如皋市城市商业网点规划说明书(doc34页)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料如皋市城市商业网点规划说明书第一章如皋市商业发展现状一、商业发展沿革如皋历史悠久，商业发展可以追溯到唐代，当时如城和白蒲已形成商业集镇。明代时店铺渐多，地方名产丝线畅销国内外。清康熙、乾隆年间，全县有店铺3700余家。1904年，邑绅沙元炳创建如皋商会，此期间，如皋火腿、香肠、黄狼皮、人发、发网等大批土特产品，经上海远销欧美各国。解放后，政府扶持发展商业，建立国营公司，加强对私营商业的领导和市场管理。十一届三中全会以后，逐步开放粮油等农副产品市场，多种流通渠道、多种经营成分、多种经营形式的开放型商业逐步形成，商业网点趋向平衡、合理。1988年后，商业企业推行经济负责制、承包制，充分发挥各行业优势，商业空前繁荣。城区的商业基本是沿街发展起来的，早期城区分为东、西、南三条“丁”字行的大街，商业沿街分布。20世纪50年代后期逐步拓宽建设海阳路、跃进路，商业网点随道路延伸。70年代初期随着普庆路的形成，商业向北有所发展。90年代初期拓宽建设了外环城路、宁海路，商业网点进一步向西侧和南侧发展。如今随着334省道的建成，市政府的南迁，商业网点将进一步南扩。总得来说，如皋市的商业发展经历了一个由老城区逐步向外延伸扩展的过程，并且还有继续向南发展展的趋势。二、如皋市经济发展现状如皋市商业网点近二十年得到了迅速的发展，全市商品零售业和市场贸易业相当活跃，商业网点和从业人员逐步增加，经济社会发展取得了显著成就。2007年全市经济快速增长，全年实现地区生产总值为216.92亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值26.29亿元，增长4.0%；第二产业增加值116.25亿元，增长20.0%；第三产业增加值74.38亿元，增长16.2%。2000-2007年间，城市GDP的平均增幅达13.99%。全市人均生产总值15337元，第一、第二、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为12.1%、53.6%、34.3%。但是另一方面，从南通市和江苏省大范围来看，如皋市的经济发展相对较慢。2007年南通六县市中如皋地区生产总值和人均GDP分别排名第4、第6，两者增幅均排名第2；在全省52个县市中地区生产总值排名第18，人均GDP排名第30。如皋市的经济发展在江苏省的各县市中处于中等偏上水平，经济实力不是很强。表1-1如皋市社会经济数据一览表年份单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年城市人口万人146.21145.28144.56143.87142.61142.02141.86141.01城市GDP亿元73.3780.4487.95102.81125.98150.64180.17216.92第三产业GDP亿元24.7627.8430.5434.9341.349.761.3974.38城市GDP增长速度%5.89.010.014.416.315.716.316.49第三产业GDP增幅%8.110.310.412.513.514.515.416.2人均GDP元50275367586068488388105851268815337社会消费品零售总额亿元25.929.4533.0737.3643.6472.3484.0198.61城镇消费品零售总额亿元8.189.4510.812.1513.8423.2635.3542.15社会消费品零售总额增幅%4.86.812.313.216.817.016.117.4批发零售业实现销售额亿元19.5521.7734.5339.9565.0976.9089.55餐饮业实现销售额亿元1.221.471.742.285.926.858.74城镇居民人均可支配收入元50795743665976398755100711151513503三、如皋市商业经济发展现状社会消费品零售总额它反映了商品流通行业的发展水平，是衡量人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通等的重要指标。城市的商业经济发展水平可以从社会消费品零售总额及其相关指标进行描述。改革开放以后至1990年代初，伴随着商品流通体制改革的起步和发展，如皋市商贸流通业开始加速发展。但由于当时对商贸流通业、乃至整个第三产业在经济社会发展中的作用还认识不足，经济发展的重点放到了第一、二产业方面，而包括商贸流通业在内的第三产业发展仍处于起步状态。1992年，《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》的发表，标志着我国服务业进入了一个全新的发展阶段，中国新流通体制开始成型。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料从如皋市历年消费品零售总额的发展统计可以看出，从1999年开始，如皋市的消费品市场出现连续增长的势头，2000-2007年间，社会消费品零售总额增加值增长了近3.6倍，平均增幅达到20.21%。2007年如皋市全市社会消费品零售总额为98.61亿元，比上年增长17.4％（2006年为84.01亿元），人均社会消费品零售总额6993元。消费拉动2.8％，与国内中等发达城市2％～5％的一般指标相比处于较低水平。同时，从横向对比，通过如皋市与南通市其他县市（尤其是启东、海门、通州三市）的比较可以看出，如皋市商业经济发展水平有待进一步提高。总的来说，目前如皋市的商业发展速度较快、势头较好，虽然把商业作为重点的发展起步较晚，但是未来有很大的发展空间，如皋市要充分发掘潜力，继续努力，争取更好更快的进步。