建筑工程合同管理实务讲座

重庆钢铁集团建设工程有限公司合同管理实务关键知识点及案例实务培训岳瑜第1章合同法相关知识1.1合同订立1.2合同效力1.3合同变更1.4合同违约责任1.1合同订立1、书面形式2、口头形式3、其它形式建筑工程合同应该为书页形式，从公司管理需要出发，一切经济合同以书面形式确立合同形式1.1.1合同订立形式当事人的名称或者姓名和住所标的数量质量价款或者报酬履行期限、地点和方式违约责任解决争议的方法。1.1.2常规合同主要条款：工程范围、内容、界面合同价、计价方式及原则委托代理——基于被代理人对代理人的委托授权•代理人必须在代理权限范围内实施代理行为•代理人以被代理人的名义实施代理行为•代理人在被代理人的授权范围内独立地表现自己的意志•被代理人对代理行为承担民事责任•授权形式有书面形式、口头形式建设工程合同签订、参与招标投标等活动，代理应采取书面形式授权1.1.3代理无权代理——没有合法授权的“代理”行为——超越代理权限的“代理”行为——代理权终止后的“代理”行为无权代理的法律后果被代理人的追认权被代理人的拒绝权无权代理行为人催告权和撤回权《民法通则》规定：“本人知道他人以自己的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”实务应用：1、实务应用中请关注代理人的资格2、合同履行中签认相关资料（尤其是经济资料）的人员应有相应权限（委托、授权）3、委托支付中的几个问题：委托人资格、签字盖章有效性、委托是否需要对方认可？1.1.4要约邀请、要约、承诺征婚＝招标征婚广告=扫标公告应征=投标订婚=中标通知书领结婚证=签订合同•要约是特定的合同当事人的意思表示•要约是以缔结合同为目的的意思表示•要约的内容必须具体、确定•要约经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束•承诺必须由受要约人作出•承诺只能向要约人作出•承诺的内容应当与要约的内容一致•承诺必须在承诺期限内发出，并符合要约规定的各种其他要求要约邀请要约承诺1.2合同效力1.2.1合同的成立：（1）不要式合同的成立——承诺生效时合同成立（2）要式合同的成立——双方签字或者盖章时合同成立（3）形式欠缺合同的成立——一方履行,一方接受,合同成立1.2.2合同生效条件：1、合同当事人主体应具有相应的民事权力和民事行为能力2、意思表示真实3、不违反法律或社会公共利益问题：违反道德、风俗、伦理条款是否有效？1.2.3无效合同特征:•违法性•不得履行•自始无效•当然无效问题：合同终止后的结算、清理、解决争议条款的效力？答案：有效1.3合同变更1.3.1合同履行中的债务履行变更（1）债务人向第三人履行债务•第三人不是订立合同的当事人•合同当事人应协商同意由第三人接受债务履行•债务人必须向债权人指定的第三人履行债务•向第三人履行债务原则上不能增加履行的难度和履行费用•债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应向合同当事人的债权人承担违约责任法律特征（2）由第三人向债权人履行债务•第三人不是订立合同的当事人•必须经当事人协商一致，特别是征得债权人的同意•第三人代为履行债务不得损害债权人利益•第三人不履行债务或履行债务不符合约定，仍由合同当事人的债务方承担违约责任法律特征1.4合同的违约责任承担违约责任的原则——以补偿性为原则，某些情况下也具有惩罚性•当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。•当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任——合同的相对性原则承担违约责任的方式：（1）继续履行（2）采取补救措施（3）赔偿损失（4）支付违约金（5）定金•定金既是对合同的一种担保，同时也是一种违约责任。•债务人履行债务后定金应当抵作价款或收回。•给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。