西安大兴新区房产市场调研报告

西安大兴新区房产市场调研报告第1页共53页西安大兴新区房产市场调研报告2009年11月15日西安大兴新区房产市场调研报告第2页共53页目录第一章：区域投资环境分析_______________________________________4一、区域现状______________________________________________________41.1区域位置______________________________________________________41.2区域概况______________________________________________________41.3区域基础设施现状______________________________________________71.4区域综合分析_________________________________________________14二、城市规划和区域规划___________________________________________172.1西安市2008～2020总体规划简介________________________________172.2区域总体规划和发展思路_______________________________________172.3区域基础设施建设_____________________________________________192.4在建重点建设项目_____________________________________________202.5筹建重点建设项目_____________________________________________262.6城中村改造计划和执行情况_____________________________________27三、土地市场_____________________________________________________303.1全市土地市场现状_____________________________________________303.2区域内土地市场现状___________________________________________303.3未来土地供应预测_____________________________________________32四、本章小结_____________________________________________________32第二章：区域住宅消费群体特征__________________________________33一、消费者特征___________________________________________________331.1区域人口状况_________________________________________________331.2现置业消费者概述_____________________________________________331.3客户特征_____________________________________________________351.4未来新增潜在需求_____________________________________________35二、需求特征_____________________________________________________362.1关注因素_____________________________________________________362.2置业目的_____________________________________________________362.3产品需求特征_________________________________________________36西安大兴新区房产市场调研报告第3页共53页2.4装修和配套要求_______________________________________________372.5环境需求特征_________________________________________________372.6服务要求_____________________________________________________372.7价格需求结构_________________________________________________372.8付款方式_____________________________________________________38三、对区域发展前景的看法_________________________________________38第三章：房产市场竞争状况______________________________________39一、西安市房产市场状况___________________________________________391.1、全市状况____________________________________________________391.2、城西状况____________________________________________________391.3、市场特征____________________________________________________41二、大兴新区代表性楼盘状况_______________________________________412.1市场总体供应特征_____________________________________________412