万达集团商业地产开发运营模式探索-王永皓

分类号:密级:专业学位研究生学位论文论文题目(中文) 万达集团商业地产开发运营模式探索TheexploreforDevelopment&Operationk文』丨丨(外文) PatternofWandaCommercialRealEstate研究生姓名 王永皓学位类别 工商管理专业学位领域学位级别 硕士校内导师姓名、职称 王海鸿教授校外导师单位、姓名论文工作起止年月 2012年6月至2013年4月论文提交日期 2013年4月论文答辩日期 2013年5月学位授予日期校址:甘肃省兰州市原创性声明本人郑重声明:本人所呈交的学位论文,是在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。学位论文中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等,均已明确注明出处。除文中已经注明引用的内容外,不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。I本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名:日期:2013.4.6关于学位论文使用授权的声明本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品,知识产权归属兰州大学。本人完全了解兰州大学有关保存、使用学位论文的规定,同意学校保存或向国家有关部门或机构送交论文的纸质版和电子版,允许论文被查阅`和借阅;本人授权兰州大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用任何复制手段保存和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时,第一署名单位仍然为兰州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。论文作者签名:导师签名:日期:2013.4.6MBA学位论文作者:;!?:永皓万达集团商业地产开发运介模式探索中文摘要中国地产开发运营模式发展到今天已经出现了非常多的形态,不同的发展商根据自身的特点及优势发展不同形态的开发运营模式,比如有住宅地产、教育地产、体育地产、旅游地产、工业地产等等。而商业地产是城市发展、社会需求的必然产物。商业地产与其他地产开发模式本质区别在于其商业性,而商业性质发展要取得良好及持续盈利就在于其综合性,实践证明单一的商业模式很难迎合现代人民的生活需求,在有限的土地资源上合理规划、有效组合把各种商业形态经过科学化的管理整合在一起形成一个商业综合体,使人民的生活更加舒适,使城市风景更加靓丽,这样的商业发模式才是目前社会的主流。商业地产的成功取决于发和运营两个方面的因素,这两个因素必须都要成功,否则任何一方面存在问题,这个商业地产项目是不会成功的。本文通过分析研究论证万达集团发及运营模式,对其取得的成就进行总结分析,得出其成功的经验,比如如何迎合社会需求,如何迎合政府政策,如何创造就业,如何与建造商、供应商、商户之间实现互利共赢。本人认为,万达集团商业综合体发展无疑是成功的,有其与其他发商之间开发运营有诸多不同的地方,值得研究和学习。但本人也认为,尽管万达的商业开发运营是一流的,有其他发展商不可替代和逾越的优势,但并不代表是完美的、无懈可击、不存在任何风险的。万达集团要继续做大做强还有诸多不利及潜在的风险需要规避,比如最大的风险是国家政策风险;政策的风险同时也伴随着资金的风险;资金的风险也同时伴随着成本的风险;再有就是万达要继续向多元化、规模化、国际化发展,人才是瓶颈。本文根据万达集团开发运营的模式及存在的风险展开论证,总结成功的经验,吸取失败的教训,并根据可能预见到的风险进行有效的论证,最大化的规避。关键词:商业地产,发运营,成功,风险MBA学位论文作者:丨:永皓 万达?团商业地产发运竹模忒探索AbstractTodayChinarealestatedevelopment&operationpatternhasbeentomanykindsofformat.Differentcompanycreatesdifferenttypeofdevelopment&operationpatternaspertheirownspecialty,characterandstrengthens,suchasresidentialestate,educationestate,sportestate,travelestate,industryestate.Whilecommercialrealestateistheinevitableproductofthecity'sdevelopmentandthesocialdemand.Theessentialdifferencebetweenthedevelopmentpatternofcommercialrealestateandothersiscommercialized,andcommercialdevelopmentshouldbemadegoodandconsistentprofitabilityliesinitscomprehensive.Asinglebusinessmodelisprovedthatit'sdifficulttomeettheneedsofmodernlife,onlimitedlandresourcesreasonableplanning,effectivecombinationofvariouscommercialformaftertheformationofintegratedwiththescientificmanagementofacommercialcomplex,makepeople'slivesmorecomfortable,makingthecitymorebeautiful.ThesuccessofCommercialrealestatereliesontwofactors:developmentandoperation.Bothfactorsmustbesuccessful,oritwillleadstofailureofthecommercialrealestateproject.Thisarticleisaimtomakeanalyticdemonstrationforthedevelopment&operationpatternofWandagroupcommercialrealestate,doanalysisandbrieffortheachievement,comestothesuccessfulexperiencesuchashowtomeetsocialrequirement,howtomeetgovernmentpolicy,howtocreate/boostemployment,howtorealizewin-winamongbuilder,supplierandmerchant.Frommypointofview,it'snodoubtthatWandagroupcommercialcomplexissuccessful.It'sworthtodoresearchandstudytheplaceswhichdifferentwithotherdeveloper.Thesametime,althoughWanda'scommercialdevelopmentandoperationthefirstrate,andhasirreplaceableadvantageandcrossedwithotherdevelopers,butitdoesn'tmeanperfect,unimpeachable,andno-riskexisting.It'snecessarytoavoidsomanyunfavorableandpotentialriskifWandaispursuetostronger.Forexample,thebiggestpossiblyriskisgovernmentpolicyrisk;Policyriskalsoaccompaniedthefinancialrisks;thefundsriskalwaysaccompaniedcostriskatthesametime.Another,ifWandacontinuestodeveloptodiversify,large-scale,international,talentisthebottleneck.ThisarticleisdoanalyticdemonstrationfortheWandaGroup'sdevelopmentandoperationmodeandexistingrisks,tosumupthesuccessfulexperience,learnfromthelessonsoffailedandeffectivelyanalysisthemayseerisk,maximizeevasion.Keywords:commercialrealestate,developmentandoperation,successful,riskIIMBA学位论文作者::丨?:永皓万达集团商业地产开发运介模式探索目录一、导论 1(一)研究的背景及意义 1(二)国内外商业地产研究现状综述 2(三)论文研究的内容、方法和结构 3(四)商业地产开发运营模式的理论基础 6二、万达商业地产开发的要素分析 9(一)万达商业地产发展的总体要素 9(二)万达商业地产发展的SWOT分析 12(三)商业地产经典案例及分析 15三、万达商业地产开发运营现状 17(一)万达商业地产的发展状况 17(二)万达商业地产发的阶段与定位 18(三)万达商业地产取得的成就与价值 19四、万达商业地产营运模式优势特色分析 22(一)招商及规划模式模式独特、创新 22(二)策划运营模式领先 24(三)与商家互动关系紧密 25五、万达商业地产价值应用 28(一)通过万达对中国商业地产发运营的启发和建议 28(二)提高商业地产的融资能力 29(三)中国商业地产发展的价值 30(四)商业地产推广的指导思想 32(五)商业地产推广的基本原则 33六、万达式商业地产推广应用的风险及其应对策略 35MBA学位论文作者:干_水皓万达集团商业地产开发运作模式探索(一)商业地产推广的风险 35(二)商业地产推广的风险应对策略 36七、结论与展望 39参考文献 40itif 41个人简历 42MBA学位论文作者:I:永始 万达免团商业地产发运'/?模式探索一、导论(一)研究的背景及意义1、研究背景商业地产是把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系通过建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体,利用建筑空间复合化、集约化和开放化,满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、娱乐等城市功能空间需求,建立一种相互的功能关系,从而形成多功能、高效率的经济聚集体。住宅地产经过十几年的发展,非理性购房已经严重透支了中长期价值,目前国家对住宅开发市场继续加大宏观调控力度,投资需求得到有效抑制,住宅市场很长时期内处于利空,众多开发商始“过冬”,甚至歇业、停业、倒闭,在此情况下,一些“有闲钱”的开发商转战商业地产,希望在商业地产领域得到“第二春”。目前,除了万达之外很多开发商在找准一切机会进行商业开发,这就造成目前的局面是,从宏观及发结构上,商业地产项目扎堆开发,盲目上马、重复建设的案例不胜枚举,造成社会资源严重耗费并进而制约了商业地产大环境的发展。从微观层面上,一些企业不懂、不熟悉商业地产开发、运营模式,没有把中国的国情及地方政府想要的是什么研究清楚,只是单纯追逐短期利益,单纯复制别的企业发模式,结果给企业带来巨大的损失甚至毁灭性打击。2、研究意义目前,我国商业地产尚处于刚起步阶段,多数企业没有开发、运营经验,都是在“摸着石头过河”。这在一定程度上造成很多企业对商业地产“误解读”,从而引起“误操作”,使得商业地产盲目发展处于一种无序混乱的竞争环境。造成商业地产开发量大量持续上升,但招商和经营效益却不见好转的趟她局面。这在很大程度上是企业对发运营模式没有好好研究造成的。就当前我国市场环境来看,商业地产发