昆明XXXX年年房地产市场年报

1—2013年昆明房地产市场年报—2展望新年新年楼市的基调应该是“延续”，政府政策偏向于让市场回归市场，长效机制管理预期，地方政策在稳经济的前提下将不会对现有市场加以限制。新年楼市也将延续蛇年下半场大开大合趋势，新媒体营销、电商与二三级联动营销愈显价值，精品产品与高附加值产品打造是项目核心竞争力。回顾楼市蛇年初“国五条”呱呱落地、房产税重提，转瞬间政策从严预期与市场唱衰论甚嚣尘上，市场三方态度谨慎，压抑之势让人窒息。来到年中，行政压力淡出，市场开盘活跃异常，楼市判断稳中有升，可谁曾想这只是牛市前夕的开胃菜。2013年商品房新增供应1667万方，成交1093万方，楼市全面回升、突破，创下多个历史新高，狠狠地打出一记右勾拳。从隆冬到暖春，从严峻到淡出，从看衰到牛市，从谨慎到狂热这一年昆明楼市给了我们太多的想不到与太多的惊喜3综述篇住宅篇商业篇商务篇公寓篇2013年市场年报4PART1综述篇宏观经济：全国经济缓慢复苏，昆明经济稳中有进楼市政策：楼市盘点，重点解读，政策展望市场盘点：土地平稳，商品房供求突破，开盘火热报媒投放：放量激增，中南活跃，投资增强，春晚主秀市场研判：楼市持续高位景气，市场分化特征明显5一、宏观经济——全国经济缓慢复苏，GDP增速放缓财政收支增速下行市场投资增速稳增社会消费增速维稳居民收入增速放缓金融信贷形势趋紧6年度同比环比增速GDP发展近年来，全国经济发展放缓，GDP发展减速，但在2013年下半年市场经济开始出现复苏态势。（数据源于：国家统计局，昆明浩航研究中心整理）同比增速放缓从近年来全国GDP发展情况来看，全国经济增速放缓，2013年前三季度全国GDP同比增长7.7%。环比增速提高从2011年至2013年3季度各季度GDP环比增速来看，2013年GDP环比总体保持持续增长趋势，市场经济出现复苏。2011年2季度后GDP增速快速下滑2012年2季度后GDP下滑速度减缓2013年2季度后GDP保持增长态势7产业结构性转化明显近年来，全国三次产业值呈平稳增长态势，其中二、三产业发展相对较快，GDP贡献比重增强，第一产业逐渐向二、三产业转化的结构性变化渐行渐显，且第三产业比重逐渐增强。第三产业快速发展从三次产业发展情况来看，第三产业出现较快增长，2013年3季度对全国GDP的贡献率达45.5%，高出第二产业的0.22个百分点。产业发展近年来全国二、三产业比重增强，且以第三产业发展速度最快，2013年3季度第三产业GDP贡献率为45.5%，高出第二产业的0.22个百分点。2013年3季度全国三次产业结构（数据源于：国家统计局，昆明浩航研究中心整理）2006-2013年9月全国三次产业发展情况8第一产业低位增长：从2011年-2013年3季度第一产业发展增速情况来看，近三年第一产业整体增速保持低位增长，2013年总体保持在3%-3.4%的增长速度。二三产业增速放缓：受全国经济发展放缓影响，自2012年1季度开始，全国二三产业发展增速较2011年也出现一定程度的下滑；第三产业增速提高：自2012年4季度开始，三次产业增速开始分化，第三产业增速开始超越第二产业，市场经济转型加快。产业发展自2012年第四季度开始，第三产业增速逐渐超越第二产业，市场经济转型开始加快。2011-2013年3季度全国三次产业增速情况（同比增长率）（数据源于：国家统计局，昆明浩航研究中心整理）2012年4季度前，第三产业增速低于第二产业2012年4季度后，第三产业增速高于第二产业9财政预算收入增速放缓近年来，全国财政预算收入总体保持平稳增长态势，但增速较为缓慢；2013年11月末，全国财政预算收入为11.97万亿元，同比增长9.9%。财政预算支出减势明显自2011年起，全国财政预算支出增速出现直线下滑趋势；2013年11月末，全国财政预算支出为11.47万亿元，同比增长9.3%。财政收支近年来，全国财政收支矛盾突出，2013年财政收入不容乐观，财政收支增速下行，且以财政预算支出下行明显。