杭州奥特莱斯项目商业市场调研报告

1/80砂之船钱江新城奥特莱斯生活广场项目杭州商业市场调研报告2/80目录第一部分投资环境分析一、杭州宏观经济运行1、城市经济发展………………………………………………………………………………………………………………42、消费水平与结构……………………………………………………………………………………………………………53、人口与收入……………………………………………………………………………………………………………………9二、杭州规划发展前景1、城市发展方向与规划布局………………………………………………………………………………………………102、未来商业发展布局…………………………………………………………………………………………………………11三、政策支持……………………………………………………………………………………………………………………………12第二部分城市商圈调研一、杭州商圈格局1、商圈发展历程……………………………………………………………………………………………………………222、商圈分布与评级……………………………………………………………………………………………………………233、主要商圈竞争分析…………………………………………………………………………………………………………254、主要商圈租金概况…………………………………………………………………………………………………………26二、杭州商业业种调研1、主要商街业种分布…………………………………………………………………………………………………………292、主要商街业租金概况………………………………………………………………………………………………………30三、杭州服装专业调研1、百货业调研……………………………………………………………………………………………………………………311.1、百货业主力供应与现状1.2、各主力百货店经营状况1.3各主力百货商业分布及客单价2、服装专业市场调研…………………………………………………………………………………………………………493/803、奥特莱斯在杭州…………………………………………………………………………………………………………53第三部分服装类消费需求一、消费认知1、购买习惯……………………………………………………………………………………………………………………572、品牌选择……………………………………………………………………………………………………………………57二、消费水平1、消费频次……………………………………………………………………………………………………………………592、消费金额……………………………………………………………………………………………………………………59三、消费倾向1、经常性购物场所……………………………………………………………………………………………………………602、主要关注因素………………………………………………………………………………………………………………60第四部分项目前景分析一、项目背景1、地理位置………………………………………………………………………………………………………………………612、规划前景………………………………………………………………………………………………………………………623、投资背景………………………………………………………………………………………………………………………65二、周边商业环境1、目前及未来居住体量………………………………………………………………………………………………………672、区域内已开发项目…………………………………………………………………………………………………………683、区域内待开发项目…………………………………………………………………………………………………………70三、区域商业个案分析1、万象城…………………………………………………………………………………………………………………………722、下沙百联奥特莱斯…………………………………………………………………………………………………………76四、总结——发展前景………………………………………………………………………………………………………………804/80第一部分投资环境分析一、杭州宏观经济运行1、城市经济发展杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，辖8个区、3个县级市，2个县，全市总面积1.66万平方公里，常住人口810万人。杭州在“十一五”计划中，完成了年经济增长11%目标，2009年国民生产总值完成了5098亿人民币，其生产总值占全省的22%，是省内最发达的城市。杭州经济社会发展持续快速健康，连续20年GDP保持两位数增长，经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位。排名城市GDP(亿元)增幅省内排名1上海市14900.938.2%5/802北京市11865.910.1%3广州市9118.611%广东14深圳市824510.5%广东25天津市750016.5%6苏州市740011%江苏17重庆市585614.9%8杭州市5098.6610%浙江19无锡市500011.5%江苏210青岛市490011%山东1杭州经济的迅猛发展带动了社会各项事业的长足进步，城市综合实力在国内同类城市中名列前茅。相继获得国家卫生城市、全国园林城市、国家环境保护模范城市、联合国人居奖、国际花园城市等10多项国家级、世界级荣誉：中国社科院《2010年城市竞争力蓝皮书》，内地200个城市中，杭州产业竞争力名列第四位，人才竞争力名列第八位；连续多年入选世界银行组织“中国城市总体投资环境最佳城市”；连续两年被美国《福布斯》杂志评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”第一名；2、消费水平与结构经济的蓬勃发展，带动了社会消费力水平的大幅提升。