西安曲江豪宅曲池东岸项目物业发展建议_170PPT_XXXX年

西安曲江·曲池东岸·2010年一座城市的豪宅传奇荣禾集团荣誉出品景观资源第一部分、整体市场走势3全国经济形势走好为项目开发提供了良好的外部环境全国GDP走势图西安GDP走势图面对百年一遇的金融危机，各国都加大了宏观调控的力度。中国也实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，今年以来，经济下滑态势得到抑制，经济增速开始上升。全国经济形势走好，支持了房地产业的发展，也为本案开发提供了良好的外部环境。1.1全国经济整体走势分析859095100105110115120国房销售价格指数国房景气指数1.2全国房地产投资分析今年房地产市场快速发展，是项目入市的良好时机今年以来，房地产投资额迅速增长，房价自今年3月触底回升，价格一路上涨，今年上涨幅度即达30%以上。位于城市核心地段或具备独特优势资源的项目，因其特有的资源优势，价格上涨速度更快。5金融机构新增信贷走势1.3全国市场环境分析通货膨胀预期，使房地产成为抵御通货膨胀的重要投资资产宽松的货币政策，使今年上半年的信贷总额超过了去年一年的总和。通货膨胀预期使财富人士纷纷投资房地产以求资产保值增值。拥有优势资源或处于优越区位的高品质住宅项目，资产保值增值潜力更大，更为高端财富人士所青睐。2008.9-2009-.8月度国际货币供应量40004200440046004800500052000204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年2月3月4月5月6月7月8月成交量成交价2009年西安房地产市场“量价齐升”，市场稳步向上09年前8个月住宅成交量已超过08年全年，全年预计会超过07年，整体市场表现火热。09年市场供需两旺，整体表现供不应求，存量房进一步消化，库存压力减小。万㎡08年50.1万㎡/月09年81.6万㎡/月0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月成交量供应量万㎡5198886016520200400600800100006年07年08年09年（1-8）万㎡09年预计970万㎡2008-2009全市成交量价走势1.4西安房地产市场分析全市形成城南、城北、城东三足鼎立格局，城南区位居全市首位2009年分城区成交量走势成交量：随着年初刚需集中释放，到5月份改善型、投资型客户陆续入场，城南区成交量开始逐步放大，成交量居各城区之首。受土地供应影响，城东区成交量已超高新，形成城南、城北、城东三足鼎立。成交价：城南成交均价远高于其他城区，8月份已达6055元/㎡。高新区整体表现低迷，随着近期融侨城、缤纷南郡入市，成交价将呈现走高态势。020000040000060000080000010000001200000一月二月三月四月五月六月七月八月高新城北城南城西城东605552403500400045005000550060006500一月二月三月四月五月六月七月八月城东城西城南城北高新2009年分城区成交价走势注：本报告中无特殊注明情况下，城南区均包括曲江板块。单位:㎡元/㎡1.5分城区量价分析西安市场看城南，城南市场看曲江城南区成交比例逐年成增长态势，分流了部分高新客群。曲江板块今年成交量占城南区50%，占全市约12%。曲江板块房价增长速度远高于全市均价上涨速度。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2006年2007年2008年2009（1-8月）高新城北城南城西城东城南23%曲江51%345446953799563641206331010002000300040005000600070002006200720082009（1-8）全市城南曲江元/㎡年度全市、城南、曲江成交价对比2009年分城区成交比例走势2009年城南区成交量占全市比例2009年区间板块成交占城南区比例1.6曲江与全市成交比例分析第二部分、区域市场分析曲江量价表现位于四大热点板块之首，占据全市价格高地经开区：城市市政新区，今年以来首置客户带动，成交迅速回升。