委托管理协议修改稿(201028)

××××××商业中心管理协议××××××（公司/机构）与苏州工业园区融鼎资产管理有限公司二Ｏ年月日目录1．定义…………………………………………………………………32．项目概述………………………………………………………………………………43．双方权利义务关系……………………………………………………54．财务指标及收费约定…………………………………………………………………55．保险…………………………………………………………………………86．合同期限………………………………………………………………97．违约责任…………………………………………………………118．其他特别约定………………………………………………………13本合同双方为：1、委托方____________（以下称“甲方”），是根据中华人民共和国法律注册及存在的法定企业，法定地址为________省________市________路________号。2、受托方苏州工业园区融鼎资产管理有限公司（以下称“乙方”），是根据中华人民共和国法律法律注册及存在的公司，法定地址为江苏省苏州市工业园区林泉街598号鉴于甲方是一家满足乙方的标准与要求的商业中心项目的所有人，该商业中心（以下简称“本项目”）位于________省________市________路________号，且该项目以租赁经营、不涉及产权转让予其他机构或个人。鉴于乙方从事向商业中心提供管理服务的业务，而且甲方愿意聘用乙方管理该商业中心；并鉴于甲方在签订本协议的同时，与苏州工业园区邻里中心发展有限公司签订了一份《商标许可协议》，根据该协议，甲方有权依据《商标许可》的条件和条款，在与商业中心管理和经营相关的场合中使用“邻里中心”（或××广场等）商标。因此，考虑到这些前提以及相互承诺和本协议所包含的约定，甲乙双方兹达成如下协议：第1条定义经双方接受后，下列之各措辞，用于本合同以及所有有关之附加或更改文件时，有以下之定义。1.1项目——应解释为本合同之标的，即甲方委托管理人运营管理的建筑载体。1.2项目地址－－应解释为大约有________平方米之建筑物，位于________市________路________号及________部分房屋，如附件一所示，在其上将会建成本项目所有主动或被动之附属建筑物。1.3建筑物--应解释为所有在性质上或指定上视为地产物业的楼房及设施，以及包括所有为该等楼房及设施所设之设备，例如：热力系统、空调系统，所有水管类装置和电器设备，户外及户内之标志，升降机等等。1.3物业管理范围包括以下内容：1.3.1建筑物：已建成，具有使用功能的各类屋宇及相关建筑，包括房屋建筑、构筑物、道路等。1.3.2配套设施：与建筑物配套的公用上下水管、消防设施、供变电、通信网络、公用路灯等。1.3.3配套设备：与建筑物配套的专用机械、电气等设备，如中央空调、电梯等。1.3.4相关场地：待建地块、露天平台、庭院、停车场等。1.4不可抗力——下述情况均构成不可抗力之事件：1.4.1战争、侵略、反叛、革命、暴动及内战。1.4.2政府以所作出的措施、政府条例和行政命令。1.4.3地震或任何因自然力量发生而被影响及不可合理预测或抗拒的事故。1.4.4劳工纠纷。1.4.5其他非乙方可合理控制的而严重地影响乙方经营本项目的能力的事故。第2条项目概述2.1委托事项概述甲方委任乙方为代理人全权代表甲方根据本合同条款指导及负责本项目之管理及经营。甲方承认本合同是一份管理服务委托经营管理合同，除本合同另有规定，甲方不可对此自行撤销。本合同决不意味甲方与乙方是有任何合资或合伙之关系，乙方不负任何因其执行本项目操作职责而产生的或甲方本身的负债、责任及其它债务。本合同有效期内，乙方同意甲方正式授权之法律委任人有权在合理时间进入本项目视察及调查，不过上述行动要尽可能避免妨碍本项目的经营。