（数据源于：国家统计局，昆明HH研究中心整理）10整体情况房地产业行业投资2013年，市场投资呈回暖趋势，房地产开发投资在固定资产投资的比重有所增加，其中办公楼的市场投资增速最快，2013年11月末同比增长36%，高出房地产开发投资16.5个百分点。（数据源于：国家统计局，昆明HH研究中心整理）投资缓慢，增速回升从近年来全国固定资产投资和房地产开发投资较前两年均有所放缓，但自2012年行业投资增速有所回升，市场逐渐转暖。2013年11月末，房地产开发投资达7.74万亿元，占固定资产投资总量的19.78%，投资比重较12年增长0.1个百分点。住宅维稳，商务激增近年来，住宅投资增速与房地产开发投资增速基本保持一致，自2010年开始市场商务、商业投资增速呈较快增长趋势。2013年11月末办公楼投资额为4113亿元，同比增长36%，高出房地产开发投资增速16.5个百分点。16.5%11一级市场二级市场房地产业近年来全国房地产发展迅猛，土地成交价逐年升高，2013年11月末同比上涨31.5%；商品房销售总体呈量升价涨态势，2013年11月末商品房销售面积同比上涨20.8%，销售额同比上涨30.7%。（数据源于：国家统计局，昆明HH研究中心整理）量减价涨，成本增加近年来全国土地购置面积总量呈逐年递减态势，土地成交价总体逐年升高态势；2013年11月末，全国土地购置面积为34772.79万㎡，同比增长9.9%；土地成交价8669.48亿元，同比增长31.5%；照此计算，成交均价达2493元/㎡，同比增长19.62%。量价齐升，房价持扬近年来，全国商品房销售面积和销售额总体呈快速增长趋势；2013年11月末，全国商品房销售面积为110806.8万㎡，同比增长20.8%；销售额达69946亿元，同比增长30.7%；照此计算，全国商品房销售均价为6312元/㎡，同比上涨8.15%。122010年以来，全国社会消费品零售总额总体保持平稳增长，但增速呈逐年递减趋势；2013年11月末，全国社会消费品零售总额为21.13万亿元，同比增长13%，较前几年增速有所下降。社会消费近年来，全国社会消费品零售总额保持持续增长，但增速逐渐放缓，2013年11月末同比增长13%。2006-2013年11月全国社会消费品零售总额增长情况（同比增长率）（数据源于：国家统计局，昆明HH研究中心整理）13城镇居民可支配收入农村居民现金纯收入（数据源于：国家统计局，昆明HH研究中心整理）居民收入2013年3季度末，全国城镇居民人均可支配收入为20169元，农村人均纯收入为7627元，其中城镇居民可支配收入增速递减明显。增速逐年递减自2011年起，全国城镇居民可支配收入虽总体保持增长态势，但增速呈逐年递减趋势；2013年3季度末，城镇居民可支配收入额为20169元，同比增长9.5%。增速总体维稳近年来农村居民现金纯收入有明显提高，且增速有所放缓，但2013年放缓趋势有所改善；2013年3季度末，农村居民现金纯收入为7627元，同比增长12.5%。14存款余额增速维稳2013年11月末，全国金融机构人民币存款余额为103.23万亿元，同比增长14.5%；预计2013年全年存款余额增速较2012年总体持平。贷款余额增速下降2013年全国“钱荒”蔓延，金融机构惜贷严重，人民币贷款余额增速下降；2013年11月末，人民币贷款余额为71.41万亿元，同比增长14.21%。金融信贷2013年6月开始“钱荒”现象蔓延至二三线城市，全国金融机构惜贷、停贷现象严重，预计2014年楼市信贷仍然严峻。（数据源于：国家统计局，昆明浩航研究中心整理）15一、宏观经济——全国经济缓慢复苏，昆明经济稳中有进区域GDP增速稳进第三产业发展提速财政收支增速下行市场投资快速增长居民收入平稳增长金融信贷运行稳定162009年以来，昆明GDP总体保持平稳发展，增速维稳运行；2013年11月末，昆明市区域GDP总值为2400.83亿元，同比增长13%。