2013年海南房地产行业研究报告

海南房地产行业研究-2-3目录1.政策时事摘要2.全国房地产3.海南房地产4.海南区域情况全国时事政策摘要全国时事政策摘要（1）央行：下半年严行差别化住房信贷抑制投机购房综合媒体报道，中国央行营管部8月28日在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。会议还强调，下一阶段要加大对银行业、证券业、以及跨市场、跨机构的交叉性业务风险的排查，摸清具有融资功能的非金融机构、民间借贷和实体经济等方面的风险隐患。同时，全力推进利率统计综合试点，继续贯彻落实稳健货币政策，大力支持实体经济发展，加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导。银行不愿赔本赚吆喝首套房贷85折优惠全面收紧随着下半年银行信贷额度逐步趋紧，加之面临存贷比考核压力，部分银行已经着手调整信贷业务结构，收紧首套房贷利率优惠政策。据调查，多家银行在北京、上海、深圳、太原和三亚等地普遍取消首套房贷利率8.5折优惠，目前执行的利率至少是基准利率的9折以上，而且部分银行在基准利率的基础上上浮。就算有85折优惠，但审批期限及审核要求相比以往也有所提高。全国时事政策摘要（2）国税总局官员：将推进扩大房产税试点，或于年末深化国家税务总局政策法规司巡视员丛明20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。此外丛明还透露，目前上海和重庆已经开展了房产税的试点，下一步将会双管齐下，包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。楼市金九落败土地市场蹿红或传达楼市反弹信号9月上旬全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套。同比8月同期下调幅度达到4.5%，低于7月同期。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个。虽然9月的楼市成交量成绩不佳，但土地市场却表现突出，不仅各地土地供应力度加大，各大房企也积极地频频出手拿地。截至9月24日，9月份全国24城市共计推出土地2480宗，共计面积约10127万平方米，环比增加54%，其中住宅用地2301万平方米，商业用地1791万平方米。链家地产（微博）对10家龙头房企的监测显示，进入9月后，龙头房企拿地明显加速。9月中上旬，仅万科、恒大、华润、龙湖4家房企，合计拿地金额就超过110亿元。其中，万科一家投入的购地款就超过80亿元。住建部官员证实下半年将专项巡查11省市保障房中国住建部一官员透露的消息证实，住建部将在今年下半年将派专项巡查租对全国11省的保障房建设情况进行巡查。而此次巡查的内容主要是针对保障房的开工面积和竣工面积，同时保障房的质量也在巡查的范围之内。其中，对于开工面积的核算标准将依据“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”的标准来进行。8海南时事政策摘要海南时事政策摘要（1）海口将建设区域性中心城市发展五大现代服务业一、加快发展文化旅游业。海口市出台了鼓励旅行社开发客源市场的优惠政策；安排专项资金，鼓励航空公司增加航班、增加运力。二、建设区域性商贸物流中心。加快推进美兰临空物流园区、新海物流园区、马村港物流园区、综合保税区物流区建设，完善口岸功能区。三、建设区域性金融中心。海口市制定了加快金融业、总部经济发展的政策措施，积极引进各类金融机构，构建多层次的资本市场体系。大力发展金融、信息、中介服务等为主体的现代高端商务业态。四、建设区域性会展中心。海口市出台了鼓励会展业发展的优惠政策，从人员、资金、服务等多方面支持会展业的发展，促进会展与旅游、娱乐、文化、购物等服务业的融合，拉长会展业的产业链条。五、建设区域性教育、科技、人才、信息中心。海口市加快大学城建设，建立引智引资人才库和技术服务市场，搭建公共信息服务平台，全方位提升城市软实力。海南省逐级建立和落实土地执法共同责任制度省国土厅消息，针对海南国际旅游岛建设加速带来的新一轮开发建设热潮，土地违法违规问题日益凸显的问题，我省以制度建设为抓手，建立了省、市县、乡镇三级土地执法共同责任制度。据悉，共同责任制度明确土地执法共同责任主体和职责分工，加强土地联合执法监管，严格执行各级政府属地管理及职能部门共同责任原则，逐级落实土地执法共同责任制，有力遏制各种土地违法违规行为。2012海南秋季房展会：参展项目刚需为主，持币观望气氛浓郁本届房展会参展单位62家，环比增加19个。其中，参展各市县中海口占75%、澄迈6.90%、三亚无独立展位由搜狐网打包参展5.17%、文昌3.45%、琼海3.45%、万宁1.72%、五指山1.72%、临高1.72%；售价6000-10000的楼盘占53%；在售项目84.48%；参展单位中品牌开发商仅占18%。会中各类促销力度较大，对外折扣普遍90-98折。据展会组委会统计，三天展会共成交及预订218套，总金额1.5亿，环比上涨57.97%。2.全国房地产1.政策时事摘要11目录3.海南房地产4.海南区域情况122010年，国内需求对中国经济的贡献率在92%左右。具体来看，2010年，最终消费对GDP增长的贡献率为37.3%，拉动GDP增长3.9个百分点；资本形成对GDP增长的贡献率是54.8%，拉动GDP增长5.6个百分点；货物和服务的净出口对GDP增长的贡献率是7.9%，拉动2010年GDP增长0.8个百分点。国家统计局发布的2011年国民经济运行情况显示，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。