2.2项目财产所有权甲方全权拥有本项目及其各部分，而且除那些双方在本合同内已列明的外，将不会有产业抵押、设定债权或其他负担，并提供本项目财产所有权的证明给予乙方。2.3项目规模及相关技术指标……（具体项目具体设定、可附附件）第3条双方权利义务关系3.1共同权利义务3.1．1双方负有保守对方商业秘密、知识产权以及因合作而从对方获取有关第三方信息或商业秘密的义务，并维护对方的知名度和美誉度。3.1.2双方有权在合作过程中按照商业规则向对方收取相应的服务报酬，双方在合作过程中根据项目要求达成相应具体协议。3.2甲方权利义务3.2.1对乙方之任命依据本协议的条件和条款，甲方在此任命乙方作为协议期限内本项目的唯一经营人和管理人，对本项目的经营、管理、监督和指导实施全面的控制与处置。乙方在本协议项下所有活动必须以甲方的名义并为甲方的利益而进行。甲方同意不干涉乙方的日常运营。甲方或甲方的代表在提前向乙方负责人发出通知的前提下，可以在一切合理的时间视察本项目，包括查阅账本与记录。3.2.2甲方有权对乙方提交的拟引进的商家名单提出异议，但必须说明合理理由，除甲方在乙方提交拟引进商家的名单后7日内以书面方式提出异议的情况外，视为甲方对乙方的代理招商行为认可。3.2.3乙方为有效运营管理本项目之目的，可以将部分物业服务内容委托第三方管理，如保安、保洁、电梯维修、空调维修、消防系统维修等物业服务，相关费用概由甲方承担。3.2.4甲方将承担所有由乙方对本项目进行管理、物业维修保养和改善所需要之工作而发生的费用。3.2.5此外，在本合同期限，甲方同意以下：A）保持其对本项目全权拥有或租借产业形式之基本权益。B）不参与对乙方正常合法经营本项目有所影响的任何约束行动。C）进行法律或法律以外之必要行动以保护乙方权益。D）支付及清还任何与本项目有关的费用、利息、税项等。如甲方未能支付上述该等租金，税项或其它负担，或未能支付上述之抵押及负担的本金、利息，乙方可以，但不是必要，以甲方名义支付任何或所有该等款项，所有该等由乙方已支付之款项应从甲方之帐户扣除。3.2.6甲方向乙方免费提供总建筑面积的1%作为项目管理用房（办公室、保安保洁休息室、更衣室、零配件及工具仓库），此面积不计入可出租面积。3.3乙方权利义务3.3.1乙方代理甲方进行招商租赁：项目开业运营后，乙方负责本项目空置商铺或租约到期或提前解除租约之商铺的租赁招商工作，同时确保商家品牌和层次符合本项目定位。3.3.2乙方为有效运营管理本项目之目的在当地成立物业管理运行机构，负责项目的日常管理，内容包括：A）负责保安、保洁、设施设备维修保养及相关日常营业、物业管理等。B）商业维护：负责商业运营、商户调整、空置率控制等。C）费用收取：物业服务费，商业运营管理费用等。3.3.3乙方有义务接受甲方(派驻代表/其他派驻机构)的监督。监督原则只是对涉及本项目的依法经营，和较大的经济开支（指单笔支出超过人民币__________以上）；3.3.4乙方将会代表甲方执行所有适当及必要之管理服务，包括制定所有价目，收费及价格，及与此有关的监督和控制项目经营中的任何收入，或各类服务的收费，及收据事项等。第4条财务收费约定4.1涉及费用及支付方式约定（附件：以该项目建筑面积为2.5万平米为例计算）4.1.1项目开办费该项费用指为项目开业所准备的行政、保安、绿化、维修用品等前期资产配置所产生的费用，该费用由甲方全额承担。支付方式：本项目开业前60日，由甲方向乙方一次性全额支付本项目开办费元（见附件五）。4.1.2基本物业管理费该费用指维护项目正常运营所需的人件、工程、保安、保洁等费用，该费用由甲方全额承担。支付方式：在本合同期内各自然年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日等上述各日前15日，甲方将下季度3个月的物业管理费合计元（见附件三）一次性全额支付给乙方。