违约金与赔偿损失不能同时采用违约金与定金不能同时采用问题：1、定金、履约保证金、违约金三者区别2、合同双方之间是否可罚款？1.5合同争议的解决（1）协商（和解）（2）调解（3）仲裁（4）诉讼•自愿原则•公平合理原则•仲裁独立进行原则•一裁终局原则仲裁原则第2章工程合同管理2.1工程发包2.2工程合同管理的定义2.3工程合同常用的重要概念2.4工程合同常用分类2.5施工合同的组成及解释顺序2.6工程索赔2.1工程发包招标公开招标邀请招标直接发包适用于非强制招标项目或特批项目发包方式强制招标限于三类：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目2、全部或者部分使用国有资金或者国家融资项目3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金项目强制招标自愿招标公开征婚相亲自由恋爱——工程项目建设过程中所有参与者相互之间通过合同对工程项目的管理建设工程合同管理主要内容：合同订立前的管理合同订立中的管理合同履行中的管理合同发生纠纷时的管理为什么要关注合同？工程合同管理在项目管理中的地位——项目管理核心2.2工程合同管理的定义合同金额：暂定价、合同总价、包干价、封顶价……工程承包范围：工作界面工作内容：做什么，怎么做计价类型：固定总价/包干价、固定单价、暂定价、按实结算进度款结算2.3工程合同常用的重要概念2.4工程合同常用分类2.4.1按功能分：卖出类：工程承包合同、供货合同、服务合同等买进类：分包合同、采购合同、租赁合同、咨询合同、服务合同等2.4.2按计价方式分：总价合同、单价合同、成本加酬金合同①施工合同协议书②中标通知书③投标书及其附件④施工合同专用条款⑤施工合同通用条款⑥标准、规范及有关技术文件⑦图纸⑧工程量清⑨工程报价单或预算书订立变更的协议或文件、其效力高于其他合同文件签署在后的协议或文件效力高于签署在先的协议或文件效力递减2.5施工合同的组成及解释顺序2.6工程索赔2.6.1索赔分类：（1）按索赔对象分类施工索赔施工反索赔（2）按索赔目的分类工期索赔（ClaimsforExtensionofTime）费用索赔（FinancialClaims）2.6.2建设工程索赔程序（1）发出索赔意向通知（非正式的索赔报告）——承包人应在索赔事件发生后的规定的时间内（28天）内向工程师递交索赔意向通知（2）递交索赔报告——索赔意向通知书提交后的28天内，承包人应向工程师正式提交索赔报告，说明索赔额等内容•索赔报告的内容:•标题•事件（总论）•理由•结论•详细计算书•附件2.6.3索赔报告的基本要求1）索赔事件要真实、证据确凿。2）强调事件的不可预见性和突发性3）论述要有逻辑，说明力要强4）责任分析在清楚5）计算索赔值要合理、准确6）简明扼要2.6.4费用索赔的计算索赔费用构成（一般构成）（1）人工费（2）材料费（3）施工机械使用费注意：1）人工闲置费率=折减后的人工单价2）额外工作所需人工费率=合同中的人工单价或计日工单价3）功效降低人工损失费用=（该工作实际支出工时—该工作计划工时）人工单价注意：机械设备闲置损失费用计算租赁设备——租金自有设备——一般按台班折旧费计算（4）管理费现场管理费企业管理费（5）利润（工程变更、施工条件变化、业主终止合同等可计入利润索赔）（6）其他应予以补偿的费用——利息、分包费、保险费、各种担保费第3章分包及分包合同3.1基本概念3.2分包的合法性3.3分包策划3.4分包管理责任3.5分包支付管理3.6违约、索赔及争议工程分包——施工总承包企业将所承包建设工程中的专业工程或劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。