白桦林居：去年成交7万㎡，均价4883元/㎡。今年前8个月成交13万㎡，均价4550元/平方米，年初推出的刚需产品带动成交放量。浐灞生态区：城市生态居住区，随着配套逐步完善，产品已开始向高端过渡中新浐灞半岛：去年成交22万㎡，均价3933元/㎡。今年前8个月成交36万㎡，均价4068元/平方米，近期推出的A13地块独霸河山部分房源价格达到8000元/㎡。曲江新区：城市高端居住区，仍位于价格高地，成交放量明显增长。中海国际社区：09年前8个月住宅成交量已超过08年全年近10万㎡，其中别墅成交近5万㎡，别墅均价为11589元/㎡。高新区：受产品供应影响，今年整体表现低迷，下半年融侨城、缤纷南郡等项目相继入市，一定程度分流城南客户。绿地世纪城：09年前8个月住宅成交量达13万㎡，远超去年；4817元/㎡的均价远低去年平均水平，项目进入尾盘期。本案经开浐灞高新曲江老城区成交93万㎡供应75万㎡均价：6331成交82万㎡供应104万㎡均价：4307成交79万㎡供应78万㎡均价：4175成交89万㎡供应59万㎡均价：48812.1四大热点板块分析曲江改善型产品、高端产品占据主体分产品成交表现01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000高新曲江经开浐灞180以上144-180125-14490-12570-9070以下单位:㎡浐灞高新曲江客户分流经开客户分流高新板块：中小体量楼盘、户型已由高品质感大户型产品向紧凑型产品过渡。曲江板块：中高端大盘、舒适型产品为主，别墅、类别墅主要集中地、价格门槛高。经开板块：舒适型两房、紧凑型三房为主，性价比较高，投资型公寓产品占据一定比例。浐灞板块：高性价比户型产品，低总价。高新、城南为主，有一定经济能力，部分客户具有投资倾向。主要分布在城南和高新，其中高新客户约占20-30%。区域客为主，油气资源相关行业客户比例突出陕北客户占居一定比例导入型客户为主，城东区域客比例较高，约占60%，城北客户其次。2.2四大板块产品、客户分析曲江以高总价、大户型为特征，125㎡以上面积段占比高达58%125㎡以上改善型产品全市成交比例为22%，城南区成交比例为32%，曲江板块成交比例为58%。180㎡以上高端产品成交主要集中在曲江区域。项目启示：曲江的高总价、大户型产品特征，说明了曲江的高端市场特点，本案可以将目标客户定位中高端以上客户群体。2009年全市分产品成交比例18%20%29%17%9%6%70以下70-9090-125125-144144-180180以上20%25%33%13%6%3%70以下70-9090-125125-144144-180180以上2009年城南分产品成交比例2%15%25%27%15%16%70以下70-9090-125125-144144-180180以上2009年曲江分产品成交比例2.3曲江与全市成交结构对比曲江四房价格实现度高于三房，总体价差达到500-1000元800090001000011000120001300001000020000300004000050000成交量成交均价元/㎡452653054293562453054975521051543000350040004500500055006000020000400006000080000100000成交量成交均价单位:㎡元/㎡6148382560465932477959087872300040005000600070008000050001000015000200002500030000成交量成交均价元/㎡单位:㎡曲江别墅量价走势单位:㎡曲江三房量价走势曲江四房量价走势2.4曲江分产品量价走势分析1490㎡130㎡150㎡180㎡200㎡250㎡300㎡350㎡中海铂宫融侨观邸金地芙蓉世家曲江公馆鸿基紫韵中海国际社区龙湖曲江胜景曲池