政府救市的经济学思考——对杭州市房地产市场的分析与预测

政府救市的经济学思考——对杭州市房地产市场的分析与预测作者：唐勇作者单位：中共浙江省委党校经济学教研部刊名：中共浙江省委党校学报英文刊名：JOURNALOFZHEJIANGPROVINCIALPARTYSCHOOL年，卷(期)：2009，(3)被引用次数：0次参考文献(8条)1.保罗·萨缪尔森.威廉·诺德豪斯经济学20042.阿瑟·奥沙利文城市经济学20033.邵德华经济适用房对房地产市场价格的影响分析2002(12)4.中国指数研究院2008年杭州市房地产市场年终回顾与2009年预测20085.杭州透明售房网查看详情20096.当前房地产市场发展状况与国际国内金融、经济环境的变化有着重大联系,同时与我国城镇住房制度变迁的非均衡性所产生的累积效应有着一定的因果关系.这一点可参考本刊2008年第5期文章我国城镇住房制度变迁的非均衡分析,本文是其的延伸性研究7.张元端我国住房制度改革路线图[期刊论文]-上海房地2007(12)8.盘点六年土地出让,09年谁会继续拿地?2008相似文献(10条)1.期刊论文李云宝.LiYunbao房地产行业政府救市政策的利弊分析-安徽建筑2009,16(4)房地产是我国的一个支柱产业,牵动看上下游的多个产业.近几年来,房地产市场一直处于暴涨状态.然而,2008年末,由于一系列的因素,房市突然陷入低谷,政府面对房产低速市场出台了一系列救市措施,从而叉引发了一场关于救市价值与弊端之间的探讨.2.期刊论文杨殿学.YANGDian-xue政府救市行为下的我国房价走势-西安财经学院学报2009,22(4)2008年我国房地产行业在经历了年初的冰雪气候、5.12汶川大地震等百年不遇的自然灾害和全球金融危机的双重影响,住房市场交易萎缩、价格逐步回落,房地产业危在旦夕.中央政府审时度势,在宏观政策上推出救市政策,采取措施刺激房地产市场的振兴.3.期刊论文张立军.ZhangLijun楼市低迷背景下政府救市的原因分析-当代经济管理2009,31(3)2008年以来,一向只涨不跌、成交旺盛的中国楼市出现了一些引人关注的变化.在房地产市场下滑迹象的刺激下,一些地方政府悄然推出暖市优惠政策.文章通过对地方政府在房地产市场中的行为分析,探讨了地方政府出手救市的行为根源.4.期刊论文廖训成.高聚辉政府救市更需企业自救-城市开发2008,(12)2008年以来,全国各地房地产市场先后出现了较长时期的观望,市场交易低迷,企业资金压力加大,政府土地出让受阻.5.学位论文彭爽中国房地产市场泡沫与相关金融风险问题研究2008房产是人们赖以生存和生活的基础，特别在我国传统观念的影响下，房产对于我国家庭显得举足轻重。1992年和1993年我国曾存在一定的房地产投资泡沫，海南和北海曾经出现了严重的房地产投资泡沫，对经济发展造成了严重的负面影响。自1998年全国各地陆续出台房改政策以来，1998-2000年相应出现了一个购房高峰期。总体来看，随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场的配套措施的完善，我国居民住房市场近年来出现了快速的增长态势。近年来随着我国房地产业的快速增长，住房价格一步步高升，我们需要对我国房地产投资的合理性以及房地产泡沫进行审视。房地产业是国民经济的支柱产业，是一个国家国民经济健康发展的重要保证和中坚力量。近几年，我国部分地区出现房地产投资过热、商品房空置面积增加、房价上涨过快等现象，炒房者、开发商和部分地方政府大肆抄作，市场的投机气氛日益浓厚。针对这种情况，学界和业界掀起了目前的中国房地产市场是否出现了“泡沫”的大辩论。房地产业作为资金密集型产业与金融业关系密切，进而房地产市场的泡沫中可能潜在着许多致命的金融风险，一旦房地产泡沫破裂，又将导致金融业的不良债权大量产生，引发金融危机。再加上2007年美国爆发了影响全球经济的次贷危机，我们更应该对我们的房地产市场以及潜在的金融风险进行审视，在危机的冲击下，我国房价一度处于下跌趋势，风险逐步凸现，业界学术界又掀起了救市大论战，笔者认为在全球金融风暴的背景下，我国的经济问题更为严重，“过冷和过热的部门同时存在”1，而且过冷和过热部门的矛盾直接反映为虚拟经济与实体经济之间的矛盾，虚拟经济过度膨胀，这是金融危机出现的先兆，美国也不例外，但是同时我国还存在更严重的实体经济衰退的迹象，于是，防范金融危机特别是房市股市等资本市场中隐藏的金融风险对于保证我国经济快速健康的发展就显得空前重要。