专业承包资质劳务分包资质3.1基本概念专业工程分包劳务作业分包分包可行的分包：部分专业、非主体、非关键、非肢解、非收管理费、非再分包、劳务不含材料机具、经发包人同意3.2分包的合法性关于分包的法律禁止性规定违法分包转包挂靠《建设工程质量管理条例》第25条明确规定，施工单位不得转包或违法分包工程•非发包人同意•分包单位再分包、劳务再分包•分包主体结构（或群体工程一半以上）工程•分包给资质不具备单位•扩大分包非法分包3.3分包策划策划的重要性项目挣不挣钱、如何挣钱，资金规划项目目标如何实现分包招标、合同办理进度如何控制形成系统、全面、科学的分包计划书负责人：项目经理参与人：经营、合同、技术、成本专业划分、标段设置、分包模式、发包方式、工作界面、材机提供、计价规则、成本目标、支付控制、目标分解、办理进度。。。分包策划是项目策划的重点，成果反映为分包计划，最终落实为合同谁负责策划内容计划样例链接分包质量责任分包安全责任分包管理责任3.4分包管理责任总、分包的连带责任建筑工程总承包人按照总承包合同的约定对发包人负责；分包人按照分包合同的约定对总承包人负责；总承包人和分包人就分包工程对发包人承担连带责任。分包合同的管理关系发包人对分包合同的管理（批准）工程师对分包合同的管理（确认权、否决权）承包人对分包合同的管理（全面管理责任）对于全部的建设工程任务，总包人应当及时对发包人负责，对交由分包人完成的部分工程，总包人应当与分包人共同对发包人承担连带责任。3.5分包支付管理（1）分包合同的支付程序（2）承包人代表对支付报表的审查（3）承包人不承担逾期付款责任的情况分包合同履行过程中的施工进度和质量管理的内容与施工合同管理基本一致，但支付管理由于涉及两个合同的管理，与施工合同不尽相同下浮类合同能不能用总包结算代替分包结算？问题：分包进度产值、分包进度款、分包应付款三者之间的关系？分包结算？当期进度款=当期分包产值*约定支付比例当期应付款=当期进度款-应扣款分包结算与总包结算之间的关系？分包结算依据—分包合同总包结算依据—分包合同台帐样表链接承包人违约：承包人不按分包合同的约定支付工程预付款、工程进度款，导致施工无法进行；承包人不按分包合同的约定支付工程竣工结算价款；承包人不履行分包合同义务或不按分包合同约定履行义务的其他情况分包人违约：分包人与发包人或工程师发生直接工作联系；分包人将其承包的分包工程转包或再分包；因分包人原因不能按照合同协议书约定的竣工日期或承包人同意顺延的工期竣工；因分包人原因工程质量达不到约定的质量标准；其他情况3.6违约、索赔及争议违约第4章采购合同管理4.1材料采购合同订立及履行材料采购合同的订立方式材料采购合同的主要（1）双方当事人的名称、地址、法定代表人的姓名（2）合同标的（3）技术标准和质量要求（4）材料数量及计量方法（5）材料的包装（6）材料交货条款（7）验收条款（8）材料的价格（9）结算（10）违约责任（11）特殊条款（12）争议解决的方式4.2采购合同违约责任（1）卖方的违约责任不能全部交货或部分交货所交货物与合同规定不符的不能按合同规定期限交货（2）买方违约责任中途退货逾期付款处理第5章合同案例与实务5.1合同交底5.2合同履行与管控5.3合同实例解析5.1合同交底交底的重要性让参与项目的每一个人明白我们在干什么、怎么干、以什么标准干，是恰当履约的关键建议各形成交底制度，并规范动作交底人：项目经理接收人：项目团队主要成员全面交底承包范围（界面）、工作内容、工期目标、质量目标、安全文明施工目标、技术标准、计价原则、支付条件、违约责任、各方人员。。。。。。交底对象交底内容资质：三证复核，内容有效、期限有效代理：授权委托或合同约定，注意签字人权限担保：及时提交保证金、保函、质保金，及时退还人员：名单及资格资格证、特种作业、技术工程计价：总包注意技巧，分包注意原则支付：总包优化进度，分包严格审核进度违约：总包应避免违约项，分包应及时追偿责任索赔：依据充分、理由恰当、注意时效、避免反索结算：及时核价、签证、报验、隐蔽，结算会审售后：回访、保修、业务延伸5.2合同履行与管控5.3合同实例解析案例1--工业土建工程施工合同案例2--工业安装合同案例3--民用土建工程施工合同案例4--民建劳务分包合同案例5--劳务分包合同案例6--专业分包合同第6章关于分包合同范本6.1建设公司专业分包合同范本6.2建设公司劳务分包合同范本汇报完毕谢谢支持！