GDP发展近年来，昆明市经济总体保持平稳发展，经济增速平稳提升，2013年11月末实现区域GDP总值2400.83亿元，同比增长13%。2006-2013年9月末昆明市GDP发展情况（同比增长率）（数据源于：昆明市统计局，昆明HH研究中心整理）17第三产业快速发展从三次产业发展情况来看，第三产业出现较快增长，2013年3季度对昆明市GDP的贡献率达51.9%，高出第二产业7.8个百分点。第一产业结构转化近年来，昆明市第三产业发展迅速，GDP贡献比重增强，第一产业逐渐向二、三产业转化的结构性变化渐行渐显，市场转型加速。产业发展近年来昆明二、三产业比重增强，且以第三产业发展速度最快，第一产业逐渐向二三产业结构型转化明显。2013年3季度第三产业GDP贡献率为51.9%，第一产业仅为4%。（数据源于：昆明市统计局，昆明HH研究中心整理）2006-2013年9月昆明市三次产业发展情况2013年3季度昆明市三次产业结构18财政预算收入增速放缓近年来，昆明财政预算收入总体保持平稳增长态势，但增速放缓明显；2013年11月末，昆明财政预算收入为382.16亿元，同比增长14.3%。财政预算支出减势明显自2011年起，昆明财政预算支出增速出现快速下滑趋势；2013年11月末，全国财政预算支出为435.7亿元，同比增长9%。财政收支2013年昆明市财政收支总体维稳，但整体增速不容乐观，财政收支下行明显，以财政预算支出较为突出。（数据源于：昆明市统计局，昆明浩航研究中心整理）19固定资产投资增速近年来昆明市固定资产投资呈较快增长趋势，虽2012年有所减缓，但总体保持较快增长；2013年11月末同比增长25.1%；房地产开发投资比总增强自2010年起，昆明市房地产开发投资增速迅猛，在固定资产中的比总逐渐增强；2013年11月末，房地产开发投资在固定资产投资中比重达43.65%，创历史新高。行业投资2013年昆明固定资产投资和房地产开发投资呈快速增长态势，11月末，房地产开发投资比重创历史新高，同比增长43.65%。2006-2013年11月末昆明固定资产投资和房地开发投资情况（数据源于：昆明市统计局，昆明HH研究中心整理）固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）2006年6541722007年818221.992008年1053.16259.292009年1600.66369.432010年2160.88440.682011年2701.11625.972012年2345.91919.072013年1-11月2559.71117.28项目年份20从70大中城市住宅价格指数昆明数据变化情况来看，昆明住宅价格指数在2012年6月后整体保持上涨态势，其中二手房涨幅最为明显；2013年11月末昆明新建住宅价格指数同比上涨5.9%，新建商品住宅同比上涨7%，二手房同比上涨8.8%。从70大中城市住宅价格指数昆明数据变化情况来看，昆明住宅价格指数在2012年6月后整体保持上涨态势，其中二手房涨幅最为明显。2011-2013年11月全国70大中城市住宅价格指数昆明数据变化情况（同比增长率）（数据源于：国家统计局，昆明HH研究中心整理）房地产业2012年6月开始，昆明住宅价格指数总体呈持续上涨态势；其中二手房价格指数涨幅最大21整体情况城乡对比社会消费近年来，昆明市社会消费品零售总体呈逐年递减态势，城乡消费增速总体相对稳定。（数据源于：昆明市统计局，昆明HH研究中心整理）同比增速放缓自2009年开始，昆明市社会消费品零售总额增速呈逐年放缓态势；2013年11月末社会消费品零售总额实现1447.56亿元，同比增长13.8%。城乡总体持平2013年昆明城乡居民社会消费增速均出现一定程度的下降，但总体降幅较小；预计2013年全年社会消费增速与2012年总体持平。22