生利益之间，必须达成平衡，上半年货币流动性被大幅收紧，楼市出现增速放缓，传统金九银十旺季到来，成交急转直下，楼市旺季哀鸿遍野，部分开发商开始放松价格，楼市拐点由此确立，调控取得初步成效。调控成果给了政府新思考，最新的中央经济工作会议确立了2012年‚稳中有进‛的经济发展基调，而2012年高层的任何决策也都将围绕‚稳中有进‛四字展开。针对房地产业的政策提法是‚坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归‛。2012，将是楼市转变年，机遇年，也是稳定年、回归年。土地市场2011年长沙市内五区全年土地经营性土地供应量仅41宗，供应面积约193.97万平方米，与2010年供应量相比下降约39%。全市五区经营性土地成交34宗，土地面积154万平方米，同比大幅下降46%，规划建筑面积530万平方米。市场交易2011年长沙市内六区商品房全年成交面积935.45万平方米，同比下降15.8%，其中内五区成交商品房842.31万平方米，同比下降17.2%。2011年长沙市内六区商品住宅全年成交面积856.29万平方米，同比2010年成交总量下降约19.4%。其中内五区成交量为766.13万平方米，同比下降21.3%。22011年城市房地产市场研究报告价格走势2011年长沙市内六区商品房成交均价为7535元/平方米，同比大幅增长36%，其中内五区成交均价7796元/平方米，同比大幅增长37%。2011年长沙市内六区商品住宅成交均价为6840元/平方米，比2010年成交均价上涨约1500元/平方米，较2010年上升28%。其中内五区均价为7072元/平方米，同比增长29%。32011年城市房地产市场研究报告一、城市经济1、城市宏观经济（1）2011年GDP增速较去年有所放缓，但仍将保持较快增速图1-1长沙市各年GDP走势图据长沙市统计局初步估计，2011年1-11月长沙市全市实现地区生产总值4856.6亿元，预计2011年全年GDP可达5300亿左右，同比增长14%以上，将超过年初长沙市《政府工作报告》所预期的13%的增长目标。（2）三次产业结构趋于合理，并有重工业化趋势图1-2三次产业所占GDP比重历年走势42011年城市房地产市场研究报告近11年长沙市第一产业所占比重持续下滑，2011年前三季度已下降至4.3%；第二产业近年稳步上升，2011年前三季度达53.7%，长沙最近5年有重工业化趋势；第三产业前三季度占比为41.9%。（3）2011年固定资产投资增速出现较大幅度的回落图1-3长沙市各年固定资产投资走势图2011年前11月长沙市固定资产投资3194.61亿元，同比2010年前11月增长18.5%，较去年同期30.7%左右的增速大幅回落。预计全年增幅为19%左右，较市发改委年初预期的20%的增长目标略低。其中房地产开发投资约817亿，约占固定资产投资的25.6%。（4）2011年社会消费品零售总额稳步增长，内需较为旺盛图1-4长沙市各年消费品零售总额走势长沙市近5年消费品零售总额增速保持在20%附近，消费品市场稳步增长。2011年前11月社会消费品零售总额达到1939.25亿元，较2010年前11月同比增长18.1%，比去年20%的增速略有下降。其中限额以上企业实现零售额989亿元，同比增长26%，限额以下52011年城市房地产市场研究报告企业实现零售额950.3亿元，同比增长10.3%。按行业分组，批发业实现零售额185.5亿元，增长17.3%；零售业实现零售额1530.8亿元，增长18.2%；住宿业实现零售额43亿元，增长20.7%；餐饮业实现零售额179.9亿元，增长17.2%。（5）2011年城镇人均可支配收入增长较快图1-5城镇人均可支配收入历年走势2010年及2011年11月，长沙市政府两次上调最低工资标准，目前最低工资标准已由2010年的665元/月上浮到1020元/月，两年时间最低工资标准已提升53.4%，政府在提升居民消费力方面不遗余力。而2011年前11月长沙市人均可支配收入达23846.91元，比上年同期上涨15.1%。人均消费支出达16260元，同比上涨15.7%。2011年城镇居民的消费力得到了较大提升，这也符合中央有关扩大内需的政策步调。（6）城市宏观经济总结在国内经济滞涨，国际金融环境不断恶化的大背景下，长沙市宏观经济整体表现尚好，受大环境影响不大。投资及消费1-11月仍保持良好增速，且GDP增速高于预期运行。从2001年到2011年，固定资产投资占GDP比重不断上升，从2001年的27.9%上升至2011年的65.8%，2010年达到70.2%的高位，经济发展对投资的依赖性不断加大。而社会消费品零售总额占GDP的比重则从2001年的50.1%下降至2011年的39.9%，消费所占经济总量的比重十年间下滑逾10%。长沙近十年已经逐渐演变为投资驱动型经济，一方面是因为由投资促增长，政府更能掌620