中原闽泰·滨海之窗项目项目定位建议(DOC26)(1)

1闽泰·滨海之窗第一部分市场调研分析一、近期片区市场热点1、总体市场分析七月份，我市商品房预售面积为72.5万平方米，继6月份之后继续保持良好的态势，相对于4、5月份都有大幅增长，比上半年平均每月63.6万平方米上升14％。从预售商品住宅的结构来看，均价在每平方米6000元以上的住宅预售面积占总预售面积的42.52％，与今年6月相比上升0.94个百分点，和今年上半年相比上升了8.84个百分点，表明我市住宅的消费水平在不断上升。通过分析本月各区住宅销售情况可以发现，与6月份相比，只有福田区住宅销售面积增长了36.9％，均价也相对上升，而其他五区的销售面积及均价均有所下降。2003年前四个月，南山区在批准预售面积方面超越福田区，跃居全市第一位。南山区房地产的迅猛发展主要依靠华侨城、后海和前海三大片区鼎力而为。2、片区市场分析2-01、商业新中心提升居住质量这两年，由于华强北商业空间的日益缩小，华强北品牌商家纷纷进驻南山中心区附近。两年前，曼哈首次将分店开在南山，最近2儿童世界也在南山开了分店，友谊城分店不久将在保利城露面，加上多年来海雅百货、姊妹城百货以及各种国际品牌超市的入驻，南山中心区，已经逐渐形成了罗湖东门、福田华强北之外深圳的第三个商业中心，而南山相对较高的人均GDP也预示了这些商业中心将有自己的发展前途。商业中心的集聚、时尚概念的形成，无疑提升了楼盘的居住质量，刺激着周边楼盘人气的聚集。2-02、山南已成为深圳房地产的主战场到目前为止，南山中心区可转让土地已转让超过七成多。2002年的“十强企业”其中中海、华侨城、招商、卓越、京基、振业等6家企业的项目重心都在南山。2003年第一季度“楼盘销售前10名”，无论是按金额，还是按面积，南山都占据绝对多的优势，事实表明，目前南山已成为深圳房地产的主战场。2-03、中小户型走旺，豪宅市场乏力南山一直是深圳的高新技术基地和教育基地，由于高新区开发越来越热，而高新技术企业里基本上都以年轻人为主，这就衍生出了一个庞大的楼盘需求市场。所以，近年来，南山特别是南山中心区一直处于楼盘的春天。呼应这一市场需求南山中心区目前在建项目大部分是以两房、三房为主的小盘或中盘。2-04、南山商业中心区规模效应及板块轮动效应在减弱南山商业中心区前所未有的销售良好势头，成因主要是后海和前海房地产市场两在板块轮动所带来的规模效应，“到后海置业去”、“到前海置业去”已成为近几年深圳人置业的一个潮流，因此后海、前海的知名度提高了，形成了气候。3但随着后期政府对后海住宅开发的控制，片区住宅供应量在逐步减少，导致片区住宅紧俏的同时相应降低了规模效应。2-05、片区项目宣传成本拉升“海湾决战”产生滨海16强，16强建筑面积至少都在15万平方米以上，初步统计滨海16强加起来的已取得预售证的销售面积接近300万平方米，碧海云天、鼎太风华、阳光棕榈园、星海名城、蔚蓝海岸、海月二期、阳光带·海滨城、泰华、百仕达项目、金域蓝湾、翠堤湾、漾日湾畔等滨海大盘云集，至使短期内滨海楼市供应大增，竞争的结果是各楼盘宣传规模几乎都比较大，由此滨海大盘宣传成本被大大拉升，如碧海云天一、二期所打入的推广费用高达5000多万，相信海月二期、阳光带·海滨城也有上千万宣传费用。这种大宣传的手法，虽然产生了名盘效应，但最终的效果却不尽如人意。2-06、大规模拉长营销战线，面临品牌陈旧的负面影响大社区、大规模未必是好事，一个品牌推出来，必将会面临品牌陈旧的负面影响。大规模拉长以后，楼盘可宣传的卖点方面已很少。片区内一些知名大盘，后期虽对项目的卖点及形象进一步深化和提升，对自身品牌进一步包装推广，但最终面对市场竞争立该表现出品牌支撑点乏力的弱点。