4.1.3奖励性管理费a)物业及安全奖励费甲、乙双方参照《江苏省住宅物业管理服务标准》（附件一），制订《本项目物业管理服务标准》（附件二），达到《本项目物业管理服务标准》且全年无重大安全事故即可奖励，奖励金额为已出租面积一个月的物业管理费（见附件三）。b)房屋租赁奖励费房屋租赁面积＜70%，奖励金额为本项目全年（自然年）租金总额的5%；70％≤房屋租赁面积＜80%，奖励金额为本项目全年（自然年）租金总额的6%；80％≤房屋租赁面积＜90%，奖励金额为本项目全年（自然年）租金总额的7%；房屋租赁面积≥90%，奖励金额为本项目全年（自然年）租金总额的8%；c)奖励性管理费支付方式：合同期内每年奖励性管理费于每个自然年结束（12月31日）后15日内由甲方一次性全额支付给乙方。第5条合同期限本合同之有效期自______年____月______日起至_______年12月31日止。第6条违约责任6.1若任何一方违约不能执行本合同规定之责任，并在另一方书面要求执行责任之书面通知发出后十天还未能执行（假如该等违约不能于三十天内办妥，如违约方已有进行弥补该等违约，则可适当地延长期限），另一方有权用书面发出书面以发出书面通知的方式终止本合同，而不须另行通知或赔偿。6.2甲方未能履行按本合同或由乙方与甲方所协商之其它合同所指定之付费责任的，乙方除有权单方按上述6.1条约定终止本合同并要求甲方支付违约金外，另按未付金额的每日千分之二向甲方主张迟延履行赔偿金。6.3甲方在任何情况下未能于＿＿年＿＿月＿＿日前为实行本项目全面营业办理完毕相关证照、手续等，甲方需就乙方已为本项目的运营管理做好充分准备所产生的损失承担赔偿责任，每推迟一日按项目年度物业管理服务费的0.3‰由甲方支付给乙方损失赔偿金_。6.4其他合同终止条件：6.4.1当合同任一方无力偿付债项、破产，财产受法院扣押、清算、接收或清盘。6.4.2如因不可抗力情况发生而导致双方未能执行其根据本合同规定的职责，双方对此可免除责任。6.5其他非因本合同约定情形而一方要求单方面终止合同，则要求终止合同一方须向对方支付违约金，违约金为年度物业管理费的10%（见附件三，共计元），此违约金计算标准同样适用于本合同第6.2条所述情形。第7条其他特别约定7.1适用法律及争议的解决7.1.1本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。7.1.2凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决，如果协商不能解决，应提交苏州仲裁委员会，根据该会的仲裁程序规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方都有约束力。7.1.3在仲裁过程中，除双方有争议正在进行仲裁的部分外，本合同应继续履行。7.2合同的变更对本合同及其附件的修改，必须经甲乙双方签署书面协议才能生效。7.3通知任何一方发于对方的所有通知，必须亲自用专人派送并由对方签收或以书面形式寄至如下地址：甲方地址：乙方地址：苏州工业园区林泉街598号。7.4登记及其它手续甲方应办理本合同或所有以后合同更改的必要的批准、登记和执行所需之手续以保证本合同在符合所应适用的法律下得以有效实施。甲方将承担所有手续费用。7.5违约金约定非因本合同约定情形而一方要求单方面终止合同，则要求终止合同一方应向对方支付违约金。违约金的计算标准为：___________________________________，此违约金计算标准同样适用于本合同第6.2条所述情形。7.6合同生效本合同一式肆份，双方各执贰份，经甲方和乙方盖章之后生效。7.7合同附件：附件一《江苏省住宅物业管理服务标准》附件二《本项目物业管理服务标准》附件三《物业管理费用测算表》附件四《项目人员编制表》附件五《项目开办费明细表》甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：签订日期：签订地点：