2004年杭州人均GDP已经突破4000美元，按照国际奢侈品销售的惯例，这开始进入奢侈品消费飞速发展的时期。6/80“十一五”期间杭州人均生产总值从5000多美元突破10000多美元，2009年达到10927美元，人均收入水平、生活水平随之大幅提高。2009年杭州居民到人均消费性支出达18595元，对精神文化、餐饮和旅游的消费需求日益增加，消费结构以发展性消费为主。消费结构的变化将为杭州商贸服务业发展提供广阔空间。2009杭州社会消费品零售市场达1804亿元人民币，，比上年增长15.8％。其中城市消费品零售额1716.49亿元，增长15.8％；批发零售贸易业零售额1597.26亿元，增长15.9％；餐饮业零售额203.28亿元，增长15.2％；其他行业零售额4.39亿元，增长4.8％。消费力媲美北京及上海等大都会城市，而且对周边城市有着极强的辐射力。7/802009年杭州年人均消费性支出达18595元人民币，而杭州人的消费模式也具有相当特别之处：比如会将全部收入的10%用于衣着方面的支出，在零售业方面用于穿着的比例更达到29%；有相关调研显示32%的杭州人表示，愿意为了买自己想要的东西而借贷，借贷或信用卡高于15个城市的平均水平；这显示了杭州人非常乐于消费。附：杭州重点零售企业零售商品消费结构（单位：千万元）2010年度1月2月3月4月5月6月7月吃105.54151.7459.4260.9362.4363.6064.12食品类87.26118.6648.5149.8050.6150.1151.128/80饮料类4.827.193.914.114.855.346.52烟酒类13.4625.897.007.016.978.166.48穿230.78131.4373.1276.4978.2565.6159.84针纺织品类24.0414.883.903.904.964.014.05服装类188.2499.3261.1663.7962.5752.5947.74鞋帽类18.5017.228.068.8010.729.018.06用225.64188.10154.77188.81193.05158.25177.86化妆品类13.3213.7013.3111.9612.3911.1610.32日用品类47.7941.3228.3726.8528.9226.7129.47金银珠宝10.8714.089.058.9410.718.168.71家用电器类82.3951.7563.2992.9398.2474.9593.59音像器材类19.1712.188.8316.8314.508.978.32文体用品类12.8412.077.848.034.584.484.54通讯器材类14.8319.323.083.163.222.933.14其他24.4423.6921.0020.1120.4820.9019.769/803、人口与收入2009年杭州全市户籍人口683.38万人，其中市区户籍人口424.3万人，市区所辖各区人口情况如下表：地区总户数(万人)总人口(万人)非农人口(万人)男性(万人)女性(万人)上城区11.4932.3832.3816.3516.03下城区12.338.9538.9419.9119.04江干区10.944440.6822.4521.56拱墅区10.1830.8729.8815.8515.02西湖区15.7960.1152.5231.0629.06滨江区3.4714.0312.387.096.94萧山区37.7120.2240.0959.3560.87余杭区23.6983.7438.1741.4942.252009年年末全市常住人口达810万人，比上年末增加13.4万人。其中户籍人口683.38万人，比上年末增加5.74万人。在户籍人口中，农业人口328.9万人，非农业人口354.48万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.18％。，人口自然增长率为3.42％。。10/802009年市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%。年末人均住房建筑面积30.85平方米,比上年末增加1.02平方米。每百户居民家庭拥有汽车21.65辆、空调器203.87台、移动电话178.5部、家用计算机86.87台、微波炉74.62台、热水器94.95台。二、杭州规划发展前景1、城市发展方向与规划布局城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。11/80一主三副：由主城、江南城、临平城和下沙城组成。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。双心双轴：“双心湖滨、武林广场区域”组成的旅游商业文化服务中心；“北岸钱江新城和南岸钱江世纪城”共同组成的临江城市新中心；双轴即东西向以“钱塘江”为轴线的城市生态轴；南北向以“主城——江南城”为轴线的城市发展轴。新辟城市新中心（钱江新城、钱江世纪城）——中央商务区：西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。在钱塘江南岸预留城市远景商务中心用地，近期以控制为主。2、未来商业发展布局《杭州市城市总体规划》确定城市布局结构为：一个主城：由上城、下城区和西湖、拱墅、江干部分城区组成；三个副城：江南城、临平城、下沙城。与此相应的将构建1个市级12/80商业中、心3个市级商业副中心、4个区域商业中心、12个区域商业副中心，形成基木满足居民日常生活需要的社区(集镇)商业服务网。钱江新城作为十二个区域商业副中心之一，是被普遍看好的“超级明日之星”，钱江新城区位特征决定了其未