2010年中国GDP2011年中国GDP13城市可售情况成交量情况套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）环比北京847611030.9210572118.47-13.99%上海724031066.3110707116.087.25%深圳27815258.71261424.65-33.82%广州54360724.07892799.622.34%9月全国重点城市住宅市场情况详表2011成交分析：9月多数城市库存不降反增。成交遇冷主要是由于经过前三月市场需求的大量释放，本月有效需求进一步降低，致多城市成交出现明显回落；各大重点城市住宅可售面积增量均超过20万方；上海、广州成交小幅上升。百城价格指数2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有7个城市；本月环比上涨的城市比上月减少3个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月减少2个。同比来看，全国100个城市住宅均价同比2011年9月下跌1.40%，跌幅较上月缩小0.20个百分点。2012年9月十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%。全国重点住宅情况1.政策时事摘要3.海南区域情况14目录2.全国房地产4.海南房地产15海南区域划分-16-海南房地产发展布局海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。-17-具体划分如下：北部：泛海口区域南部：泛三亚区域东部：东海岸沿线西部：西海岸沿线中部：五指山、保亭、琼中等地中部南部东部北部西部-18-东环高速铁路对海南房地产的影响2010年岁末，海南东线高速铁路正式通车，给海南房地产发展带来的影响：１、极大地增强房地产开发企业和购房者的信心，２、提升东线房地产开发热度，加快东线房地产开发。３、房地产空间布局由点状式向带状组团式方向发展。４、进一步提升房地产开发档次。５、房地产空间组合朝专业化、集聚化、品牌化、高端化、国际化方向发展。-19-西线轻轨带来的影响改善基础设施，提升交通条件，带动旅游及房地产的发展。1、西部城市知名度不断扩大，吸引一批大企业进驻，充分发挥西部旅游资源优势，进行大规模的扩张建设。2、东线、西线轻轨将整个海岛连接起来，绕行海南岛一周仅需三个小时。3、目前，儋州正处于高速发展的初始阶段，现在儋州房产均价只有四千元左右，正处于价格洼地，投资潜力巨大，面对日益饱和的东线，沉寂的西线正在苏醒，未来海南岛房地产的重心，势必要向西线转移，而作为西线中心的儋州，必将成为全国瞩目的焦点。20海口区域划分海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。海口各区分布4.海南房地产1.政策时事摘要23目录2.全国房地产3.海南区域情况24海南省GDP-25-海南省GDP海南省ＧＤＰ及产业结构生产总值(当年价)(亿元)GrossDomesticProduct(CurrentPrice,100millionyuan)635.64第一产业PrimaryIndustry164.45第二产业SecondaryIndustry187.22第三产业TertiaryIndustry283.97人均生产总值(元)PerCapitaGDP(yuan)2641514.50%9.80%11.70%15.80%12.00%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0500100015002000250030002007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）同比增幅海南省近几年DGP走势经初步核实，2011年海南省地区生产总值现价总量为2522.66亿元，比初步核算数增加7.37亿元，按不变价格计算的增长速度为12.0%，与初步核算速度相同。其中，第一产业增加值为659.23亿元，比初步核算数增加0.08亿元，增长速度为6.2%，与初步核算速度相同。第二产业增加值为714.50亿元，与初步核算数相同，增长速度为15.3%，比初步核算速度提高0.1个百分点。第三产业增加值为1148.93亿元，比初步核算数增加7.29亿元，增长速度为13.3%，与初步核算速度相同。按初步核实数计算的三次产业结构，第一产业占26.1%，第二产业占28.3%，第三产业占45.6%26海口市商品房情况-27--28-海南成交量、签约面积海口市2012年1季度，海口市商品房供应面积87.2万平米，成交面积40.3万平米，季度供求比为2.16。其中3月份商品房供应面积70.6万平米，成交面积18.3万平米，月度供求比为3.86，创本年度新高。商品房供求分析商品房成交价格分析2012年1季度，海口市商品房成交均价7617元/平米。其中3月份商品房成交均价7638元/平米，成交金额13.9亿元，为本年度最高。海口市商品住宅供求分析2012年1季度，海口市商品住宅供应面积71.1万平米，成交面积37.3万平米，季度供求比为1.9。其中3月份商品房供应面积54.8万平米，成交面积17万平米，月度供求比为3.21，创本年度新高。海口市32三亚市商品房情况2012年1季度，三亚市商品房供应面积33.4万平米，成交面积30.1万平米，季度供求比为1.1。3月份商品房供求比为0.69，其中供应面积5.5万平方米，环比-，同比54%；成交面积7.99万平方米，环比-36%，同比-22%。商品房供求分析三亚市商品房成交价格分析2012年1季度，三亚市商品房成交均价26029元/平米。其中3月份成交均价24,424元/平方米，环比-7%，同比0%。三亚市2012年1季度，三亚市商品住宅供应面积28.3万平米，成交面积28.2万平米，季度供求比为1