4二、片区内个盘点评楼盘名称城市印象所属区域南山区后海片区地理位置滨海大道与后海大道交汇处规模类型由6栋18～23层高层住宅组成发展商蛇口兴华实业股份有限公司策划代理星彦地产顾问有限公司投资商蛇口兴华实业股份有限公司建筑设计招商建筑设计有限公司建筑商园林设计北林院推出时间2003.8底发售时间预计2003.10封顶时间入伙时间占地面积12400㎡建筑面积42100㎡绿化率30%总户数463户户型类型户型单身公寓一房二房三房复式面积㎡28.1540.8356.8～75.392.53～124.71161.71～233.46户数32321162803比例%%%%起价4200元/㎡均价5300元/㎡销售率已认筹约370个车位数量户均车位数车位价格物业管理招商物业管理公司管理费2.6元/平米/月项目小结售楼热线26422222调查日期2003.095楼盘名称天骄华庭所属区域南山区后海片区地理位置后海路规模类型由6栋14单元16层小高层住宅组成，发展商深圳市兰江房地产开发有限公司策划代理中原投资商深圳市兰江房地产开发有限公司建筑设计深圳市招商建筑设计有限公司建筑商泛华工程有限公司深圳分公司园林设计澳大利亚DBI推出时间2003.1发售时间2003.4封顶时间入伙时间占地面积2.56万m2建筑面积8.06万m2绿化率40.31%总户数425户型类型户型一房三房四房复式面积㎡40.32107.18－144.17146.1-177.07218.77-301.31户数7713318233比例18％31％43％8%起价5880元/m2均价7000元/m2销售率65％车位数量370户均车位数0.87车位价格物业管理深圳市罗伯特管家顾问有限公司管理费3元/m2项目小结半围合式住宅小区；两梯两户；采光通风性能优越；绝大多数（83%以上）为南北朝向；自然采光绿色地下车库；中央和底层（第四栋）架空花园、10楼高空近3000平方米的全架空运动休闲地带，6米高无限视野、户户有最大为50M2的阳光花房；深圳第一个推行英式管家高级管理服务模式的住宅小区；首创保姆公寓；首创多功能组合户型等等。售楼热线26899918调查日期2003.096楼盘名称蓝山美墅所属区域南山区后海片区地理位置滨海大道与环西路交汇处规模类型由5栋18～23层高层住宅组成发展商深圳市方兴达房地产开发有限公司策划代理世联地产顾问有限公司投资商建筑设计澳大利亚柏涛/市设计总院建筑商园林设计奥雅(加拿大)园境师事务所推出时间2003.8.发售时间预计2003.9.封顶时间入伙时间占地面积㎡建筑面积㎡绿化率30%总户数户型类型户型三房四房五房复式面积㎡89-133145-192236230-256户数8565123221比例60.2%36.0%2.3%1.5%起价4200元/㎡均价5450元/㎡销售率已认筹约400个车位数量户均车位数车位价格物业管理戴德梁行(顾问)管理费2.6元/平米/月项目小结售楼热线调查日期2003.09.7楼盘名称海印长城2期所属区域南山区后海片区地理位置后海大道以西、环北路以南规模类型由7栋15～22层高层住宅组成发展商长城地产(集团)股份有限公司策划代理长城地产/英联置业投资商长城地产(集团)股份有限公司建筑设计香港巴马丹拿/设计装饰工程公司建筑商金众（集团）股份有限公司园林设计美国EDSA/北京东方园林推出时间2003．4．发售时间2003．5．封顶时间入伙时间2004.4.28占地面积22574㎡建筑面积90308㎡绿化率40%总户数840户户型类型户型二房三房四房五房面积㎡户数8565123221比例60.2%36.0%2.3%1.5%起价4300元/㎡均价5600元/㎡销售率约30%车位数量约800个户均车位数约1：1车位价格物业管理长城物业管理有限公司管理费2.5元/平米/月项目小结售楼热线26433888调查日期2003.09.8楼盘名称漾日湾畔所属区域南山区后海片区地理位置滨海大道与后海滨路交汇处规模类型7栋28-34层高层住宅组成发展商深圳国基房地产开发有限公司策划代理置业国际投资商建筑设计王董国际设计工作室建筑商园林设计泛亚易道推出时间2002.12.发售时间2003.3.封顶时间2003.3.入伙时间2004.5.