坊曲江南苑曲江华府高层、小高层项目的主力热销面积区间在140㎡左右，三房为主；低密度产品集中在250-400㎡之间2.5畅销户型面积段分析基于本案所处优势地段，此面积段将是本案考虑的主要面积区间15低密度、类别墅产品总价在250-500万，中高端高层、小高层产品仍以200以内总价为主联排别墅叠加别墅小高、高层洋房250万低密度产品中密度产品西安目前客户普遍认为只有低密度别墅才是高端产品，高层还没突破形式上的认知2.6曲江分产品主力成交总价分析户型主打舒适度，对平层豪宅的户型设计想象空间有限融侨曲江官邸主卧观景飘窗大面积入户花园露台设计可变空间龙湖紫都城卧室挑空大面积赠送飘窗赠送中海国际社区户内花园观景露台主卧观景飘窗鸿基紫韵三米层高，三间卧室南向，主卧带有独立衣帽间大面积入户花园工人房设独立卫生间、洗衣房室内局部错层设计宽景转角阳台2.7曲江分产品主力成交总价分析核心区域高速外沿区本案别墅：11000-14000元/㎡洋房、小高层：7000-10000元/㎡高层：5000-7000元/㎡小高层：6000-8000元/㎡高层：4300-5000元/㎡高层、小高层4800-6500元/㎡第一层级——曲江核心区第二层级——核心外围区第三层级——绕城高速内延线第四层级——绕城高速外区域金地芙蓉世家曲江公馆钻石半岛龙湖曲江胜景中海国际社区鸿基紫韵曲江华府曲江南苑曲池坊融侨官邸龙湖紫都城曲江观唐曲江城市花园纯粹曲江茗筑拿铁城曲江澜山大华公园世家富力城曲江以大雁塔为核心的城市开发，因曲江池公园建设向东南延伸2.8曲江核心区的演变未来即将入市项目：老城接壤区：中海国际社区后续开发龙湖紫都城二三期---中高档高层华侨城260亩---类别墅建设厅220亩---类别墅、小高层、高层新南湖外沿区：西安浩华置业诸子阶135亩---中高档高层荣禾130亩---高端小高层中海后续500亩项目---类别墅南湖核心区金地湖成大境---类别墅、洋房、小高层榆林新亚100亩---类别墅、小高层曲江中轴区：紫薇永和坊---别墅、类别墅、小高层、高层英泰置业---高层融侨官邸---高层已开发核心区域老城接壤区南湖核心区新南湖外延区曲江中轴区曲江传统核心区向东延伸，以南湖为核心的新核心区已经形成。曲江中轴区和新南湖外延区将成为未来重要的住宅供应区。竞争形态囊括了别墅、类别墅、洋房、小高层、高层。南湖核心外延区即将面世项目和曲江中轴区紫薇永和坊、融侨曲江官邸等楼盘形成间接竞争关系。高速外沿区以首置产品为主、改善型产品为辅，与南湖核心区竞争关系不强，主打产品差异化.随着区域开发和发展，形成了以南湖为核心的新的发展格局2.8曲江核心区的演变已开发核心区域：以大雁塔和大唐不夜城为核心，以旅游商务为特点，形成包括商业和住宅的商务旅游板块整个区域以大雁塔为中心，以大唐不夜城和大唐芙蓉园为两翼，是曲江的商务旅游中心；周边分布有住宅和商务，住宅以低密度为主，平台价格为9000-12000元/M2。目前该区域已基本成熟，几乎没有新的待开发土地。序号项目名称序号项目名称1金地芙蓉世家4大唐不夜城2曲江公馆5秦汉唐3曲江龙湖盛景6瑞麟君府花园代表项目商务旅游板块①②③④⑥⑤南湖核心区商务旅游板块2.9曲江竞争新格局南湖核心区：以大唐芙蓉园和曲江池遗址公园为核心，以休闲旅游为特点，形成高端住宅最集中的新南湖核心板块整个区域以大唐芙蓉园和曲江池遗址公园为中心，是西安规模最大最集中的休闲公园区，也形成了曲江新的休闲旅游中心；周边产品以低密度为主，也有部分小高层、高层建筑，主力面积为145平米以上大户型，价格差别较大，主力价格平台为9000-15000元/M2。序号项目名称序号项目名称1金地芙蓉世家4曲池坊2曲江公馆5鸿基紫韵3中海铂宫6金地南湖项目代表项目南湖核心板块①②③④⑥⑤南湖核心区2.9曲江竞争新格局曲江中轴区：核心区东南是雁塔南路中轴线的延伸，随曲江城市功能的不断升级，逐步形成依托城市商务价值的会展商务板块整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字