.2区域内代表性项目_____________________________________________422.3东侧区域代表性项目___________________________________________462.4南侧区域代表性项目___________________________________________492.5西侧区域代表性项目___________________________________________50三、后期上市楼盘状况_____________________________________________52第四章：结论________________________________________________53西安大兴新区房产市场调研报告第4页共53页第一章：区域投资环境分析一、区域现状1.1区域位置大兴新区位于西安市城区西北隅，东侧紧邻老城区，北侧为汉长安城遗址，并与经开区相连，南侧与高新区相望，是目前西安二环以内唯一可成片区改造开发区域，在西安其他开发区（四区一港二基地）不断向外部扩张，将城乡结合部位置作为开发重点的背景下，大兴新区具有较好的地缘优势使得区域开发价值凸现，同时作为西安市城市建设的需要也亟待进行区域综合治理。大兴路城市综合改造区南起大庆路，北至汉长安城遗址，东临朱宏路、星火路、环城西路北段，西至西二环，总规划面积约10平方公里。1.2区域概况（1）厚重的历史渊源“大兴”是西安古称，由隋文帝修建大兴城得名，大兴城乃当时的“世界第一城”，它的设计和布局思想，对后世都市建设及日本、朝鲜都市建设都有深刻的影响。区域内人文历史积淀深厚，梨园遗址、汉辟雍、汉太学、汉明堂、汉灵台及酒市槐市等遗址星布其中。（2）区域功能退化以西安西站为依托的大兴路地区，是西安市传统的工业仓储区，分布着39条铁路专用线，西安西站承担着西安地区货物到达和发送功能，同时，经西安开西安大兴新区房产市场调研报告第5页共53页往西北、西南和通过欧亚大陆桥出境的货物列车，也要在西站重新编组。随着西安铁路北环线的建成，铁路部门已在西安国际港务区建设铁路集装箱中心站，现在西站的集装箱运输业务将转至新筑，整车运输也将迁往新丰镇货运编组站，西站和铁路专用线的运输功能逐步萎缩。现在，39条线路只有7条在用，使用频率较低。（3）区域形象落后这一区域内大多数单位始建于上世纪50年代，厂房、仓库多为一层建筑，占地面积大。原来的仓库、厂房等多废弃不用，如今已破旧不堪，加之沿线百余处临时搭建的棚户，使得该区域成为城西最落后的地区之一。近年来，西安市各区域进入快速发展时期，相比较大兴路地区道路等市政建设滞后，学校、医院等城市配套设施短缺，给居民生活带来很多不便。（4）综合治理难度较大陇海线对区域建设的约束陇海铁路西安段东西向穿过大兴新区，根据从铁道部门了解的情况，在西安北客站建成后仍将继续承担除货运列车和快速列车外的大部分普通客运交通，西安火车站也将在近期进行改扩建，陇海铁路西安段在未来很长的一段时间内仍将承担大量中、远途普通客运服务功能。在地铁一号线项目建议书和可行性研究报告编制阶段，原相关政府部门提出的将陇海铁路西安段（咸阳－临潼）改为城际铁路建议，因国家铁路发展建设规划、资产置换和协调等问题，被专家和铁道部门否定。陇海线西安段“平改立”工程能够缓解一些城市主干线的交通阻隔，但不能消除其对区域切割后形成的内部交通路网可通达性下降，同时铁路沿线带来的噪音污染也会对区域发展形成约束。北郊城河退水明渠北郊城河退水明渠长3000米，宽18—20米，承担着雨水污水和护城河退水西安大兴新区房产市场调研报告第6页共53页排放的功能，因周围市政基础设施欠缺，使得退水明渠周边环境“脏乱差臭”，长期影响着大兴路地区群众的生活质量。（5）可开发用地大兴新区总规划面积约10平方公里（约合15000亩），现有人口5万余人，城中村7个。根据今年4月份市国土资源局与莲湖区政府签订了《大兴路地区城市综合改造项目土地整理储备协议》和该储备项目的《实施协议》，由莲湖区政府和市国土局共同实施。市国土局负责项目范围内的土地整理储备，提供搬迁改造资金。本次储备土地是自2002年我市建立土地储备制度以来最大的一宗土地储备项目，共计8100亩。具体范围是：西站街、西斜路以北，莲湖、未央接壤界以南，星火路、朱宏路以西，西二环以东。市国土局与莲湖区政府联手打造大兴路地区城市综合改造项目，为了解决城建资金不足、多头拆迁等难题，推进了城市改造步伐的加快和区域经济的发展，对国有存量土地实行统一规划、统一征收、统一开发、统一供应、统一管理，并强化了政府对土地市场的宏观调控、促进了土地集约高效利用。行政区划土地面积备注莲湖辖区7KM2涉及142家单位(其中工业、仓储企业共80家，占地5444亩)；集体土地1520亩。未央辖区1.3KM2团结水库1.7KM2水环境综合治理区合计10KM2西安大兴新区房产市场调研报告第7页共53页1.3区域基础设施现状（1）道路区域周边道路资源较好，但区域内道路建设落后。区域东侧的朱宏路、星火路、环城西路是西安市南北主干道之一，在西安市城市规划中九宫格局的分割线，从北侧的经开区农业产业园（在建的西安北客站）连通城南高新区；西北侧的西二环作为城市快速环线是西安交通动脉；南侧的大庆路横贯西安东西，在地铁2号线开通后将成为横向线路中最重要和最繁忙的道路。区域内道路条件落后，城市次干道、支路的建设落后。受陇海线和退水明渠西安大兴新区房产市场调研报告第8页共53页阻隔，10公里范围的区域内目前还没有贯穿南北的纵向道路。而横线中目前开通的也只有大兴路和丰禾路，并且路面宽度小，中间均有铁路专用线阻隔。（2）公共交通目前通过区域的公交线路51条，线路密度低于周边其他区域，目前区域内公交车辆乘坐比较便捷的区域仍然是区域外围主干道，大兴路仅有少量公交线路通行，其余区域公交线路覆盖率很低。序号公交线路主要路线11西铁小区——朱宏路机电市场——大白杨村—