占地面积24233㎡建筑面积约130000㎡绿化率40%总户数1133户户型类型户型二房三房四房五房复式面积㎡70～7980～140140～200200～300300户数3166231741745比例27.89%54.98%15.36%15.36%0.44%起价4800元/㎡均价6300元/㎡销售率约30%车位数量768个户均车位数0.68车位价格物业管理自管管理费2.8元/平米/月项目小结1、提前近两年时候进行形象宣传2、项目密度大3、地处南山中心文化区，属于滨海第一线4、定位于南山区高档物业，倡导国际滨海文化5、提出海居文化概念，以滨海为项目主打卖点售楼热线26060888调查日期2003.09.9楼盘名称招商海月二期所属区域南山区后海片区地理位置后海大道与工业九路交汇处规模类型28栋小高层、高层发展商招商地产代理自售设计院华森设计园林设计雅科本建筑商中建二局交楼标准毛坯房推出时间2001.12发售时间2002.4封顶时间——入伙时间2002年底占地面积86000m2建筑面积169000M2绿化率80%总户数1211户型类型户型二房三房四房复式面积㎡87-90111-124143150-398户数比例15%35%40%5%起价4600均价6300销售率85%车位数量968户均车位数0.8车位价格——物业管理招商物业管理费1~3.2元/M2项目小结发展商的品牌和本身社区的规模造就了招商海月的优良品牌效应，同时户型设计都比较合理，规划中注重居住环境的演绎。另外后海片区整体的发展，周边开发了大量的高尚住宅小区，客户对片区的未来生活的大环境充满信心。但目前而言，交通不便对项目的影响较大。目前销售处于尾盘状态，发展商主要精力集中于“阳光带·海滨城”开发，本项目处于自然销售状态，高层单位销售困难。售楼热线调查日期10楼盘名称蔚蓝海岸三期——蓝钻所属区域南山区后海片区地理位置后海路以东，创业路以南规模类型11栋高层，11-30层，其中7栋18层，2栋11层，2栋30层发展商卓越置业集团有限公司策划代理卓越集团策划中心投资商卓越置业集团有限公司建筑设计澳大利亚PeddleThorp设计师事务所机械工业部深圳设计研究院建筑商江苏省建筑安装工程公司深圳一公司华西一公司园林设计英国雅博奥顿国际设计有限公司（ADI）推出时间2002.11发售时间2002.12.21封顶时间入伙时间占地面积70320.22㎡建筑面积203210.14㎡绿化率58.7%总户数1421户型类型户型三房四房五房复式面积㎡89-133145-192236230-256户数8565123221比例60.2%36.0%2.3%1.5%起价5700元/㎡均价6300元/㎡销售率45%车位数量1050户均车位数0.74车位价格8.5-9万/个物业管理卓越物业管理公司管理费2.8元/平米/月项目小结蔚蓝海岸推出的最为高档的一期，配有独立会所、泳池、网球场等多种户外活动设施，以及幼儿园、净菜超市、商业街等生活设施。南区销售较好，已经入伙，现正主推北区高层单位，均价在6000元/㎡左右。2.9-3.1米的层高消除了大开间的压抑感北师大附属学校座落在小区中，是南山著名教育楼盘，提供幼儿园至高中一条龙教育服务。售楼热线2640088826052222调查日期2003.0911三、未来供应及发展趋势（1）存量供应在售楼盘一览表（单位：平方米）物业名称开盘日期可售面积销售率存量蔚蓝海岸三期2002.1220321045%111766海印长城一期2002.511398280%22796海印长城二期2003.79021835%58642招商海月二期2001.1216900080%33800阳光带海滨城一期2002.9142522.9170%42757阳光带海滨城二期2003.6128591.613%111875天骄华庭2003.58060065%28210育德家园2003.550071.7945%27539云海天城世家2002.118359240%50155诚品雅筑2002.126315