四、如皋市商业网点发展现状1、商业网点总量及规模结构分析如皋市现状商业网点总计约9686个，总营业面积约1545195平方米，其中零行业网点约9617个，面积约921260平方米，2007年末常住人口为141.01万人，人均营业面积约0.65平方米，离中等发达国家水平（人均1～1.2平方米）还有一定差距。表1-2如皋市现状商业网点规划一览表分类2000m2以下2000-6000m26000-10000m210000m2以上分类总计个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)零售商业网点超市82735392102410021500011800084092492百货及其它608135449137800180002380006087408291专业店1550100157411600169002450001557153157酒店11191854201131600198002405001133267320小计9577675460287510053920071315009617921260批发市场专业市场2615205490007583001770340054785905农贸市场301180581750064220089004052161545小计562701012265001310050025793440106947450总计963370247040101600181397003292494097231868710占全市比例(%)99.0737.090.415.410.185.850.3251.65100100对如皋市2000平方米以上的商业网点作规模统计（表1-2），从规模分布特征上分析，如皋市的商业网点总体上呈现小规模网点偏多的特征。以2000平方米为界，2000平方米以下的小型商业网点总营业面积为693160平方米，共计9653个，占全市营业总面积的37.09%，然而网点个数却占全市网点总的99.21%。即全市的商业网点零散度仅37.09％（发达国家一般控制在40%~50%）。1万平方米以上大规模网点只有32个，占全市网点数的0.23%，平均每个网点43875平方米，表明单个网点的规模较大。2、商业网点空间布局分析在空间分布上，如皋市市域的商业网点集中于市区中心和集镇的一、两条街道上。全市现有的2000平方米规模以上的商业网点布局主要集中于市区，市区内商业网点营业面积占全市的63%，其余各镇总共仅占37%。乡镇的商业网点发展水平较低，一个乡镇的商业网点基本以一条百米来长的商业街道形式，业态基本为超市、酒店、百货店、专卖店、杂货店、家具店为主，规模小，档次低，与市区的商业差距明显。表1-3市区和乡镇现状商业网点比较规模市区乡镇营业面积百分比个数百分比营业面积百分比个数百分比＜200028826022.8346898.341421067.0616599.52000-6000530004.2240.7486008.1160.360000-10000951405.7120.3445606.060.1＞1000081038067.3230.711456018.990.1合计124678010035271006219301006196100如皋市区的商业网点分布也主要集中在市区中心的几条主要城市道路上，像中山路、海阳路、南大街北大街、益寿路、宁海路等道路上现状都聚集了一定规模的商业。现状商业的同行业聚集现象很明显，即同一条街上会以某种业态为主，形成“特色街”，如现状已经形成的服装一条街、电脑软件街、五金机电街、家居装修街等。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料就如皋市区的商业网点总体空间布局来说，布局分散，商业业态分布缺乏规划。例如专卖（业）店比较多，但布局分散，不能形成凝聚力和影响力，不少家居装修店位于生活性的街道，影响居民出行交通，这样的自由分布会带来不经济和低效率的弊端。3、商业网点业态结构分析商业业态的多样化是为了适应不同消费水平、消费结构、消费心理的需要。虽然近几年如皋市各种商业业态有所发展，但从总体来看，大型商业网点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异，商业投资的业态结构欠佳。主要表现为综合超市、专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步伐不快。超市是新业态的代表，它主要服务对象为其周边的城市居民，分析其比重可以看出一个城市的商业业态发展水平和城市商业服务水平。百货店则恰恰相反，它是传统业态的代表，更偏向于为外来人口服务，从它的发育情况可以看出一个城市的商业对外辐射能力的大小。表1-4市区500平方米以上商业网点分业态统计表（2007年）网点分类网点数（个）营业面积（平方米）占零售店比例(%)占所有网点比例(%)零售商业网点超市93440011.914.11专业店66350021.987.60百货店2268009.283.21酒店2416420056.8319.65小计4128890010034.57商品交易市场专业市场15263200——31.49农贸市场12283590——-33.94总计68835690——100如皋市的大部分商业网点规模偏小，以500平方米为比较口径。根据销售额和营业面积两个方面的统计（表1-4），都显示超市和专业店发达，在所有零售业态中所占比例较高。从营业面积看，百货店的比例很低，只占到零售业面积的9.28%。同时，需要特别指出的是，目前如皋市的大部分百货店还保留着传统百货商店形式，不是档次高、商品丰富、服务多样的新型百货店。这种业态结构说明目前如皋市的商业还是以满足本地居民的需求为主，商业网点的区域辐射能力弱。结论：（1）如皋市商业网点规模小，数量多，分布广泛；大型网点的数量极少。这样的商业网点分布形态缺少商业凝聚力和吸引力，是商业网点分布的初级形式。（2）如皋市的商业网点过度集中于市区中心，各乡镇的与市区商业发展水平差距显著，形成商业中心体系雏形。（3）市区的商业已初具规模，但是缺乏有影响力的商业核心尚未成形；“特色街”的发展值得拓展，但是目前特色街的特