销售面积确定操作要点

沿海集团作业指导书营销板块名称销售面积确定操作要点编号SG222编制/修改审核版本页码第1页共3页所属流程销售面积确定操作要点一、销售面积确定的时间要求销售面积是销售合同的组成部分，当项目施工图出图并经政府部门批准后，就具备了计算销售面积的基础条件，因此，项目销售前，包括内部认购前，必须完成销售面积的计算，并确定可售单位的平面图面积。二、销售面积的计算要求1、合同销售面积与实际面积如存在过大的差异，会导致顾客纠纷，甚至引致法律诉讼及退赔等问题，为此，要求每个单元的销售面积与实际面积的误差率应在1%以内。2、总销售面积应符合土地合同和建设规划许可证中的规定，否则会引至补地价等问题。三、销售合同的相应条款由于施工过程中可能发生的设计变更及其他变化因素的存在，销售合同面积与物业竣工最终的丈量面积可能会有差异，因此，要在销售合同中规定相应面积差异互不追讨或对楼款总价多退少补的条款。四、销售面积预测1、了解房管部门现有房屋面积计算的法规和方法。2、由产品技术部提供基础资料，主要是经政府部门批准后的建筑面积及所有建筑物的平面图。3、由产品技术部委托有测量资质的单位，根据国家及当地政府的有关规定对销售面积进行预测。4、由产品技术部组织市场营销部等相关部门对预测结果进行会审，并报地总审批。5、将经地总审批过的预测面积报政府有关部门审批。五、政府对销售面积的审定政府审定销售面积程序，各地有所不同，一般在取得建设工程规划许可证后可申请进行图测，有部分地区在发出“预售许可证”前须对在建工程进行预测。在竣工之后，再进行实测，最后确定销售面积。沿海集团作业指导书营销板块名称销售面积确定操作要点编号SG222编制/修改审核版本页码第2页共3页所属流程六、有关面积测定的一般情况1、一套房屋的销售面积由两部分组成。套内建筑面积+公用分摊面积。这里的公用面积是指按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊，公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。2、在预实测提交文件中有一份小区共用面积的分摊说明。开发商要根据本小区的实际状况，确定是否将配套设施用房（会所、超市、道路等）纳入销售面积的分摊范围。3、在许多小区中底楼花园都是送给住户的，其实住户中享有该花园的使用权而非产权，因此在测量中应不能将此部分面积计入底楼住户或本幢楼的公用分摊范围。4、每幢房屋的分套建筑面积计算应有勘测报告，主要包括勘测报告封面、分套建筑面积成果表，全幢建筑面积及附图，分幢套内建筑面积计算表及附图，四至图（总平图）及分层图。其中可提供给客房的是勘测报告封面、分套建筑成果表、四至图（总平图）及分层图。5、勘测报告应交相关部门存文，以便查询及使用。6、不计算建筑面积范围的有：6.1层高在2.2米以内的技术层、地下室和半地下室6.2房屋的露台、平台、晒台等6.3独立烟囟、烟道等。七、申请预测/实测前注意事项1、申请预测/实测前，产品技术部、项目工程部与市场营销部应有充分沟通，协定进行程序。2、项目工程部及产品技术部应加强协作，严格审核有关资料，保证施工、竣工图纸与房屋实际情况的一致。如在施工过程中，对房屋结构进行变更，必须及时迅速向负责预测/实测测绘部门提交书面说明。3、项目结构封顶后，就可申请预测，需注意的是框架结构的房屋最好在内分隔墙砌完后进行测量，以避免测量人员估计墙体厚度因而产生误差。八、申请预测需提交的文件清单申请预测的条件：项目结构封顶1、项目的施工蓝图（包括平、立、剖）2、建设工程规划许可证3、建设工程施工许可证4、当地公安局核发的门牌号码批复单5、基础工程验收合格证明6、申请预测报告沿海集团作业指导书营销板块名称销售面积确定操作要点编号SG222编制/修改审核版本页码第3页共3页所属流程九、申请实测所需提交的文件清单申请实测条件：项目竣工1、实测申请报告2、房地产权证或用地批文、土地勘丈界技术报告复印件3、建设工程规划许可证复印件4、房屋竣工验收证明或综合质量评定表5、房屋总平面图（竣工图）6、房屋分层平面图（竣工图）7、派出所门牌号码通知单8、房屋公用部位分难使用说明书（商品房需要提供）