因此，本文着重研究我国房地产市场的泡沫状况，首先对泡沫的概念进行定义，接着阐述了泡沫产生和运行的机理，然后转入计量阶段，借鉴Abraham和Hendershott在1996年的文章中使用的方法，定量的分析我国的房地产市场，使用2001年2月至2006年11月的月度数据进行回归分析，检验房地产市场是否已经出现“泡沫”，从全国和地方的检验的结果可以看出，至2006年11月我国房地产市场已经出现泡沫，但是泡沫并没有破灭的迹象，但是基本上已经偏离了其基础价值，其次就是泡沫出现了不同地区的差异化。第二，进一步探讨了房地产市场泡沫相关金融风险问题，首先说明了金融系统和房地产市场的关系，对国际几次泡沫危机的经验进行了分析，然后验证了我国金融系统对于房地产市场是否存在过度支持，最后并借鉴结合当前美国次贷危机的前车之鉴进行更深入的剖析，分析我国经济金融形势和美国次贷危机爆发前后的相似之处和不同之处，探讨了现阶段我国房价下跌趋势产生的原因以及相关金融风险问题，将可能爆发的金融危机防范于未燃，具有非凡的意义。第三，借助博弈论的模型对房地产市场的参与者行为进行分析，从博弈论的角度分析了造成房价上涨的内在因素，并提出了相关的政策建议和解决办法。最后，随着2007年以来房价的持续走低以及最近房价企稳，业界和学术界又开始了政府救市与否的争论，结合政府出台的一系列针对房市的经济政策，本文提出相关的政策建议以及解决问题的尝试性办法。本文的创新之处在于：一、将Abraham和Hendershott在1996年的文章中使用的模型进行了符合我国实际情况的修改，将房价的影响因素设定为房屋建筑成本ct，人均收入yt以及真实利率水平it，其中，为了数据能够方便取得，建筑成本Ct由商品房当月竣工价值除以商品房当月竣工面积得到，而商品房竣工价值数据为累计数据，所以商品房当月竣工价值由当月数据减去上月数据得到，商品房当月竣工面积也用同样的方法得到；商品房价格也用相同的方法从商品房销售额和商品房销售面积中得到；居民可支配收入yt直接采用城镇家庭人均可支配月收入数据；利率it直接采用银行间同业拆借加权平均利率。二、数据方面，采用了中经网数据库最新的2001年2月至2006年11月的月度数据。三、把博弈论的观点引入房地产市场，同时把房地产市场的参与主体按照资金的供求分为两方，主要分析两方在资金需求上的行为，用资金过度支持来解释泡沫成分。四、结合政府针对房市的政策分析解决问题，并结合次贷危机，重点分析了防范房市泡沫，减小金融风险的途径。6.期刊论文石志勇.杨一苗半月谈:透视楼市低迷背景下的政府『救市』争议-广西城镇建设2008,(11)在全国房市冷却之时,地方政府如何利用适当的政策调控把房地产市场带人理性发展的轨道?如何在稳定支柱性行业发展的同时保障市民合理的居住权?7.期刊论文苏多永.张玉香政府救市的目的、措施和效果预测-中国房地产2008,(12)2008年以来,我国房地产市场进入调整阶段,商品房成交量萎缩,房价开始下行.在这种情况下,各级政府采取了一些措施拯救楼市.究竟应该如何认识政府救市的目的、措施和效果呢?8.期刊论文李磊地方政府救市,意欲何为-改革与开放2009,(7)广东终于出手救楼市了13月3日.广东突然公布了广东关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见(以下简称粤十五条).被业内誉为最彻底的救市方案.以往被称赞由市场调节的广东为何在此阶段出手救市?由此前纷纷扬扬的重庆买房退税到最近广东省发布的的粤十五条.地方政府拉开救市大幕的动机是什么?而这些所谓的救市措施又将对房地产市场起到多大的刺激作用呢?9.期刊论文邹永军.ZouYongjun房地产业的严冬到了吗-探索与争鸣2009,(5)中国当前房地产市场调整的直接原因是包括中国在内的国际经济形势恶化,更深层次的原因是国际经济体系自身矛盾的爆发,中国粗放式、高消耗、劳动密集型的发展模式需要调整,导致房地产中心化发展模式需要随之调整.因而,房地产市场当前的困难不是政府救市就能解决的,房地产更大的困难可能还在以后缓慢到来.10.期刊论文易宪容断供逼宫,未必能救房市-新财经2008,(9)近期,深圳住房贷款断供事件让国内媒体炒得十分火热,深圳银行监管部门不得不出来澄清,说断供只是个别现象,根本不存在断供潮.在全国,深圳房价下跌最甚,在这里都没有出现断供潮现象,那么,在其他城市就不可能出现断供潮.可是,有人却在呼吁,全国出现断供潮,政府不出来救市,房地产市场将面临大问题.用并不存在的事实作为呼吁政府救市的依据,是司马昭之心人人皆知.本文链接：授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：7c79edcf-890b-42ea-94a1-9dc70101b4c8下载时间：2010年8月3日